Urteile 20.12.2010

Mietrecht

Quotenabgeltungsklausel für künftige Schönheitsreparaturen: Abrechnung nach Kostenvoranschlag ist inklusive Umsatzsteuer

BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 280/09 – veröffentlicht in IMR 2010, 415

Entscheidung

Die Parteien eines Wohnungsmietvertrages haben vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten übernimmt, wobei Zeiträume festgelegt wurden, in denen Schönheitsreparaturen in den verschieden genutzten Räumen im Allgemeinen anfallen. Für den Fall, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen endet, wurde individuell ausgehandelt, dass der Mieter verpflichtet ist, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes zu zahlen.

Nach Auszug des Mieters streiten die Parteien unter anderem darüber, ob der Mieter die im Kostenvoranschlag des Vermieters ausgewiesene Umsatzsteuer anteilig zu tragen hat. Der Bundesgerichtshof hält den Mieter aufgrund des Wortlauts der Vereinbarung zur Zahlung der anteiligen Umsatzsteuer für verpflichtet. Der Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs weist regelmäßig die Umsatzsteuer aus, so dass man daraus auf den Willen der Parteien schließen kann, dass eine Berechnung des Quotenabgeltungsbetrages auf Brutto-Basis zu erfolgen hat.

Praxishinweis
Die vorliegende Entscheidung basiert auf einer zwischen den Parteien individuell vereinbarten Klausel. Als Allgemeine Geschäftsbedingung wäre eine solche Abgeltungsklausel unwirksam. Zwar hält der BGH Quotenabgeltungsklauseln auch als Allgemeine Geschäftsbedingung grundsätzlich für zulässig, die Anforderungen, die der BGH an eine solche Klausel stellt, sind jedoch sehr hoch. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 95/07, ZMR 2008, 527) muss dem Mieter die konkrete Berechnung der von ihm (anteilig) zu tragenden Renovierungskosten klar und verständlich sein. Bei der Festlegung allgemeiner üblicher Renovierungsfristen ist dies jedoch nicht der Fall. Bei einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Dekoration kann auf die im Allgemeinen gültigen Fristen nicht zurück gegriffen werden, so dass für den Mieter nicht klar erkennbar ist, welcher Intervall für die konkrete Berechnung der dem Mieter auferlegten Abgeltungsquote maßgeblich ist.

RAin Anke Kochenburger