Urteile 30.06.2010

Mietrecht

Kein Schriftformverstoß bei Annahme des Angebots zum Abschluss des Mietvertrages außerhalb der schriftlich vereinbarten Annahmefrist

BGH Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/06 – veröffentlicht in IMR-online 2010, 180

Entscheidung
Vermieter und Mieter haben einen gewerblichen Mietvertrag für eine Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen. Die Parteien haben vereinbart, dass das Angebot zum Abschluss des Mietvertrages binnen einer bestimmten Frist (durch Gegenzeichnung) angenommen werden soll. Aus der Vertragsurkunde selbst ergab sich nicht, ob die Annahmeerklärung/Gegenzeichnung des Mieters innerhalb der vereinbarten Frist erfolgt ist.

Das OLG Nürnberg hat in der II. Instanz das erstinstanzliche Urteil bestätigt und der Klage des Mieters auf Feststellung, dass der Mietvertrag aufgrund eines Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform auf unbestimmte Zeit läuft, stattgegeben. Der BGH hat das Urteil des OLG Nürnberg aufgehoben und die Klage des Mieters abgewiesen.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung eine lange bestehende Unsicherheit beseitigt. Bislang ging die Rechtsprechung davon aus, dass ein Mietvertrag gegen die gesetzliche Schriftform (§§ 550, 126 BGB) verstößt, wenn die gegengezeichnete Annahmeerklärung nicht innerhalb der vereinbarten oder innerhalb einer Frist erfolgt ist, in welcher der zuerst Unterzeichnende (Antragende) mit der Gegenzeichnung rechnen durfte. Die verspätete Annahmeerklärung gilt als erneutes Angebot (§ 150 Abs. 1 BGB), welches regelmäßig nicht durch erneute Gegenzeichnung, sondern durch Vollzug des Mietvertrages angenommen wurde. In diesem Fall wurde nach der oberlandgesgerichtlichen Rechtsprechung ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform bejaht. Unsicherheiten ergaben sich insbesondere daraus, dass die Gerichte sich nicht darüber einig waren, wann eine Annahme verspätet und als neues Angebot galt. Die Gerichte differenzierten zwischen einem Zeitraum von 3 Tagen bis zu 4 ½ Wochen.

Der BGH verneint nunmehr einen Schriftformverstoß durch eine verspätete Annahmeerklärung. Zum Einen gehöre die Annahmefrist nicht zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen, die zwingend der gesetzlichen Schriftform bedürfen. Zum Anderen sei auch im Falle der verspäteten Annahmeerklärung/Gegenzeichnung die äußere Form zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform erfüllt. Der äußeren Form des Mietvertrages können auch im Falle der verspäteten Gegenzeichnung die Unterschriften beider Parteien entnommen werden; dies reiche zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform im Mietrecht aus. Die Frage, ob die Gegenzeichnung/Annahme-erklärung fristgerecht erfolgt sei, sei allein für die Frage des wirksamen Vertragsschlusses entscheidend. Die Wirksamkeit eines Vertragsschlusses werde jedoch durch die gesetzliche Schriftform im Mietrecht nicht geschützt.

Praxishinweis
Die Laufzeitbindung und damit die Wahrung der gesetzlichen Schriftform ist für den wirtschaftlichen Wert einer vermieteten Immobilie von immenser Bedeutung. Da ein Erwerber einer vermieteten Immobilie auf Vermieterseite in die bestehenden Mietverträge eintritt (§ 566 BGB) kalkuliert sich der Wert der Immobilie insbesondere aus den Mieteinnahmen und der Laufzeit des Vertrages. Der BGH erteilt mit dieser Entscheidung der Auffassung vieler Oberlandesgerichte eine Absage und beseitigt ein weiteres Risiko eines Schriftformverstoßes. Dennoch macht die Entscheidung des BGH die Prüfung, ob ein Vertrag wirksam durch fristgerechte Annahmeerklärungen zu Stande gekommen ist, nicht entbehrlich.

RAin Patricia Schauss