BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 –veröffentlicht in NJW 2009, 2195

Entscheidung
Mieter und Vermieter schlossen einen Mietvertrag über noch zu errichtende Gewerberäume, der von dem Vermieter am 15.03.1994 und von dem Mieter am 14.04.1994 unterzeichnet wurde. Als Mietdauer wurden 13 Jahre ab Übergabe vereinbart.

Der Mietvertrag stand weiterhin unter dem Vorbehalt, dass der Vorstand des Mieters dem Vertrag in einem gesonderten Schreiben zustimmen musste, anderenfalls der Vertrag nicht gültig sein sollte. Ein solches Schreiben erfolgte nicht. Am 25.09.1995 schlossen Vermieter und Mieter eine schriftliche Vereinbarung über Änderungen des Mietvertrages, in der auf den Mietvertrag vom 14.04.1994 Bezug genommen wurde. Mit Schreiben vom 31.12.2005 kündigte der Mieter den Mietvertrag zum 30.06.2006. Er berief sich darauf, dass die Schriftform nicht eingehalten worden sei und der Mietvertrag daher mit gesetzlicher Frist ordentlich kündbar sei. Der Vermieter verlangte Zahlung der Miete für die Zeit ab Juli 2006.

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Er lässt offen, ob der ursprüngliche Mietvertrag vom 15.03./14.04.1994 wegen des langen Zeitraums zwischen den Unterschriften der Parteien überhaupt zustande gekommen ist bzw. wegen fehlender Zustimmung des Vorstands des Mieters wieder aufgehoben wurde. Jedenfalls sei es durch die formwirksame Vereinbarung am 25.09.1995 zu dem Abschluss eines Mietvertrages gekommen. Mit der ausdrücklichen Bezugnahme auf den ursprünglichen Vertrag von 1994 ist dieser Inhalt der späteren Vereinbarung geworden, so dass sich die Parteien spätestens zu diesem Zeitpunkt über den Mietvertrag geeinigt hätten. Zudem hätten sie mit dieser Vereinbarung zum Ausdruck gebracht, dass es auf das zunächst vereinbarte Zustimmungserfordernis des Vorstandes des Mieters nicht ankommen solle.

Der BGH macht nochmals deutlich, dass Sinn und Zweck der Schriftformklausel des § 550 BGB vor allem ist, dass ein späterer Grundstückserwerber, der automatisch in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, deren Verpflichtungen aus dem Vertragstext entnehmen kann. Diesen Anforderungen genügt ein Nachtrag, der auf einen Mietvertrag ausdrücklich Bezug nimmt und ihn mit den weiter vereinbarten Änderungen bestätigt, unabhängig davon, ob die Verträge auch körperlich verbunden werden. Mietvertrag und Nachtrag werden durch die ausdrückliche Verweisung zu einer gedanklichen Einheit verbunden.

Praxishinweis
Der BGH hat klargestellt, dass ein Mietvertrag, der dem Schriftformerfordernis nicht genügt, durch einen formwirksamen Nachtrag geheilt werden kann.

Voraussetzung hierfür ist, dass eine lückenlose ausdrückliche Bezugnahme auf alle in der Zwischenzeit abgeschlossenen zusätzlichen oder abändernden Vereinbarungen erfolgt und der Nachtrag von zur Vertretung berechtigten Personen unterzeichnet wird.