Urteile 30.03.2010

Mietrecht

Formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen auf Basis der Sollvorauszahlungen

BGH, Beschluss vom 23.09.2009 – VIII ZA 2/08 – veröffentlicht in IMR 2010, 416

Entscheidung

Die Vermieterin nimmt den Mieter auf Nachzahlungen von Betriebskosten in Anspruch. In der Nebenkostenabrechnung wurden jedoch nicht die tatsächlich von dem Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) sondern die vertraglich vereinbarten Sollvorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) von den Gesamtkosten in Abzug gebracht. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine Nebenkostenabrechnung auch dann formell wirksam und damit eine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung gegen den Mieter zur Zahlung fällig ist, wenn von den Gesamtkosten nicht die Ist-Vorschüsse, sondern die Sollvorschüsse in Abzug gebracht werden.
Eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung im Sinne des § 259 BGB setzt nach allgemeiner Rechtsauffassung voraus, dass die Gesamtkosten zusammengestellt sind, der Verteilerschlüssel angegeben und erläutert wird, der Anteil des Mieters ausgewiesen ist und von den Gesamtkosten die Vorauszahlungen des Mieter in Abzug gebracht werden.

Dabei kommt es für die formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung nicht darauf an, ob die Vorauszahlungen des Mieters der Höhe nach zutreffend der Nebenkostenabrechnung zu entnehmen sind; dies ist vielmehr eine Frage der sachlichen/inhaltlichen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung. Entscheidend für die formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung ist, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht gebildeter Mieter erkennen kann, ob seine Leistungen zutreffend berücksichtigt wurden. Dies ist auch bei der Einstellung der Sollvorschüsse in der Nebenkostenabrechnung der Fall.

Praxishinweis
Die Entscheidung des BGH ist dogmatisch überzeugend und insbesondere praxisgerecht. Gerade in Fällen, in denen ein Mieter die Miete mindert. ist oftmals nicht klar, in welcher Höhe der Mieter tatsächlich eine monatliche Zahlung auf die Betriebskostenvorauszahlung geleistet hat. Dementsprechend ist es für ein Unternehmen, welches die Nebenkostenabrechnungen erstellt, nicht klar, in welcher Höhe Vorauszahlungen von den Gesamtkosten im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung in Abzug zu bringen sind. Die Entscheidung des BGH erleichtert nunmehr die Abrechnung über die Vorauszahlungen, befreit den Vermieter hingegen nicht von eventuell erforderlichen inhaltlichen Korrekturen.

RAin Patricia Schauss