1.
Eine vom Bauträger gestellte AGB, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Verkäufer bezahlten Sachverständigen erklärt werden soll, ist unwirksam.

2.
Eine dennoch von dem Sachverständigen abgegebene Abnahmeerklärung kann die Abnahmewirkungen nicht herbeiführen. Auch eine Abnahme durch Ingebrauchnahme kommt in dieser Situation nicht in Frage.

Entscheidung
Ein vom Bauträger vorformulierter Bauträgervertrag enthält die (nicht unübliche) Klausel, dass die rechtsgeschäftliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vereidigten Sachverständigen erklärt werde, den der Bauträger beauftragt und bezahlt. Die Erwerber ziehen 2001 in die Wohnungen ein; im Januar 2002 erklärt der Sachverständige im Rahmen eines Abnahmeprotokolls die rechtsgeschäftliche Abnahme. Im Mai 2007 zeigen sich massive Mängel der Abdichtung der Dachterrassen.

Als die Erwerber diesbezüglich Mängelansprüche geltend machen, wendet der Bauträger unter Hinweis auf die durch den Sachverständigen erklärte Abnahme Verjährung ein. Eine Abnahme liege zudem auch in der Ingebrauchnahme des Objektes durch die Erwerber im Jahr 2001.

Beiden Argumenten folgt das Landgericht München I nicht.
Die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu wertende Vertragsklausel, wonach die Abnahme durch einen Sachverständigen erklärt werden kann und soll, der vom Bauträger beauftragt und bezahlt ist, ist unwirksam. Ein Sachverständiger, der – wenn auch vereidigt – quasi im Lager des Bauträgers steht, kann nicht das Vertrauen der Erwerber ähnlich dem eines Treuhänders genießen; die Klausel benachteiligt die Erwerber daher in unangemessener Weise. Eine dennoch von dem insoweit nicht wirksam bevollmächtigten Sachverständigen erklärte Abnahme kann die Abnahmewirkungen (und damit u. a. den Beginn der Gewährleistungsfristen) nicht hervorrufen.

Der Bauträger kann sich aber auch nicht damit behelfen, dass er sich auf die konkludente Abnahme in Form der Ingebrauchnahme beruft. Auch eine solche Abnahme durch schlüssiges Verhalten setzt das entsprechende Erklärungsbewusstsein der Erwerber voraus. Da diese aber davon ausgingen, dass eine Abnahmeerklärung durch den Sachverständigen erfolgen würde, konnten sie bei der Ingebrauchnahme des Objektes nicht in dem Bewusstsein handeln, dieses damit als vertragsgerecht hinzunehmen.

Praxishinweis
Die Entscheidung ist konsequente Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung zu diesem Thema, und ihr ist uneingeschränkt zuzustimmen. Für Bauträger, die seit langer Zeit solche Klauseln verwenden, hat das gravierende Folgen, da in den meisten Fällen die Gewährleistungsfristen nicht laufen.