BGH, Urteil vom 04.03.2009 – VIII ZR 110/08

Entscheidung
Der Vermieter einer Wohnung wurde durch das zuständige Umweltamt – zuletzt unter Androhung eines Bußgeldbescheides – aufgefordert, die in den Mietwohnungen vorhandenen Gaseinzelöfen, welche nicht die erforderlichen Abgaswerte aufwiesen, gegen eine neue Heizungsanlage auszutauschen. Er entschied sich daraufhin zum Einbau einer Zentralheizung und kündigte dem beklagten Mieter die zum Anschluss seiner Wohnung an die Heizungsanlage erforderlichen Arbeiten an. Der Mieter lehnte die Durchführung der Arbeiten insbesondere mit dem Argument ab, dass die formellen Voraussetzungen des § 545 Abs. 3 BGB (ordnungsgemäße Ankündigung der Baumaßnahmen) vom Vermieter nicht eingehalten worden seien.

Zu Unrecht!
Der BGH hat entschieden, dass der Mieter bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnungen in einer Mietwohnung durchführen muss, zu dulden hat. Er stellt dabei zunächst fest, dass solche Arbeiten nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB genannten Maßnahmen fallen, wozu die Verbesserung der Mietsache, die Einsparung von Energie oder Wasser oder die Schaffung neuen Wohnraums gehören.

Als Folge dessen habe der Vermieter die formellen Anforderungen nach § 554 Abs. 3 BGB nicht zu berücksichtigen, der regelt, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Ebenfalls steht dem Mieter kein nach § 545 Abs. 3 BGB bestehendes außerordentliches Recht zur Kündigung zu, selbst wenn die Arbeiten mit nicht unerheblichen Einwirkungen auf die vermieteten Räume verbunden sind.

Eine Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich solcher Maßnahmen, die behördlich angeordnet wurden, ergibt sich nach Ansicht des BGH aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben), soweit es sich nicht ohnehin um bereits nach § 554 Abs. 1 BGB zu duldende Erhaltungsmaßnahmen handelt. Allerdings können auch diese Maßnahmen nicht ohne jede Rücksichtnahme auf die Belange des Mieters durchgeführt werden. Die Anforderungen an die Ankündigung richten sich in diesem Fall nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme. Der Mieter ist insoweit verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die Arbeiten zeitnah ausgeführt werden können.

Praxishinweis
Der Entscheidung des BGH ist nur zuzustimmen. Der Vermieter muss in der Lage sein, behördliche Anordnungen umzusetzen.

Die Vorschriften des § 554 Abs. 2 bis 4 sind grundsätzlich auch im Gewerberaummietrecht anwendbar. Obwohl die Entscheidung zum Wohnungsmietrecht ergangen ist, wird man daher davon ausgehen müssen, dass die hier vom BGH aufgestellten Grundsätze auch im Gewerberaummietrecht gelten.