BGH, Urteil vom 23.09.2010 – III ZR 21/10 – veröffentlicht in NZM 2010, 872

Entscheidung
Die Kläger interessierten sich für den Kauf einer Eigentumswohnung. In diesem Zusammenhang beauftragten sie den Beklagten, der für den Eigentümer als Baubetreuer tätig war, mit der Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages und der Finanzierungsbearbeitung. In diesem Vertrag hieß es u. a., dass der Beklagte mit Unterzeichnung des Auftrages nicht mehr berechtigt ist, die Eigentumswohnung einem Dritten anzubieten, sondern sie für die Käufer reserviert zu halten. Im Gegenzug verpflichteten sich die Kläger, an den Beklagten einen Betrag von 1.500,00 € zu zahlen. Weiter war vereinbart, dass der Betrag bei Abschluss des Kaufvertrages mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet wird. Für den Fall, dass es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages kommt, wurde ein Betrag von 750,00 € als Tätigkeitsentgelt für die Reservierung vereinbart. Die weiteren 750,00 € sollten als Ausgleich für die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages gelten und anteilig je nach Bearbeitungsstand zurückerstattet werden.

Darauffolgend teilten die Kläger dem Beklagten schriftlich mit, dass sie am Erwerb der Wohnung nicht mehr interessiert seien und forderten die gezahlten 1.500,00 € zurück. Der Beklagte erstattete den Klägern kulanterweise 750,00 € und lehnte die Rückzahlung der weiteren 750,00 € für die Reservierung ab.
Zu Unrecht! Die Kläger können die volle Rückerstattung der von ihnen gezahlten Beträge verlangen.

Der BGH ist der Ansicht, dass die vom Beklagten gestellte Klausel über die Verpflichtung zur Zahlung eines Reservierungsentgelts für den Fall des Nichtzustandekommens eines Kaufvertrags, welches bereits mit der Unterzeichnung des Auftrags zu entrichten war, wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam ist. Die Kläger werden dadurch unangemessen benachteiligt, dass der Beklagte den von den Klägern zu zahlenden Betrag für den Verzicht auf das weitere Anbieten des Kaufobjekts in voller Höhe behalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages kommt. Durch die streitgegenständliche Klausel will sich der Beklagte für den Fall des Scheiterns der Vermittlungsbemühungen eine (erfolgsunabhängige) Vergütung sichern, ohne dass dabei gewährleistet ist, dass sich aus dieser entgeltpflichtigen Renovierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben oder für den Beklagten eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.

Praxishinweis
Die formularmäßige Vereinbarung von Reservierungsgebühren ist rechtlich problematisch. Teilweise wird sogar die Ansicht vertreten, dass eine solche Vereinbarung der notariellen Form bedarf. Zwar hat der BGH in diesem von ihm entschiedenen Fall diese Frage ausdrücklich offen gelassen. Für das Provisionsversprechen eines Maklers, wonach sein Kunde ein Entgelt auch bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages zu zahlen hat, hatte er allerdings bereits entschieden, dass die Vereinbarung der notariellen Beurkundung bedarf, wenn die Zusage den Kunden so in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt, dass er bei dem Verkauf oder Erwerb von Immobilien unter Zwang steht (BGH, Urteil vom 02.07.1986 – IV a ZR 102/85, NJW 1987, 54). Wird eine solche Zwangslage für den Erwerber geschaffen, spricht vieles dafür, die vom BGH im Maklerrecht entwickelten Grundsätze hier ebenfalls anzuwenden.