OLG Dresden, Urteil vom 19.10.2011 – 13 U 1179/10

Das gesetzliche Vermieterpfandrecht steht dem Vermieter zur Sicherung seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis auch im Fall der Insolvenz des Mieters zu. Übt der Vermieter dieses Recht aus, erfolgt eine Verwertung der vom Mieter bis zu diesem Zeitpunkt in das Mietverhältnis eingebrachten Sachen. Der daraus erzielte Erlös kann sowohl zum Ausgleich von Masseschulden als auch nachrangigen Insolvenzforderungen verwendet werden. Erfolgt die Verwertung der Sachen durch den Insolvenzverwalter, hat das OLG Dresden nunmehr entschieden, dass der Insolvenzverwalter selbst bestimmen kann, welche Forderung er tilgen will.

Praxistipp

Die Entscheidung zeigt einmal mehr, dass das gesetzliche Vermieterpfandrecht der §§ 562 ff BGB nur bedingt geeignet ist, Forderungsausfälle des Vermieters zu vermeiden. Zum einen erstreckt sich das Vermieterpfandrecht bereits von Gesetzes wegen nicht auf künftige Entschädigungsforderungen sowie auf Mietforderungen, welche einen späteren Zeitraum als das laufende und das folgende Jahr betreffen (§ 562 Abs. 2 BGB). Im Insolvenzverfahren reduziert sich der Umfang auf Rückstände der letzten zwölf Monate vor Verfahrenseröffnung (§ 50 Abs. 2 InsO). Kann jetzt – wie das OLG Dresden meint – der Insolvenzverwalter noch selbst bestimmen, ob er anhand des Erlöses nur Masseforderungen tilgen will, erhöht sich damit automatisch die Gefahr, dass sich der Anteil der nachrangig auszugleichenden Insolvenzforderungen entsprechend erhöht. Und für Insolvenzforderungen bleibt in der Regel nicht mehr viel Geld übrig.

Umso wichtiger ist daher für den Vermieter die vertragliche Vereinbarung von Sicherheiten. Hinsichtlich dieser Sicherheiten kann der Vermieter nämlich grundsätzlich selbst entscheiden, welche Forderungen damit getilgt werden sollen.