Urteile 30.03.2010

Bauträgerrecht

Bauträger: Umfang einer Änderungsvollmacht

OLG München, Beschluss vom 27.04.2009 – 34 Wx 22/09 – veröffentlicht in IBR 2009, 457; NZM 2009, 786

Entscheidung

Ein Bauträger ließ sich von den Wohnungskäufern eine nach außen unbeschränkte und als „Generalvollmacht“ bezeichnete Vollmacht erteilen, die Teilungserklärung – auch nach Eigentumsumschreibung auf die Käufer – zu ändern und der Änderung zuzustimmen. Die Vollmacht war im Innenverhältnis dahingehend beschränkt, dass der Bauträger von ihr nur Gebrauch machen durfte, soweit das Sondereigentum zweier bestimmter Erwerber und Sondernutzungsrechte nicht verändert werden, diesen keine zusätzlichen Verpflichtungen entstehen und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums nicht wesentlich eingeschränkt wird. Weitergehende Änderungen bedurften im Innenverhältnis der ausdrücklichen Zustimmung dieser Erwerber. Die Zustimmung galt für die geplante Änderung der Teilungserklärung aufgrund des Freiflächengestaltungsplans bezüglich der Geh- und Fahrtrechte sowie der Ver- und Entsorgungsleitungen als erteilt. Der Bauträger bewilligte unter Verwendung der Vollmacht die Eintragung von Geh- und Durchfahrtsrechten sowie eines Ver- und Entsorgungsleistungsrechts zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks im Grundbuch. Die Erwerber verfolgten die Eintragung eines Amtswiderspruchs hiergegen im Grundbuch.

Das OLG München hat den Erwerbern Recht gegeben. Die dem Bauträger erteilte Vollmacht umfasse nicht die Bewilligung von Geh- und Durchfahrtsrechten sowie eines Ver- und Entsorgungsleistungsrechts zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Zwar sei eine „Generalvollmacht“ grundsätzlich zur Vertretung in allen grundstücksbezogenen Angelegenheiten geeignet. Der Textzusammenhang, die geregelte Materie und die offenkundigen Interessen der Beteiligten legten es jedoch nahe, den gewollt weiten Umfang der Vollmacht sachgerecht nur auf die Änderung der Teilungserklärung, nicht aber auf eine Bestellung von Dienstbarkeiten zu Gunsten außenstehender Dritter zu beziehen. Eine Vollmacht des Bauträgers, in jeder Hinsicht Rechtsänderungen am Grundstück, insbesondere Belastungen jeder Art vornehmen zu können, sei ersichtlich nicht gewollt und außerdem zur Fertigstellung des Objekts in der Regel nicht erforderlich. Zwar sei in der Vollmacht von der Einräumung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten die Rede. Dies beziehe sich aber nur auf konkret geplante Änderungen der Teilungserklärung nach Maßgabe des Freiflächengestaltungsplans.

Praxishinweis
Die vorstehende Entscheidung macht deutlich, dass nicht jede als „Generalvollmacht“ bezeichnete Bevollmächtigung auch dazu berechtigt, alle denkbaren Handlungen – auch Eintragungen im Grundbuch – zu bewirken. Maßgebend ist die Formulierung des Vollmachtstextes, die im Einzelfall auszulegen ist.

RA Arne Guth