Urteile 30.06.2010

Wohnungseigentumsrecht

Zur Berechtigung des WEG-Verwalters zum Abschluss von Langzeitverträgen

OLG Brandenburg, Grundurteil vom 19.03.2009 – 5 U 109/07 

Entscheidung

Die Klägerin verlangt von der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft für den Zeitraum der Jahre 2001 bis 2003 die Vergütung aus einem Vertrag über die Durchführung von Hausbetreuungsleistungen.

Den Vergütungsanspruch hat das OLG mit der Begründung abgelehnt, dass ein wirksamer Vertrag mit der Beklagten nicht zustande gekommen sei. Der Vertrag wurde durch den Verwalter der Beklagten geschlossen, wofür keine Vertretungsmacht nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestand. Der Verwalter ist grundsätzlich nicht berechtigt, einen außergewöhnlichen, nicht dringenden Instandsetzungsauftrag größeren Umfangs ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer in deren Namen zu vergeben. Dasselbe soll auch für Wartungsverträge oder einen langfristigen Vertrag mit einem Hausmeister gelten, wozu auch Verträge über Reinigungs- und Hausmeisterdienste gehören. Der streitgegenständlich Vertag wurde mit einer Laufzeit von einem Jahr abgeschlossen, welcher sich automatisch verlängerte, wenn er nicht bis zum 01.12. eines jeden Jahres gekündigt wird. Die Laufzeit von einem Jahr hat dem OLG bereits genügt, um von einer Langfristigkeit des Vertrages auszugehen. Allerdings kann dem Kläger wegen der von ihm geleisteten Arbeiten ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zustehen. Ob dem so ist, ist im weiteren Verfahrensgang zu klären.

Praxishinweis
Das OLG stellt heraus, dass Verträge mit einer Laufzeit von einem Jahr der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer bedürfen, sofern in der Teilungserklärung nicht bereits Abweichendes geregelt wurde. Letztendlich müssen es die Eigentümer in der Hand haben zu entscheiden, ob und in welchem Umfang Arbeiten in ihrem Namen und auf ihre Rechnung vergeben werden. Zu den Pflichten des Verwalters gehört es vielmehr, zunächst die Wohnungseigentümer auf die Möglichkeit des Abschlusses eines solchen langfristigen Vertrages hinzuweisen. Erst im nächsten Schritt, nämlich dann, wenn die Wohnungseigentümer ihn durch Beschluss dazu ermächtigen, ist er zum Abschluss eines langfristigen Vertrages im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt.

RAin Anke Keiner