Urteile 30.03.2010

Mietrecht

Kein Eilrechtsschutz des Vermieters direkt gegenüber dem Untermieter auf Herausgabe der Mietsache

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.02.2009 – 10 W 14/09 – veröffentlicht in NZM 2009, 818

Entscheidung

Der Mieter hat die von ihm angemieteten Einzelhandelsflächen einem Dritten zur weiteren Nutzung überlassen und die Zahlung der Miete an den Hauptvermieter eingestellt. Der Hauptvermieter hat daraufhin das Mietverhältnis fristlos gekündigt und die sofortige Herausgabe der Mietsache verlangt. Der Untermieter hat die Herausgabe verweigert und die Mieträume ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts an den Hauptvermieter weiterhin genutzt. Der Hauptvermieter hat im einstweiligen Rechtschutzverfahren den Erlass einer Räumungsverfügung begehrt. Seiner Ansicht nach sei eine Eilentscheidung geboten, da er seinen Lebensunterhalt aus den Mieteinnahmen bestreitet und aufgrund der Mietausfälle in seiner Existenz gefährdet sei.

Das erkennende Gericht ist dieser Ansicht nicht gefolgt. Der Vermieter habe zwar einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache glaubhaft dargelegt, allerdings fehle es an einem für eine Eilentscheidung erforderlichen Verfügungsgrund.

Eine einstweilige Verfügung kann grundsätzlich dann erlassen werden, wenn über die bloße Herausgabeverweigerung und fortgesetzte Nutzung der Mietsache hinaus Rechtsnachteile für die Mietsache drohen. Der Umstand, dass der Untermieter sich nach Beendigung des Mietverhältnisses weigert, das Mietobjekt an den Hauptvermieter herauszugeben und es ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts an diesen nutzt, genügt dafür nicht. Auch die Tatsache, dass der Hauptvermieter durch die Vermietung der Immobile seinen Lebensunterhalt bestreitet und auf die Mieteinnahmen finanziell angewiesen ist, ist nicht ausreichend, eine einstweilige Räumungsverfügung zu begründen.

Praxishinweis
Damit folgt das OLG Düsseldorf der bisher überwiegenden, in der Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansicht, wonach ein Eilantrag auf Herausgabe der Mietsache grundsätzlich abgelehnt wird. Eine Ausnahme wird allerdings dann gemacht, wenn durch den Gebrauch der Mietsache deren Sachsubstanz so nachhaltig beeinträchtigt wird, dass der Herausgabeanspruch wirtschaftlich ausgehöhlt wird. Eine wirtschaftlich existenzielle Notlage des Vermieters ist für die Entscheidung in einem Eilverfahren grundsätzlich unerheblich. Das OLG Düsseldorf hat insoweit klargestellt, dass es auf drohende Nachteile für die Mietsache als solche und nicht die wirtschaftlichen Nachteile des Vermieters ankomme.

Der Vermieter ist folglich darauf angewiesen den Herausgabeanspruch im Rahmen eines Hauptsacheverfahrens durchzusetzen. Dies kann mitunter Jahre in Anspruch nehmen.

RAin Anke Keiner