KG, Beschluss vom 16.04.2009 – 24 W 93/08 – veröffentlicht in ZMR 2009, 709; IMR 2009, 394

Entscheidung
Die Wohnungseigentümer hatten in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, den Verwalter zusätzlich mit der Erstellung einer im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu verwendenden Bescheinigung nach § 35a EStG über haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen für Privathaushalte gegen eine zusätzliche Vergütung zu beauftragen.

Die Vorinstanzen sind davon ausgegangen, dass es der Eigentümergemeinschaft an der Beschlusskompetenz sowohl hinsichtlich der Erweiterung der Verwalteraufgaben als auch der dafür zu zahlenden Verwaltervergütung fehle. Insbesondere käme die Bescheinigung jedem Eigentümer im Einzelnen, nicht aber der Gemeinschaft als solcher zu Gute. Dies sieht das Kammergericht anders. Das Kammergericht vertritt vielmehr die Ansicht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Grundlage der §§ 26 Abs. 1, 21 Abs. 1 und 3 und § 16 Abs. 2 WEG berechtigt ist, die Verpflichtungen des Verwalters und dessen Vergütung durch Mehrheitsbeschluss festzulegen. Dies entspräche im konkreten Fall den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Beauftragung des Verwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht nur durch den einzelnen Wohnungseigentümer erscheint dem Gericht als sachgerecht, da der Großteil der Arbeit in der Ermittlung der Kosten und deren Aufgliederung für die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt und nicht in der Erteilung der Bescheinigung für jeden einzelnen liege.

Die Vereinbarung einer Zusatzvergütung würde zwar dann nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die Zusatzvergütung für eine Tätigkeit des Verwalters geleistet werden soll, die bereits zu seinem Pflichtenkreis gehört. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Das Kammergericht geht vielmehr davon aus, dass sich eine Verpflichtung des Verwalters, eine Bescheinigung nach § 35a EStG zu erstellen, weder als Nebenpflicht des Verwalters aus dem Verwaltervertrag ergebe, noch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bestehe. Die Umlage auf die Gesamtheit der Wohnungseigentümer sei auch dann nicht zu beanstanden, wenn nicht jeder Wohnungseigentümer ein Interesse an der Ausstellung einer Bescheinigung nach § 35a EStG hat.

Praxishinweis
Aufgrund des Schreibens des Bundesministeriums der Finanzen vom 03.11.2006 wurde klar gestellt, dass auch Wohnungseigentümer in ihren Steuererklärungen so genannte haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG steuermindernd absetzen können. Um diese Steuerermäßigung in Anspruch nehmen zu können, bedarf es einer Aufstellung darüber, in welcher Höhe Kosten vom jeweiligen Wohnungseigentümer geleistet werden. Ob der Verwalter ohne gesonderte Vereinbarung verpflichtet ist, den Wohnungseigentümern eine Bescheinigung nach § 35a EStG zu erstellen, ist in der Rechtsprechung und Literatur nach wie vor umstritten. Die mittlerweile wohl herrschende Meinung, der auch das Kammergericht gefolgt ist, sieht eine dahingehende Verpflichtung des Verwalters insbesondere ohne Zahlung einer zusätzlichen Vergütung als nicht gegeben an (dazu LG Bremen, NZM 2009, 75; LG Bremen, NJW-Spezial 2008, 675; AG Aachen, BeckRS 2008, 21619; AG Neuss, NZM 2007, 736; AG Bremen, ZMR 2007, 819).

Folgt man der herrschenden Auffassung, schließt sich allerdings die Frage an, ob nur der einzelne Eigentümer oder auch die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter verpflichten kann, eine solche Bescheinigung auszustellen. Konsequenterweise hat das Kammergericht diese Frage dahingehend entschieden, dass nicht nur der einzelne Wohnungseigentümer, sondern auch die Gemeinschaft berechtigt ist, den Verwalter zur Erstellung der Bescheinigung nach § 35a EStG zu verpflichten und zugleich über dessen Vergütung zu beschließen.

Mit der Frage, was unter dem Begriff haushaltsnahe Dienstleistungen zu verstehen ist und welche Anforderungen an deren Nachweis gegenüber den Finanzämtern zu stellen sind, hat sich unlängst der Bundesfinanzhof beschäftigt (siehe dazu: Urteil vom 29.01.2009 – VI R 28/08 – NJW 2009, 1839).