Urteile 30.06.2010

Mietrecht

Gewerberaummiete: Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB gilt nicht!

BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07 – veröffentlicht in NZM 2010, 240

Entscheidung
Zwischen den Parteien wurde ein Mietvertrag über Gewerberäume geschlossen, der den Mieter verpflichtet, die im Einzelnen aufgeführten Nebenkosten des Gesamtobjekts anteilig zu tragen. Insoweit hatte der Mieter monatliche Vorauszahlungen an den Vermieter zu leisten. Die Parteien streiten u. a. über den Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung 2002, die der beklagten Mieterin am 23.09.2004 zugegangen ist. Nach Ansicht des Mieters bestehen aufgrund der in § 556 Abs. 3 BGB geregelten Ausschlussfrist keine Nachzahlungsansprüche des Vermieters. § 556 Abs. 3 BGB regelt, dass der Vermieter verpflichtet ist, innerhalb eines Zeitraumes von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen; nach Ablauf der Frist ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen es sei denn, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Zu Unrecht!

Der BGH hält die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB im Gewerberaummietverhältnis nicht für anwendbar, da die Regelung ausschließlich den Bereich der Wohnraummiete betrifft. Auch scheidet mangels bestehender Regelungslücke eine analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB aus.

Praxishinweis
Der BGH hat damit die in der Literatur und Rechtsprechung streitige Frage hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 556 Abs. 3 BGB im Gewerberaummietrecht geklärt. Insoweit ist er der herrschenden Meinung gefolgt. Nicht ausgeschlossen ist es jedoch, eine entsprechende Ausschlussfrist vertraglich auch als Formularklausel zu vereinbaren. Da sich die Entscheidungsgründe des BGH nicht spezifisch auf die Geschäftsraummiete beziehen, ist davon auszugehen, dass § 556 Abs. 3 BGB auch in allen weiteren Mietverhältnissen, die keinen Wohnraum zum Gegenstand haben, keine Geltung erlangt.

RAin Anke Keiner