LG Potsdam, Urteil vom 26.02.2009 – 11 S 127/08 – veröffentlicht in IMR 2009, 381

Entscheidung
Der Vermieter verlangt vom Mieter Schadensersatz für den Rückbau einer vom Mieter in das Mietobjekt eingebrachten Rigipswand. Das Abnahmeprotokoll enthielt lediglich den Vermerk „Trennwand und Tür zum Treppenhaus mieterseits“. Eine konkrete Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch den Mieter war  – anders als hinsichtlich der weiteren festgestellten Mängel – nicht im Protokoll enthalten. 

Der Mieter war deshalb der Ansicht, nicht zur Beseitigung und damit zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet zu sein.

Falsch!
Das Landgericht stellt zunächst klar, dass der Mieter zwar grundsätzlich nur für Schäden haftbar gemacht werden kann, die im Abnahmeprotokoll vermerkt sind. Insoweit reiche der im Abnahmeprotokoll enthaltenen Vermerk „Trennwand und Tür zum Treppenhaus mieterseits“ jedoch aus. Nicht erforderlich sei entgegen der Ansicht des Mieters, dass zugleich mit der Feststellung des Ist-Zustandes die sich daraus ergebenden Verpflichtungen der Vertragsparteien im Abnahmeprotokoll festgehalten werden müssen. Dies ergebe sich aus dem Sinn und Zweck des Abnahmeprotokolls, welches maßgeblich dazu diene, den Status des Mietobjektes wiederzugeben, um nachfolgend Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden zum Ende der Mietzeit zu vermeiden.

Praxishinweis
Die Entscheidung des Landgerichts Potsdam ist hinsichtlich der Ausschlusswirkung des Abnahmeprotokolls nicht neu. Dass Mieter nur für solche Schäden haftbar gemacht werden können, die im Abnahmeprotokoll ausdrücklich aufgeführt sind, wurde bereits an anderer Stelle gerichtlich festgestellt (LG Hamburg, ZMR 1999, 405). Trotzdem wird dieser Punkt vielfach bei der Rücknahme der Mietsache und der Erstellung des Abnahmeprotokolls sträflich missachtet. Der Vermieter sollte sich darüber im Klaren sein, dass keine bloße Beweislastumkehr stattfindet, sondern dem Abnahmeprotokoll eine echte Ausschlusswirkung zukommt. Um nicht von vornherein mit Mängelansprüchen gegenüber dem Mieter ausgeschlossen zu sein, sollte daher der Zustand der Mietsache so konkret wie möglich im Abnahmeprotokoll beschrieben werden. Wer letztendlich den Mangel zu beseitigen hat, kann jedoch an anderer Stelle geklärt werden, wobei es aus Sicht des Vermieters durchaus sinnvoll ist, dem Mieter bereits unmittelbar im Übernahmeprotokoll eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen.