Urteile 13.06.2012

Mietrecht

BGH ändert Rechtsprechung zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen

BGH, Urteile vom 15.05.2012 - VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, sind die Parteien gemäß § 560 Abs. 4 BGB berechtigt nach einer Abrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen. Bislang hatte der für das Wohnungsmietrecht zuständige 8. Senat des BGH dazu die Ansicht vertreten, dass für die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen lediglich eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genüge, damit bei Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne.

An dieser Rechtsansicht hält der 8. Senat nunmehr nicht mehr fest. Vielmehr setzt nach neuerer Ansicht eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus. Grund für den Sinneswandel war die Feststellung, dass bei der bisher vertretenen Rechtsansicht der mit der Anpassung verfolgte Zweck nicht hinreichend berücksichtigt wurde. Zweck der Anpassung sei es, eine möglichst realistische Bemessung der Vorauszahlungen zu erreichen, damit bei späteren Abrechnungen weder ein großes Guthaben des Mieters noch eine hohe Nachforderung des Vermieters entsteht. Dieser Zweck würde aber dann nicht erreicht, wenn der Vermieter aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen verlangen könnte, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Ein weiterer Grund für die Änderung der Rechtsansicht ist, dass der Vermieter zur Erstellung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Partei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Das wäre aber dann der Fall, wenn der Vermieter die Anpassung auf Basis einer von ihm inhaltlich fehlerhaft erstellten Abrechnung zum Nachteil des Mieters vornehmen könnte.

Praxistipp

Auswirkungen auf sonstige und somit auch auf Gewerberaummietverhältnisse hat die Rechtsprechung des 8.Senats nicht, da diesbezüglich nach überwiegender Rechtsansicht eine einseitige Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann möglich ist, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Bindung an die Bestimmungen des § 560 Abs. 4 BGB besteht dabei nicht, d. h. Voraussetzungen und Folgen richten sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen.

Rechtsanwältin Anke Kochenburger