Urteile 01.07.2015

Mietrecht

Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln - der BGH ändert seine Linie

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14

Der BGH gab nunmehr seine jahrzehntelange geltende Rechtsprechung auf und erklärte die formularvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebenen Wohnungen für unwirksam.

Im entschiedenen Fall klagte ein Vermieter auf Schadensersatz wegen unterlassenen Schönheitsreparaturen. Im Mietvertrag waren dem Mieter mit einem sogenannten „weichen“ Fristenplan die Vornahme von Schönheitsreparaturen übertragen worden. Darüber hinaus hielten die Parteien im Mietvertrag fest, dass der Mieter zu Mietbeginn noch Streicharbeiten in 3 Zimmern vornimmt – dafür wohnte er zwei Wochen mietfrei.

Der BGH weist die Klage ab:
Die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen sei gem. § 307 Abs.1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn dem Mieter ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird. Durch eine solche Klausel sei der Mieter im Zweifel verpflichtet, nicht nur die eigenen Gebrauchsspuren, sondern auch die des Vormieters zu beseitigen. Hierin läge eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Die bisherige Auffassung des BGH, dass der Mieter unrenovierten Wohnraums durch eine entsprechend niedriger kalkulierte Miete entlastet wird, stellte sich als realitätsfern heraus und ist in Anbetracht der geänderten Rechtsprechung des BGH zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht mehr haltbar. Vielmehr ist eine Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen nur dann zulässig, wenn ein dem Renovierungsaufwand entsprechender Ausgleich gewährt wird. Der Erlass einer halben Monatsmiete reichte im entschiedenen Fall nicht aus.

Praxistipp

Das Urteil des BGH sollte zum Anlass genommen werden, bestehende Mietverträge im Lichte dieser neuen Entscheidung zu überprüfen und – falls Regelungen über Schönheitsreparaturen nunmehr unwirksam sind – eine entsprechende Neuregelung (etwa durch einen Nachtrag) mit dem Mieter anzustreben.

Rechtsanwältin Barbara Niedermeier