Urteile 30.03.2010

Mietrecht

AGB-Umlage der Verwaltungskosten in Mietverträgen zulässig

BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 – veröffentlicht in IMR 2010, 92 - 94

Entscheidung

Mieter und Vermieter eines Restaurants streiten über Betriebskostennachzahlungen, die auf einem Entgelt für die Verwaltung von 5,5% der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) beruhen. Der Mietvertrag sieht im Wege einer AGB-Klausel vor, dass der Mieter unter anderem die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" zu tragen hat. Das erstinstanzliche Gericht hat die Klage des Vermieters auf Zahlung der Betriebskosten mit der Begründung zurückgewiesen, die vertragliche Vereinbarung zur Umlage der Verwaltungskosten sei überraschend (§ 305c BGB) und im Übrigen intransparent und benachteilige den Mieter unangemessen (§ 307 BGB).

Der BGH hebt das erstinstanzliche Urteil auf. Die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten sei weder überraschend (§ 305c Abs. 1 BGB) noch benachteiligt sie den Mieter unangemessen (§ 307 BGB). Die Umlegung von Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter ist nicht so ungewöhnlich, dass dieser damit nicht zu rechnen braucht, weil diese sich als Regulativ ohnehin im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen halten müssen, so dass sie wegen der Möglichkeit einer wenigstens groben Abschätzung nicht zu einem Überraschungseffekt führen können. Auch die konkrete Höhe der tatsächlichen Kosten ergibt noch nicht, dass die Klausel überraschend ist. Die Klausel ist auch nicht intransparent nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der im Leitsatz zitierte Begriff der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist hinreichend bestimmt. Zur Ausfüllung des Begriffs kann der Mieter jederzeit auf die gesetzlichen Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. BV zurückgreifen, so dass er klar erkennen kann, welche Kosten auf ihn zukommen. Der Vermieter hat lediglich im Rahmen der Abrechnung über die Vorauszahlungen darauf zu achten, dass einzelne Betriebskostenpositionen nicht doppelt abgerechnet werden. Dementsprechend hat er beispielsweise die Kosten der Instandhaltung/Instandsetzung separat zu erfassen, und auf den Mieter umzulegen.
Praxishinweis Die Entscheidung des BGH beendet einen langjährigen Streit in der Rechtsprechung und beseitigt die Unsicherheiten in der Praxis, ob die teilweise erheblichen Kosten der Verwaltung auf den Mieter umgelegt werden können. Ob die Entscheidung des BGH hingegen als Wegweiser für Immobilieninvestoren gesehen werden kann, die nunmehr die Kosten einer professionellen Verwaltung nicht scheuen müssen, bleibt abzuwarten.

RAin Patricia Schauss