Gesetzesänderungen 20.12.2010

Das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) / Das Gesetz zur Sicherung bezahlbarer Mieten und zur Begrenzung von Energieverbrauch und Energiekosten

Die Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger hat kürzlich den Gesetzentwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes (MietRÄndG) vorgelegt, der im Wesentlichen die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln zum Gegenstand hat (siehe F.A.Z. vom 14.10.2010). Das Thema Energiekosten und Energieverbrauch wird zugleich in einem vom Land Berlin eingebrachten Gesetzentwurf aufgegriffen (Entwurf eines Gesetzes zur Sicherung bezahlbarer Mieten und zur Begrenzung von Energieverbrauch und Energiekosten, Bundesrat Drucksache 637/10). Aufgrund der jeweils unterschiedlichen Zielrichtung weichen jedoch beide Gesetzentwürfe erheblich voneinander ab. Zu den Gesetzentwürfen im Einzelnen:


1. Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG)
Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Die bestehenden Vorschriften der §§ 554, 559 ff. BGB zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie zur Mieterhöhung bei Modernisierung werden nach Ansicht des Bundesjustizministeriums den Anforderungen an Energieeffizienz und Klimaschutz nicht gerecht. Durch die Reform soll das Recht betreffend Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem eigenen Kapitel neu geregelt werden (§§ 555a - 559 BGB NEU).

§ 555a BGB NEU regelt die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen, was derzeit in § 554 Abs. 1 BGB erfolgt ist. Der Reformvorschlag sieht darin erstmals eine Definition des Begriffes „Erhaltungsmaßnahmen“ vor. Erhaltungsmaßnahmen sind danach solche der Instandhaltung als auch der Instandsetzung. Diese Maßnahmen sind vom Mieter wie bisher zu dulden. Die Grundsätze, wonach der Vermieter dem Mieter dahingehende Maßnahmen rechtzeitig vorher anzukündigen und ihm diejenigen Aufwendungen, die er infolge der Erhaltungsmaßnahmen machen muss, zu erstatten hat, bleiben weiterhin bestehen.

Die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen soll künftig in § 555b BGB NEU geregelt werden. Welche Arbeiten als Modernisierungsmaßnahmen anzusehen sind, wird in § 555b Abs. 1 BGB NEU beispielhaft genannt. Neu geschaffen wird insoweit der Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ (§ 555b Abs. 1 Nr. 1 BGB NEU). Dieser umfasst alle Maßnahmen, durch die nachhaltig der Wasserverbrauch reduziert, Primär- oder Endenergie eingespart, Energie effizienter genutzt oder das Klima auf sonstige Weise geschützt wird.

Unter welchen Voraussetzungen der Mieter die Durchführung von Modernisierungsarbeiten zu dulden hat, wird in § 555b Abs. 2 BGB NEU geregelt. Der Entwurf differenziert insoweit danach, ob der Vermieter zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet ist oder nicht. Besteht eine rechtliche Verpflichtung des Vermieters, ist der Mieter uneingeschränkt zu dessen Duldung verpflichtet (§ 555b Abs. 2 Nr. 1 BGB neu). Daneben soll der Mieter mit der Minderung der Miete ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten ordnungsgemäß durchführt (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB NEU). Was unter einer ordnungsgemäßen Durchführung zu verstehen ist, wird jedoch weder im Gesetzestext selbst noch in der Begründung näher erläutert.

Will der Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen durchführen, zu denen er rechtlich nicht verpflichtet ist, besteht eine Duldungsverpflichtung des Mieters hingegen nur dann, wenn damit keine Mieterhöhung verbunden ist (§ 555b Abs. 2 Nr. 2 BGB NEU).

Für alle weiteren nicht der energetischen Modernisierung dienenden Maßnahmen gelten die bisherigen Grundsätze des § 554 Abs. 2 BGB weiter, d.h. dass der Mieter zur Duldung dieser Maßnahmen verpflichtet ist, sofern kein Härtefall vorliegt.

Will der Vermieter modernisieren, hat er diese Maßnahmen dem Mieter vorher in Textform anzukündigen (§ 555c BGB NEU), es sei denn, dass wie bisher die Modernisierungsmaßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mitsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung berechtigen (§ 555c Abs. 4 BGB NEU). Inhaltlich muss die Modernisierungsankündigung weiterhin alle Angaben enthalten, die nach § 554 Abs. 3 BGB erforderlich sind. Hinzu kommt, dass der Vermieter dem Mieter neben der zu erwartenden Mieterhöhung auch die Höhe der künftigen Betriebskosten mitzuteilen hat, sofern die Mietsache nicht in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist (§ 555c Abs. 3 Nr. 5 BGB NEU). Erfolgt eine energetische Modernisierung, kann der Vermieter im Rahmen der Ankündigung auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um den Mieter ausreichend über die Einsparung von Energie zu informieren (§ 555c Abs. 2 BGB NEU).

Die Vorschriften des § 555d Abs. 1 und 2 BGB NEU gewähren dem Mieter wie bisher ein Sonderkündigungsrecht, es sei denn, dass die Modernisierungsmaßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung berechtigen. Wie bisher soll der Mieter das Mietverhältnis bis zum Ablauf des auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen können.

Bislang enthält das BGB keine Regelung dazu, innerhalb welcher Frist der Mieter dem Vermieter die Härtegründe mitzuteilen hat. Dies soll durch die Einführung des § 555d Abs. 3 BGB NEU geändert werden. Liegen Umstände vor, die für den Mieter eine besondere Härte nach § 555b BGB NEU begründen, hat er diese innerhalb des gleichen Zeitraums, in der die Kündigung auszusprechen wäre, dem Vermieter in Textform mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist sind die Härtegründe nur noch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war oder die Härtegründe erst nach Ablauf der Frist entstanden sind.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung soll hinsichtlich § 555d Abs. 1 - 3 BGB NEU unwirksam sein (§ 555d Abs. 4 BGB NEU).

Neu ist ebenfalls die Regelung des § 555e BGB NEU, die es den Mietvertragsparteien ermöglicht, Vereinbarungen über bestimmte Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu treffen, so insbesondere über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die künftige Höhe der Miete. Damit soll den Mietvertragsparteien, insbesondere Privatpersonen, die Möglichkeit vor Augen geführt werden, für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen zu können. Diese Regelung steht nicht im Widerspruch zu den in §§ 555a ff. und 559 ff BGB NEU enthaltenen Verboten, abweichende Regelungen zu Ungunsten des Mieters zu vereinbaren. Diese Verbote betreffen nur generelle Abreden im Mietvertrag oder Nachträgen, die für jeden Fall der Modernisierung gelten sollen, nicht aber solche, die auf einzelne konkrete Maßnahmen gerichtet sind.

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen des § 555b Abs. 1 Nr. 1 - 4 BGB NEU durchgeführt, soll er die jährliche Miete wie bisher um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen können (§ 559 Abs. 1 BGB NEU). Neu hingegen ist die vorgesehene Regelung in § 559 Abs. 2 BGB NEU, wonach Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nach billigem Ermessen zu ermitteln und von den Kosten der Modernisierung abzuziehen sind. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen (§ 559 Abs. 3 BGB NEU).

Die Mieterhöhung soll dem Mieter weiterhin in Textform mitgeteilt werden, sie wird erstmalig mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung fällig. Diese Frist verlängert sich nach der derzeitigen Gesetzesfassung um sechs Monate, wenn der Vermieter die Mieterhöhungserklärung unterlässt oder wenn die tatsächliche Miethöhe den angekündigten Betrag um mehr als 10 von Hundert überschreitet (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB). Nicht von dieser Regelung umfasst werden sonstige Mängel der Modernisierungsankündigung. § 559 Absatz 2 Satz 2 BGB NEU soll dem Abhilfe schaffen und verlängert die Frist auf alle Fälle, in denen der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nicht oder nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist.

Für den Bereich der Gewerberaummiete sind über § 578 Abs. 2 BGB NEU nunmehr anstelle des zu streichenden § 554 Abs. 1 - 4 BGB die Vorschriften der §§ 555a Abs. 1 - 3, 555b Abs. 1 - 4, § 555c Abs. 1 - 4, § 555d Abs. 1 - 3 und 555e BGB zu beachten. Insoweit werden alle Bestimmungen des Wohnraummietrechts übernommen. Allerdings können in der Gewerberaummiete anders als in der Wohnraummiete auch zu Lasten des Mieters Vereinbarungen über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden. Verbindlich sind jedoch auch bei der Gewerberaummiete die Vorschriften über die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen.

Fälligkeit der Kaution / Kündigung bei Nichtleistung

Ist der Wohnungsmieter verpflichtet eine Barkaution zu stellen, so kann er diese nach der derzeitigen Rechtslage gemäß § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen Teilen leisten. Bislang regelte das Gesetz in § 551 Abs. 2 BGB jedoch nur die Fälligkeit der ersten Teilzahlung (Beginn des Mietverhältnisses). Diese Regelung soll nunmehr hinsichtlich der zweiten und dritten Teilzahlung ergänzt werden; diese sollen nach dem Gesetzentwurf jeweils mit der Miete fällig werden (§ 551 Abs. 2 Satz 3 BGB NEU).

Daran anschließend soll in § 569 Abs. 3 BGB NEU dem Vermieter von Wohnraum ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt werden, dass der Mieter seiner Verpflichtung zur Kautionsleistung nicht bzw. nicht wie vertraglich vereinbart nachkommt. Der einzuführende Abs. 3a gewährt dem Wohnungsvermieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung unter der Voraussetzung, dass sich der Mieter in Höhe eines Betrages, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht, im Verzug befindet. Einer Abhilfefrist oder Abmahnung bedarf es in diesem Fall nicht.

Für Vermieter von Gewerberaum wurde ein dahingehendes Kündigungsrecht nicht vorgesehen. Insoweit bleibt die bisherige Rechtsprechung zu beachten, die dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung bei Nichtleistung der gesamten Kaution einräumt (BGH, Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 36/05, NZM 2007, 400). Soll jedoch einem nach dem Gesetz schutzwürdigeren Wohnungsmieter bereits aufgrund einer teilweisen Nichtzahlung der Kaution außerordentlich gekündigt werden können, ist anzunehmen, dass die Rechtsprechung künftig auch im Gewerberaummietrecht eine außerordentliche fristlose Kündigung in diesem Fall zulässt. Zumindest wird man davon ausgehen können, dass eine dahingehende vertragliche Vereinbarung zulässig sein wird.

Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen nach dem „Münchener Modell“

Wird ein Wohnhaus nach Überlassung der Wohnung an einen Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, besteht derzeit für den Erwerber des Wohnungseigentums nach § 577a BGB eine Kündigungsbeschränkung von drei bzw. zehn Jahren. Danach kann der Erwerber das Mietverhältnis erst nach Ablauf dieses Zeitraums wegen Eigenbedarf oder zum Zwecke der wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2, 3 BGB) kündigen. In der Praxis hat man diese Kündigungsbeschränkung vielfach dadurch umgangen, indem eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft zunächst auf die Umwandlung in Wohneigentum und den Verkauf der Wohnungen an die Interessenten verzichtet hat. Die Kündigung des bestehenden Wohnungsmietvertrages ist dann auf Grundlage des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfolgt und mit dem Eigenbedarf eines Gesellschafters oder Miteigentümers begründet. Um eine solche Umgehung der Schutzvorschrift des § 577a BGB zukünftig zu verhindern, soll § 577a BGB NEU um die Abs. 1a und 2a erweitert werden, die eine Kündigungsbeschränkung von drei bzw. zehn Jahren nunmehr auch ausdrücklich für diese Fälle vorsieht.

Vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen

Wird das Mietverhältnis beendet und unterlässt der Mieter die Herausgabe des Mietgegenstands, hat der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel zunächst in einem mitunter langwierigen Hauptsacheverfahren zu erlangen. Liegt ihm schlussendlich ein Räumungstitel vor und will er daraus vollstrecken, hat er neben den verauslagten Kosten für die Durchführung des Hauptsacheverfahrens einen weiteren Kostenvorschuss für die anstehende Räumung durch den Gerichtsvollzieher und ggf. die Aufbewahrung der im Objekt vorgefundenen beweglichen Gegenstände des Mieters zu zahlen. Ist der Mieter nicht solvent, bleibt der Vermieter auf diesen Kosten hängen. Diese Situation soll zu Gunsten des Vermieters durch die Änderung der ZPO verbessert werden.

Der bisherige § 885 Abs. 2 ZPO soll dahingehend ergänzt werden, dass der Gerichtsvollzieher die beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, nunmehr neben dem Mieter, dessen Bevollmächtigten und den erwachsenen Familienangehörigen bzw. deren Beschäftigten auch einem erwachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung gestellt werden können.

§ 885 Abs. 3 und 4 ZPO sollen durch die Absätze 3 bis 5 ersetzt werden. Zunächst wird in § 885 Abs. 3 ZPO NEU klar gestellt, dass der Gerichtsvollzieher die Sachen des Mieters, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, abzutransportieren und einzulagern hat, wenn er keine der in § 885 Abs. 2 genannten Personen antrifft oder diese die Übernahme verweigern. Neu geregelt werden soll, dass der Gerichtsvollzieher, diese Sachen an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, unverzüglich vernichtet soll.
Der Gerichtsvollzieher soll die Gegenstände veräußern und den Erlös hinterlegen, es sei denn, dass der Mieter zuvor die eingelagerten Gegenstände gegen Kostenerstattung heraus verlangt. Die Frist, innerhalb derer der Mieter die Veräußerung der Gegenstände verhindern kann, soll von zwei auf einen Monat verkürzt werden (§ 885 Abs. 4 ZPO NEU).

Welche Bestimmungen der Gerichtsvollzieher bei der Verwertung der Sachen zu beachten hatte, wurde bislang gesetzlich nicht geregelt. Diese Lücke soll geschlossen werden, indem die Vorschriften über die Pfandverwertung für entsprechend anwendbar erklärt werden. Die Bestimmungen über den Vollstreckungsschutz bleiben dabei jedoch außen vor.

Die Regelung in § 885 Abs. 5 ZPO NEU entspricht maßgeblich der des derzeitigen § 885 Abs. 3 Satz 2 ZPO, wonach unpfändbare Sachen und solche, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, nunmehr „jederzeit“ auf Verlangen des Mieters heraus zu geben sind. Ausweislich der Gesetzesbegründung soll der Begriff jederzeit allerdings nicht wortwörtlich verstanden werden, vielmehr soll zum Ausdruck gebracht werden, dass der Mieter die Herausgabe noch bis zum endgültigen Abschluss der Veräußerung oder der Vernichtung der Sachen während der üblichen Geschäftszeiten des Gerichtsvollziehers verlangen kann.

Liegt dem Vermieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, soll ihm darüber hinaus durch die Einführung des § 885a ZPO NEU die Möglichkeit geschaffen werden, auf gesetzlicher Grundlage den Vollstreckungsauftrag entsprechend der so genannten „Berliner Räumung“ auf die reine Besitzverschaffung an den Räumen zu begrenzen und daneben an den in dem Mietobjekt befindlichen Gegenständen das Vermieterpfandrecht auszuüben. Der Vermieter hat damit die Möglichkeit, hohe Transport- und Einlagerungskosten zu vermeiden, die bislang bei der klassischen Durchsetzung des Räumungstitels regelmäßig anfallen. Zwischen der vereinfachten und der klassischen Räumung soll der Vermieter frei wählen können. Wird der Gerichtsvollzieher vom Vermieter nur mit der einfachen Vollstreckung beauftragt, hat dieser nach dem Gesetzentwurf die beweglichen Sachen in einem Protokoll zu dokumentieren. Die Dokumentation kann auch durch Bildaufnahmen in elektronischer Form erfolgen (§ 885a Abs. 2 ZPO NEU).

Das weitere Verfahren orientiert sich an der klassischen Vollstreckung des Räumungstitels, nur dass in diesem Fall der Vermieter anstelle des Gerichtsvollziehers tätig wird. Der Vermieter soll ebenfalls die beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, wegschaffen oder verwahren bzw. solche, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, unverzüglich vernichten. Insoweit haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter/Schuldner nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit auf Schadensersatz (§ 885a Abs. 3 ZPO NEU).

Ein Recht zur Verwertung steht dem Vermieter nach § 885a Abs. 4 ZPO NEU ebenfalls zu, wenn der Mieter/Schuldner die beweglichen Sachen ab Besitzabweisung nicht innerhalb eines Monats vom Vermieter heraus verlangt. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden. Dabei sind von ihm die Vorschriften der §§ 372 - 380, 382, 383, 385 BGB (Hinterlegung) zu berücksichtigen. Eine Androhung des Versteigerungstermins hat nicht zu erfolgen. Bei der Mitteilung über den Räumungstermin hat der Gerichtsvollzieher den Mieter/Schuldner auf die vorgenannten Rechte des Vermieters zur Verwahrung, Verwertung und Vernichtung hinzuweisen.

Alle dabei anfallenden Kosten, wie etwa für den Transport, die Aufbewahrung, Verwertung und Vernichtung, sind nach dem Gesetzentwurf ausdrücklich solche der Zwangsvollstreckung, so dass es dem Vermieter erspart bleiben soll, wegen dieser Kosten ein weiteres Erkenntnisverfahren gegenüber den Mieter/Schuldner zu führen.

Bislang scheiterte die Durchsetzung von Räumungstiteln bei Wohnungen vielfach daran, dass sich in dem Mietobjekt Personen aufhielten, von deren Besitz der Vermieter keine Kenntnis hatte. Um die Wohnung vollständig räumen zu lassen, bedarf es aber nicht nur gegenüber dem Mieter, sondern allen im Mitbesitz befindlichen Personen (z. B. Angehörige des Mieters, nichteheliche Lebensgefährten des Mieters, Untermieter) eines Räumungstitels. Um ein langwieriges Hauptsacheverfahren gegenüber diesen im Mitbesitz befindlichen dritten Personen zu verhindern, soll § 940a Abs. 2 ZPO NEU eingefügt werden. Liegt danach ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, kann die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen Personen angeordnet werden, die ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an den Räumen begründet haben.

Übergangsvorschriften

Die §§ 536, 554, 559 bis 559b, 578 BGB sollen in der bis zum Inkrafttreten des Gesetzes geltend Fassung anwendbar bleiben, wenn bei Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter bis zum Inkrafttreten des geänderten Gesetzes die Maßnahmen bereits angekündigt oder bei unerheblichen Maßnahmen mit den Arbeiten bereits begonnen wurde.

Die Vorschrift des § 569 Abs. 3a BGB NEU (Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug mit der Kaution) soll auf ein vor Inkrafttreten des Gesetzes entstandenes Mietverhältnis nicht anwendbar sein.


2. Gesetz zur Sicherung bezahlbarer Mieten und zur Begrenzung von Energieverbrauch und Energiekosten
Änderung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954

In der derzeitigen Fassung des § 5 Abs. 1 WiStrG 1954 wird der Ordnungswidrigkeitstatbestand der Mietpreisüberhöhung geregelt. Um den Sozialschutz der Vorschrift deutlicher hervorzuheben, soll § 5 Abs. 1 Satz 1 WiStrG 1954 die Regelung vorangestellt werden, wonach die Vorschrift des § 5 zur Sicherstellung einer angemessenen Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum dient.

Um beurteilen zu können, welche Mieten als überhöht zu bewerten sind, wird derzeit auf die Werte von Gemeinden oder vergleichbare Gemeinden insgesamt abgestellt. In großen Gemeinden oder Ballungszentren kann dies zu unerwünschten Verzerrungen führen. Der Gesetzentwurf sieht daher vor, dass zur Beurteilung der Mietüberhöhung auch auf die Mieten von Teilgebieten einer Gemeinde abgestellt werden kann. Darüber hinaus sollen die Länder die Möglichkeit erhalten, die Gemeinden oder Teilgebiete, die vergleichsweise zur Bewertung der Mietüberhöhung heran gezogen werden können, durch Rechtsverordnung zu bestimmen.

Energieausweise

Der Entwurf sieht die Einführung eines neuen § 550a BGB vor. Danach soll ein Mietvertrag erst dann zustande kommen, wenn der bedarfsorientierte Energieausweis für das Wohngebäude, in dem der Wohnraum liegt, dem Mieter ausgehändigt wurde. Damit soll verhindert werden, dass Bewerber, die vor Vertragsabschluss die Vorlage eines Energiepasses verlangen, schlechter gestellt werden.

Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (Wärmecontracting)

Das Wärmecontracting zeichnet sich dadurch aus, dass ein privates Unternehmen Maßnahmen zur Verbesserung der Gebäudetechnik plant und finanziert. Einhellige Meinung ist, dass dadurch erhebliche Energie- und Kosteneinsparungen erzielt werden können. Nach der bisherigen Rechtsprechung kann ein Vermieter die Wärmelieferung bei bestehenden Mietverträgen grundsätzlich nur durch eine Änderung des Mietvertrages, welche der Zustimmung des Mieters bedarf, auf das Wärmecontracting umstellen. Eine Zustimmung des Mieters wird in vielen Fällen jedoch verweigert, da die Umstellung auf Wärmecontracting trotz der eingesparten Primärenergie mitunter eine Erhöhung der Betriebskosten zur Folge haben kann. Neben den reinen Energiekosten enthalten die Rechnungen des Contractors zusätzliche Kostenpositionen betreffend die Instandhaltung der Anlagen, Investitionskosten bzw. die Abschreibung, Kapitalkosten und den kalkulierten Gewinn, die dem Mieter als zusätzliche Betriebskosten auferlegt werden sollen. Der Gesetzentwurf sieht daher eine Regelung vor, die es dem Vermieter grundsätzlich ermöglicht, auf Wärmecontracting umzusteigen aber zugleich festlegt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können (§ 556b BGB NEU). Dem Mieter können danach die Kosten der Wärme- und Warmwasserlieferung als Betriebskosten maximal in Höhe der Kosten der bisherigen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bezogen auf den Zeitpunkt der Umstellung auferlegt werden. Drittmittel sind dabei in Anrechnung zu bringen (§ 556b Abs. 1 BGB NEU).

Etwas anderes soll nach § 556b Abs. 2 BGB NEU nur dann gelten, wenn die neu errichtete Anlage oder die Umstellung auf Fernwärme eine Einsparung des bisherigen Primärenergiebedarfs von mindestens 15 % bewirkt und mehr als die Hälfte der Mieter innerhalb eines Zeitraumes von zwei Monaten nach Mitteilung über die geplante Umstellung der Maßnahmen zustimmt.

Im Gesetzentwurf ist ebenfalls vorgesehen, dass der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor der Umstellung Zeitpunkt und Art der Umstellung, die Kosten und deren Berechnung sowie die im Wärmelieferungsvertrag vereinbarten Preise und Preisanpassungsklauseln in Textform mitzuteilen hat. Zugleich muss der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit eines Widerspruchs hinweisen. Das Abstimmungsergebnis der betroffenen Mieter ist ihnen vom Vermieter ebenfalls in Textform mitzuteilen (§ 556b Abs. 3 BGB NEU).

In § 556b Abs. 4 BGB NEU wird dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass er nicht nur unerheblich höhere Wärmelieferungskosten zu tragen hat. Insoweit kann er innerhalb von drei Monaten nach Zugang des Abstimmungsergebnisses folgenden Monats zum Ablauf des nächsten Monats außerordentlich kündigen.

Eine Anpassung der Preise darf nur bei nachweisbaren Änderungen der Energie-, Lohn- oder Materialkosten erfolgen. Preisanpassungen sind dem Mieter mindestens einen Monat im Voraus mitzuteilen (§ 556b Abs. 5 BGB NEU).

Erhöhung der Kappungsgrenze

Nach § 558 Abs. 3 BGB ist derzeit eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren auf 20 von Hundert beschränkt (sogenannte Kappungsgrenze). Der vorliegende Gesetzentwurf sieht vor, diese Erhöhungsmöglichkeit des Vermieters weiter einzugrenzen. Danach soll eine Erhöhung innerhalb von vier Jahren nur in Höhe von 15 von Hundert zulässig sein.

Zulässige Mieterhöhung bei Modernisierung

Anders als der Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums will das Land Berlin die Grenze der Kosten, die durch den Vermieter infolge von Modernisierungsmaßnahmen umgelegt werden können, reduzieren (siehe § 559 Abs. 1 BGB). Zukünftig soll der Mieter jährlich nur noch mit max. 8 statt 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten belastet werden.

Änderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV)


Nach § 16 Abs. 2 EnEV besteht bereits eine Verpflichtung des Eigentümers, Vermieters, Verpächters und Leasinggebers dem potenziellen Käufer, Mieter, Pächter, Leasingnehmer einen Energieausweis zugänglich zu machen. Der Gesetzentwurf geht darüber hinaus und verpflichtet die vorgenannten Personen dazu, den Energieausweis bereits bei Überlassung der ersten Unterlagen bzw. dem ersten Besichtigungstermin dem Interessenten in Kopie zur Verfügung zu stellen.

Gemäß dem Gesetzantrag des Landes Berlin, wurde der Gesetzentwurf in der Sitzung des Bundesrats am 05.11.2010 behandelt und den Ausschüssen zur weiteren Beratung zugewiesen werden. Das MietRÄndG wird zunächst noch innerhalb der Fraktionen der CDU und der FDP abgestimmt werden. Welche der vorgeschlagenen Änderungen tatsächlich umgesetzt werden, bleibt damit abzuwarten.

RAin Anke Kochenburger