Urteile 14.02.2018

Mietrecht

Keine Verlängerung der sechsmonatigen Verjährungsfrist im Formularmietvertrag

BGH, Urteil vom 08.11.2017 - VIII ZR 13/17

Der Bundesgerichtshof beschäftigte sich in seinem Urteil vom 08.11.2017 mit der Frage nach der Wirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag, die die sechsmonatige Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verlängert.

Der BGH entscheidet, dass die in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“ mit dem Grundgedanken von § 548 Abs. 1 BGB unvereinbar ist und den Mieter deshalb entgegen des Gebotes von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Folglich ist diese Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Die Vermieterin hatte am 29.12.2014 – vor Ablauf der Kündigungsfrist – die Wohnung von der Mieterin zurückerhalten. In § 24 des Mietvertrags hieß es, dass die Ersatzansprüche des Vermieters in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Die Vermieterin machte einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz geltend. Die Klage wurde am 25.06.2015 eingereicht, der am 06.07.2015 vom Gericht angeforderte Kostenvorschuss war am 21.09.2015 eingegangen und die Klage wurde schließlich am 01.10.2015 zugestellt. Die Mieterin berief sich daraufhin auf Verjährung.

Die von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzansprüche sind gemäß §§ 187 Abs.1, 188 Abs. 2 BGB mit Ablauf des 29.06.2015 verjährt.

Eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 253 Abs. 1 ZPO hatte die Klägerin nicht rechtzeitig herbeigeführt. Nachdem der am 06.07.2015 angeforderte Gerichtskostenvorschuss erst am 21.09.2015 eingegangen ist, ist die daraufhin veranlasste Zustellung der Klage am 01.10.2015 nicht mehr „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO erfolgt. Am 01.10.2015 ist die gesetzliche sechsmonatige Verjährungsfrist abgelaufen.

Die Klägerin kann sich in Bezug auf den Verjährungeintritt auch nicht auf § 24 des Mietvertrags berufen.

Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf die in § 548 BGB geregelten Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölfe Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristablaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellt – siehe § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB – sondern auf das Datum, an dem das Mietverhältnis endet.

Die Anspruchsberechtigten sollen wegen der drohenden baldigen Verjährung genötigt werden, ihre Ansprüche alsbald geltend zu machen. Die Vorschriften über die Verjährung dienen öffentlichen Interessen und weisen einen hohen Gerechtigkeitsgehalt auf, der im Rahmen der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB zu berücksichtigen ist. Eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters ist nicht sachlich gerechtfertigt.

Im Übrigen ist der Rückerhalt der Mietsache für den Verjährungsbeginn entscheidend, da der Vermieter dadurch in die Lage versetzt wird, sich über die Mietsache Klarheit zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen – oder gegebenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen – möchte.

Praxistipp

Der Gesetzgeber möchte im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst zügige Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen. Vermieter müssen zwingend diese Frist notieren und verwalten, um hier nicht Ansprüche zu verlieren, was in der Praxis noch immer häufig vorkommt.

Lediglich die individualvertragliche Verlängerung der Verjährungsfristen zu Gunsten des Vermieters wäre möglich, die Hürden, eine echte Individualabrede darzulegen sind allerdings hoch.

Es ist auch zu beachten, dass sich der Vermieter als Klauselverwender auf die Unwirksamkeit der Klausel – soweit sie die Verjährungsfrist (auch) zu Gunsten des Mieters verlängert – nicht berufen kann.

Rechtsanwalt Carl Mang