BGH, Urteil vom 23.11.2011 – XII ZR 210/09

In dem Räumungsrechtstreit wurde die Wirksamkeit der Kündigung in Abrede gestellt, weil diese nicht gegenüber sämtlichen Gesellschaftern einer GbR, sondern lediglich einem Gesellschafter zugegangen ist. Der BGH hat hierzu klargestellt, dass es für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR, d. h. mit einer Personengesellschaft in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, abgeschlossenen Mietvertrages genügt, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht. Dies gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern gemäß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht.

Praxistipp

Der BGH berücksichtigt mit seiner Entscheidung die sogenannte Teilrechtsfähigkeit der GbR, d. h. die GbR selbst und nicht nur deren Gesellschafter sind als eigenständige Partei des Mietvertrages anzusehen. Die GbR ist jedoch nur dann Partei des Mietvertrages, wenn sie eine sogenannte Außen-GbR ist, d. h. die GbR begründet im Rechtsverkehr als eigene juristische Person Rechte und Pflichten.

In diesem Fall wird eine Ausnahme von dem Grundsatz gemacht, dass bei einer Mehrheit von Mietern die Kündigungserklärung gegenüber allen Personen auf Mieterseite erklärt werden muss. Eine Mehrheit von Mietern wurde auch bei einer GbR bejaht. Nunmehr steht fest, dass die Kündigung nur einem Gesellschafter zugehen muss, wenn sich aus der Kündigung selbst ergibt, dass das Mietverhältnis mit der GbR gekündigt werden soll. Ist der Mietvertrag hingegen mit einer Innen-GbR (z.B. Eheleute) geschlossen, so bleibt es dabei, dass die Kündigung sämtlichen Gesellschaftern der GbR zugehen muss.