Urteile 30.06.2010

Mietrecht

Zur formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht und Sortimentsbindung nebst dem Ausschluss des Sortiments- und Konkurrenzschutzes

BGH, Urteil vom 03.03.2010 – XII ZR 131/08 – veröffentlicht in IBR-online

Entscheidung
Die Klägerin mietete in einem damals behördlich genehmigten aber noch nicht errichteten Einkaufszentrum eine Ladenfläche. Der Mietvertrag enthielt u. a. die Regelung, dass die Vermietung ausschließlich zur Nutzung als T.-Discount einschließlich der dazugehörigen Rand- und Nebensortimente erfolgt. Zugleich wurde der Klägerin keine Sortimentsausschließlichkeit zugesichert sowie der Konkurrenzschutz ausgeschlossen. Daneben enthielt der Mietvertrag folgende Regelung einer Betriebspflicht:

„Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen. Er wird die Mieträume weder ganz noch teilweise unbenutzt oder leerstehen lassen. Das Geschäftslokal ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen zu den vom Vermieter festgelegten Öffnungszeiten offen zu halten. Aus der bloßen Duldung abweichender Öffnungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine Rechte herleiten. Zeitweise Schließungen (wie Mittagspausen, Ruhetage, Betriebsferien) sind nicht zulässig, ausgenommen sind Inventuren oder Betriebsversammlungen“.

Die Klägerin hält die Klausel, welche die Betriebspflicht regelt, für unwirksam. Daneben begehrt sie die Feststellung, das von ihr betriebene Ladengeschäft nach eigenem Belieben öffnen und schließen zu können.

Zu Unrecht!
Nach Ansicht des BGH stellt eine formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht im Regelfall keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist damit wirksam. Nicht unangemessen ist zugleich eine formularmäßige Abrede, die den Mieter von Gewerberäumen an ein bestimmtes Sortiment bindet. Für sich genommen stellt auch eine Formularklausel, die den Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz befreit, keine unwirksame Regelung dar. Streitig ist allerdings, wie die Fälle zu behandeln sind, in denen wie vorliegend diese Klauseln kumulativ vereinbart werden.

Diese Streitfrage hat der BGH nicht vollumfänglich beantwortet, da nach dessen Ansicht der Klägerin keine hinreichend konkretisierte Sortimentsbindung auferlegt wurde. Die Regelung, wonach die Vermietung zur ausschließlichen Nutzung als T.-Discount einschließlich der dazugehörenden Rand- und Nebensortimente erfolgt, lässt keine Rückschlüsse darauf zu, um welches Sortiment es sich handelt. Aus der bloßen Namensbezeichnung „T.-Discount“ kann kein Rückschluss auf eine bestimmte Angebotspalette gezogen werden. Selbst wenn gewollt war, das Sortiment auf ein solches zu beschränken, was für die T.-Discount Filialen gerade typisch ist, erhält die Klausel durch die Einbeziehung des Rand- und Nebensortiments eine kaum begrenzbare Reichweite. Letztendlich war nur zu entscheiden, ob die kumulative Vereinbarung der Betriebspflicht neben dem Ausschluss des Konkurrenzschutzes wirksam vereinbart werden kann. Dies hat er ausdrücklich bejaht.

Insgesamt ist nach Ansicht des BGH davon auszugehen, dass die vereinbarte Betriebspflicht wirksam vereinbart wurde. Anhaltspunkte dafür, dass sich die Klägerin auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage oder auf die Grundsätze von Treu und Glauben berufen kann, wurden vom BGH nicht gesehen.

Praxishinweis
Es bleibt damit weiterhin unklar, ob eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung sowie der Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz kumulativ als Formularklausel wirksam vereinbart werden kann. In der Vorinstanz hat das OLG Naumburg dies für möglich gehalten. In der Praxis sollten jedoch derartige Vereinbarungen sicherheitshalber individuell ausgehandelt werden.

Darüber hinaus führt das Urteil noch einmal deutlich vor Augen, dass es notwendig ist, im Fall einer Sortimentsvereinbarung dahingehende Regelungen konkret auszugestalten.

RAin Anke Keiner