Urteile 30.06.2010

Bauträgerrecht

Inanspruchnahme des Bürgen wegen Anspruchs auf Wandelung in der Insolvenz des Bauträgers

BGH, Urteil vom 08.12.2009 – XI ZR 181/08 – veröffentlicht in IBR 2010, 144, 147, 148, 149

Entscheidung
Ein Bauträger veräußerte mit notariellem Vertrag eine zu errichtende Eigentumswohnung und ließ sich von dem Erwerber den vollen vereinbarten Kaufpreis gegen Stellung einer Bürgschaft nach § 7 MaBV im Voraus zahlen. Nach Errichtung des Objekts traten wesentliche Mängel am Gemeinschaftseigentum zutage. Der Wohnungserwerber meldete, nachdem der Bauträger in Insolvenz gefallen war, Ansprüche zur Insolvenztabelle an, die im Wesentlichen auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung an die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet waren. Später forderte der Erwerber den Insolvenzverwalter unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Mangelbeseitigung auf. Nach ergebnislosem Fristablauf verlangte der Erwerber die Wandelung des Bauträgervertrages und meldete den Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises zur Insolvenztabelle an. Ferner nahm der Erwerber den Bürgen auf Rückzahlung des Kaufpreises in Anspruch. Der Bürge hat unter anderem eingewendet, dass er wegen eines fehlenden Vollzugs der Wandelung (der Insolvenzverwalter hatte sich mit dem Wandelungsverlangen des Erwerbers nicht einverstanden erklärt) nicht zur Zahlung verpflichtet sei. Ferner hat er die Verjährung sowohl der Hauptforderung als auch der Bürgschaftsforderung eingewendet.

Der BGH ist den Einwendungen des Bürgen nicht gefolgt. Er hat ausgeführt, dass ein Anspruch des Wohnungserwerbers auf Rückzahlung des Kaufpreises nach vollzogener Wandelung des Bauträgervertrages vom Sicherungszweck einer Bürgschaft nach § 7 MaBV umfasst ist. Nach dem Sicherungszweck der Bürgschaft löse jedoch bereits der Anspruch auf Wandelung des Bauträgervertrages die Haftung des Bürgen aus. Aus der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Bauträgers ergäbe sich nichts anderes. Die Bürgschaftsforderung sei nicht verjährt, die Verjährung sei durch rechtzeitige Klageerhebung gehemmt worden. Für die Ansprüche aus der Bürgschaft gelte die dreijährige Regelverjährungsfrist des § 195 BGB. Der Anspruch aus einer selbstschuldnerischen Bürgschaft entstehe – mangels abweichender Vereinbarung der Parteien – mit Fälligkeit der gesicherten Forderung, ohne dass es auf eine zusätzliche Leistungsaufforderung des Gläubigers ankomme. Der Anspruch auf Wandelung werde auch in der Insolvenz des Schuldners erst dann fällig, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Auch die gesicherte Hauptforderung (Anspruch auf Wandelung) sei nicht verjährt. Wie alle mängelbedingten Ansprüche falle auch der Anspruch auf Wandelung, wenn eine Abnahme des Werkes nicht stattgefunden habe und auch keine endgültige Abnahmeverweigerung vorliege, unter die dreijährige Regelverjährungsfrist des § 195 BGB. Der Erwerber habe durch die Anmeldung des Vorschussanspruchs zur Insolvenztabelle auch die Verjährung des Wandelungsanspruchs rechtzeitig gehemmt (§ 213 BGB). Die Verjährungshemmung ende nicht bereits sechs Monate nach dem Bestreiten der angemeldeten Forderung durch den Insolvenzverwalter, sondern erst sechs Monate nach Beendigung des Insolvenzverfahrens.

Praxishinweis
Der BGH hat in der vorstehenden Entscheidung eine Fülle von rechtlichen Problemen aus dem Bereich des Bürgschafts- und Verjährungsrechts behandelt und einer Klärung zugeführt. Besonders bemerkenswert sind die Ausführungen des BGH, dass der Anspruch des Auftraggebers auf Wandelung – wie alle mängelbedingten Ansprüche – unter die dreijährige Regelverjährungsfrist des § 195 BGB falle, wenn eine Abnahme des Werkes nicht stattgefunden hat  und auch keine endgültige Abnahmeverweigerung vorliegt. Dies sollte unbedingt beachtet werden.

RA Arne Guth