BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/07 – veröffentlicht in IBR-online, Werkstatt-Beitrag vom 24.07.2009

Entscheidung
Der Entscheidung des BGH lag zugrunde, dass ein Wohnraummieter trotz unwirksamer Endrenovierungsklausel dahingehende Arbeiten durchgeführt hat. Erst nachfolgend hat er von der Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel Kenntnis erlangt und verlangt nunmehr von dem Vermieter die Kosten der von ihm durchgeführten Renovierungsarbeiten.

Zu Recht!
Der BGH geht davon aus, dass infolge der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel der Mieter die Renovierungsarbeiten rechtsgrundlos erbracht hat und ihm gemäß § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Wertersatz gegenüber dem Vermieter zusteht.

Der Wertersatz ist in diesem Fall jedoch nicht darauf gerichtet, eine durch die Renovierungsmaßnahmen eingetretene Wertsteigerung der Mieträume in Form von Vorteilen auszugleichen, die der Vermieter aus einem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können. Vielmehr bemesse sich die herauszugebende Bereicherung bei rechtsgrundlos erbrachten Renovierungsarbeiten wie bei Dienst- oder (nicht verkörperten) Werkleistungen nach der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung. Dabei sei jedoch zu berücksichtigen, ob der Mieter von der ihm im Mietvertrag regelmäßig eingeräumten Möglichkeit Gebrauch macht und die Schönheitsreparaturen in Eigenleistungen erbringt oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lässt. Macht er von diesem Recht Gebrauch, bemisst sich der Wert der Dekorationsleistung üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Dieser Wert, der im Allgemeinen nur einen Bruchteil des Betrages ausmacht, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätte erbringen müssen, ist durch das Gericht zu schätzen (§ 287 ZPO).

Praxishinweis
Der BGH hat mit dieser Entscheidung klargestellt, dass der Mieter, der in Unkenntnis der Rechtslage aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel Renovierungsarbeiten durchführt, regelmäßig einen Anspruch auf die ihm entstandenen Kosten hat, wobei jedoch zu berücksichtigen ist, durch wen – in Eigenleistung oder durch einen Fachbetrieb – die Arbeiten ausgeführt wurden.

Will der Vermieter sich vor einem dahingehenden Kostenerstattungsanspruch schützen, sollte er vor Beendigung des Mietverhältnisses die Rechtswirksamkeit der Klausel überprüfen lassen und, sofern die Klausel der aktuellen Rechtsprechung des BGH nicht mehr standhält, eine Absprache mit dem Mieter über den von ihm zu schaffenden Zustand der Mietsache bei Rückgabe treffen. Immerhin schätzt der Deutsche Mieterbund, dass ca. 75 % der bislang verwendeten Klauseln unwirksam sind. Eine nach Vertragsabschluss individuell vereinbarte Renovierungsverpflichtung des Mieters kann nach Ansicht des BGH (BGH, Urteil vom 14.01.2009 – VIII ZR 71/08, IMR 2009, 112) nicht beanstandet werden. Verlangen kann der Vermieter eine dahingehende Vertragsänderung vom Mieter jedoch nicht.

Aber auch dann, wenn der Mieter sich nicht zur Übernahme der Endrenovierung bereit erklärt, kann der Vermieter zumindest Zeit und Umfang der Ausführung sowie deren Kosten selbst bestimmen.