OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – X U 8/08 – veröffentlich in IMR 2009, 7

Entscheidung
In dem dem OLG Düsseldorf zur Entscheidung vorliegenden Fall hatte der gewerbliche Vermieter nahezu 3 1/2 Jahre seit Beendigung des mehrjährigen Mietverhältnisses über eine Lagerhalle keine den Anforderungen des § 259 BGB entsprechende Nebenkostenabrechnung vorgelegt. Nachdem der Vermieter gegenüber dem Mieter Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparatur geltend macht, rechnet dieser mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen teilweise auf.
Zu Recht!

Nach Ansicht des OLG Düsseldorf ist der Mieter berechtigt, sämtliche während der Mietdauer geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurückzuverlangen, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung über die Betriebskosten nicht innerhalb angemessener Frist nachkommt. Es schließt sich damit der Rechtsprechung des für das Wohnungsmietrecht zuständigen 8. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes an. Zwar könne man davon ausgehen, dass für den Zeitraum, für den Betriebskostenvorauszahlungen geleistet wurden, auch tatsächlich Betriebskosten angefallen seien, allerdings könne man vom Mieter nicht verlangen weiter vorzutragen, in welcher Höhe diese entstanden seien. Schließlich obliegt die Pflicht zur Abrechnung dem Vermieter, der dem Rückzahlungsanspruch des Mieters durch die pflichtgemäße Abrechnung entgegenwirken kann.

Praxishinweis
Der für das gewerbliche Mietrecht zuständige 12. Senat des Bundesgerichtshofs hat die Frage, ob der Mieter sämtliche Nebenkostenvorauszahlungen mangels rechtzeitiger Nebenkostenabrechnung vollständig zurückverlangen kann, bislang nicht entschieden.

Die Oberlandesgerichte behandeln diese Rechtsfrage sehr unterschiedlich. Vielfach wird gefordert, dass der Mieter im Rahmen einer Klage auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen gehalten ist, anhand von gegebenen Anhaltspunkten die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu schätzen und Entsprechendes vorzutragen. Nach anderer Ansicht muss der Mieter zunächst auf Abrechnung klagen, bevor er einen Rückzahlungsanspruch (gerichtlich) geltend machen kann. Bis zur höchstrichterlichen Entscheidung über diese Rechtsfrage riskiert der Vermieter aufgrund der Entscheidung des OLG Düsseldorf die Rückzahlung aller Nebenkostenvorauszahlungen.