Urteile 30.06.2010

Mietrecht

Der Anspruch des Vermieters auf Rückzahlung des von ihm an den Mieter geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung verjährt nicht in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB

OLG Celle, Beschluss vom 28.01.2010 – 2 U 134/09 – veröffentlicht in IMR 2010, 188

Entscheidung

Die Parteien streiten um die Rückzahlung eines Kostenvorschusses, den der Vermieter dem Mieter zum Zwecke der Mängelbeseitigung im Jahr 1997 gezahlt hatte. Die Mängelbeseitigungsarbeiten hat die Mieterin jedoch zu keiner Zeit ausgeführt bzw. ausführen lassen. Das Mietverhältnis endete im August 2008. Nach Rückgabe der Mietsache verlangt der Vermieter die Rückzahlung des Kostenvorschusses.

Ohne Erfolg!
Der Anspruch auf Rückzahlung des Kostenvorschusses ist bereits verjährt. Hinsichtlich dieser Ansprüche gilt nicht die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, wonach Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache mit Ablauf von sechs Monaten beginnend mit Rückgabe der Mietsache verjähren. Vielmehr gilt die Regelverjährungsfrist von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB); sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Zahlt der Vermieter dem Mieter für die Mängelbeseitigung einen Kostenvorschuss, kann er vom Mieter den gezahlten Vorschuss nach § 812 Abs. 1 BGB zurückfordern, wenn der Mieter die Arbeiten nicht innerhalb einer angemessenen Frist ausführt bzw. ernsthaft betreibt und über die Verwendung des Vorschusses abrechnet. Welcher Zeitraum als angemessen anzusehen ist, hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Wie im Werkvertragsrecht wird insoweit ein Richtwert von bis zu einem Jahr angenommen. Der Mieter hätte folglich bis spätestens 1998 über den Kostenvorschuss abrechen müssen. Die Verjährungsfrist begann damit zum 01.01.1999 zu laufen. Unter Berücksichtigung der Übergangsvorschriften des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes aus dem Jahr 2001 (die ursprüngliche Verjährungsfrist wurde von dreißig Jahren auf drei Jahre reduziert) ist der Rückzahlungsanspruch mit Ablauf des Jahres 2004 verjährt.

Praxishinweis
Ist die Mietsache mangelhaft, kann der Mieter nach § 536 a Abs. 2 BGB den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Darüber hinaus kann der Mieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten verlangen, wenn der Vermieter eine Pflicht zur Mängelbeseitigung hat, er sich mit der Beseitigung dieses Mangels in Verzug befindet und er dem Mieter kein tatsächliches Angebot zur Mängelbeseitigung unterbreitet hat. Hat der Vermieter einen dahingehenden Kostenvorschuss an den Mieter gezahlt, tut er gut daran rechtzeitig zu kontrollieren, ob der Mieter diesen zweckgemäß verwendet. Andernfalls droht ihm, dass er eine mangelhafte Sache zurück bekommt, obwohl er für die Mängelbeseitigung bereits gezahlt hat. Immerhin ist der Mieter nicht mehr zur Mietminderung berechtigt, sofern er nach Erhalt des Kostenvorschusses den Mangel nicht innerhalb angemessener Frist beseitigt oder beseitigen lässt. Der Mietzinsanspruch unterliegt allerdings ebenfalls der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

RAin Anke Keiner