Urteile 30.03.2010

Maklerrecht

Maklerprovision trotz baurechtlicher Unzulässigkeit der Wohnnutzung?

OLG Oldenburg, Urteil vom 15.05.2009
– 6 U 6/09 –
veröffentlicht in NZM 2009, 823

Entscheidung

Ein Käufer erwarb auf Vermittlung eines Maklers ein mit einem Bungalow bebautes Grundstück. Der Käufer hatte aufgrund der Objektbeschreibung im Maklerexposé den Eindruck gewonnen, dass das Kellergeschoss des Gebäudes zu Wohn- und Aufenthaltszwecken geeignet war. Das Exposé enthielt den Hinweis: „Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben zu unserem Immobilienangebot wird trotz sorgfältiger Bearbeitung keine Gewähr übernommen“. Nach Übernahme des Objekts durch den Käufer stellte sich heraus, dass eine Nutzung des Kellergeschosses zu Wohn- und Aufenthaltszwecken unzulässig und nicht genehmigungsfähig war. Der Käufer fordert von dem Makler die Rückzahlung der geleisteten Provision. Die Parteien streiten darüber, ob die im Exposé enthaltenen Objektangaben fehlerhaft sind, ob der Makler dies hätte erkennen und auf die zweifelhafte Nutzbarkeit des Kellergeschosses hinweisen müssen und ob der Makler eigene Nachforschungen in Bezug auf die Nutzungsfähigkeit des Souterrains hätte anstellen müssen.

Das OLG Oldenburg hat einen Rückzahlungsanspruch des Käufers verneint. Eine Pflichtverletzung des Maklers sei nicht feststellbar. Das Exposé gebe allein den vom Makler vorgefundenen tatsächlichen Zustand wieder, es enthalte aber keine Aussage in Bezug auf eine bestimmte Nutzungsmöglichkeit des Kellergeschosses und deren baurechtliche Zulässigkeit. Der Makler habe aufgrund der Angaben des Verkäufers und der bei seiner eigenen Besichtigung festgestellten Verhältnisse – mangels entgegenstehender Anhaltspunkte – davon ausgehen dürfen, dass eine Wohnnutzung des Kellergeschosses zulässig sei. Zwar sei der Makler aufgrund seiner Treuepflicht zu dem Käufer verpflichtet gewesen, den Käufer über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Käufers von Bedeutung sein und ihn vor Schaden bewahren konnten. Der Makler verletze seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behaupte oder sonstige – eigene oder sich zu Eigen gemachte – Informationen über dieses erteile, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Andererseits könne der Makler grundsätzlich auf die Richtigkeit der vom Verkäufer erhaltenen Informationen vertrauen und diese ungeprüft weitergeben, soweit er die betreffenden Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert habe. Der Makler dürfe keine Verkäuferangaben in sein Exposé aufnehmen, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen seien. Davon abgesehen schulde der Makler jedoch grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen, Erkundigungen oder Nachforschungen und keine Sachverständigentätigkeit. Der Käufer habe zudem bereits aufgrund der Gewährausschlussklausel im Exposé davon ausgehen müssen, dass der Makler die vom Verkäufer erhaltenen Unterlagen nicht bis ins Detail geprüft, sondern mit dem Exposé lediglich das Wissen des Verkäufers weitergegeben habe. Es sei die alleinige und eigenverantwortliche Aufgabe des Käufers gewesen, sich selbst über die Möglichkeit der von ihm beabsichtigten Nutzung zu informieren und ggf. Erkundigungen einzuziehen.

Praxishinweis
Die vorliegende Entscheidung führt nochmals deutlich die beschränkte Haftung des Maklers für den Zustand der Kaufsache vor Augen. Der Erwerber sollte sich nicht auf die im Exposé enthaltenen Angaben verlassen. Wenn ihm besondere Eigenschaften, wie etwa die Nutzungsmöglichkeit des Objekts, wichtig sind, dann sollte er selbst weitergehende Informationen einholen oder Untersuchungen anstellen.

RA Arne Guth