BGH, Urteil vom 27.03.2009 \u2013 V ZR 30\/08<\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Kaufgegenstand war ein Wohngeb\u00e4ude, welches im Jahr 1980 in Fertigbauweise errichtet wurde. In dessen Au\u00dfenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Nachdem bereits andere Kaufinteressenten aus diesem Grund von ihren Kaufabsichten abger\u00fcckt waren, kl\u00e4rte der Verk\u00e4ufer den K\u00e4ufer w\u00e4hrend der Verkaufsgespr\u00e4che nicht \u00fcber die Asbestverkleidung auf. Die Gew\u00e4hrleistung f\u00fcr Fehler und M\u00e4ngel wurde in dem Kaufvertrag ausgeschlossen.
\u2028Der K\u00e4ufer erlangte erst nach Abschluss des Kaufvertrages Kenntnis von der Asbestverkleidung und verlangt nunmehr vom Verk\u00e4ufer Schadenersatz in H\u00f6he der Kosten der Asbestsanierung.<\/p>\n
Zu Recht!<\/b>
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses zu diesem Zeitpunkt \u00fcblich waren, sp\u00e4ter sich aber als gesundheitssch\u00e4dlich erwiesen haben, in der Regel einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begr\u00fcnden. Dies soll jedenfalls \u2013 wie in dem entschiedenen Fall \u2013 dann gelten, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei \u00fcblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjektes austreten. Das Vorhandensein dieser Stoffe begr\u00fcndet eine erhebliche Einschr\u00e4nkung der Nutzbarkeit eines Wohngeb\u00e4udes, wenn \u00fcbliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbauma\u00dfnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden k\u00f6nnen. Erschwerend hinzugekommen sei, dass derartige Arbeiten \u00fcblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gef\u00e4hrlicher Baustoffe vertrauten Fachhandwerksbetrieben ausgef\u00fchrt werden. <\/p>\n
Hat der Verk\u00e4ufer den K\u00e4ufer im Rahmen der Verkaufsverhandlungen \u00fcber die Beschaffenheit des Wohngeb\u00e4udes nicht aufgekl\u00e4rt, steht dem K\u00e4ufer ein Schadensersatzanspruch wegen Verschulden bei Vertragsabschluss zu. Dem steht auch nicht entgegen, dass in dem vorliegenden Kaufvertrag Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche ausgeschlossen waren, da ein Versto\u00df gegen Offenbarungspflichten wie ein arglistiges Verhalten gewertet wird.<\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung zun\u00e4chst eine heftig umstrittene Rechtsfrage gekl\u00e4rt, n\u00e4mlich ob nach Gefahren\u00fcbergang (was in der Regel mit \u00dcbergabe der Kaufsache erfolgt) sich die Haftung des Verk\u00e4ufers ausschlie\u00dflich nach den kaufrechtlichen Vorschriften bestimmt oder ob er daneben auch nach den Grunds\u00e4tzen des Verschuldens bei Vertragsabschluss haftet.
Seiner Auffassung nach gelten grunds\u00e4tzlich die kaufrechtlichen Vorschriften, er l\u00e4sst aber zugleich Ausnahmen davon zu. Eine solche Ausnahme, sieht er dann als gegeben an, wenn der Verk\u00e4ufer den K\u00e4ufer im Hinblick auf die Beschaffenheit der Kaufsache arglistig t\u00e4uscht. Einer dahingehenden Haftung kann sich der Verk\u00e4ufer auch nicht durch einen in Kaufvertr\u00e4gen \u00fcber Bestandsobjekte \u00fcblicherweise geregelten Gew\u00e4hrleistungsausschluss entziehen.<\/p>\n
Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass dem Verk\u00e4ufer der Mangel bekannt ist und hinsichtlich der verschwiegenen Tatsache eine Aufkl\u00e4rungspflicht besteht. Einen offenbarungspflichtigen Mangel sieht der Bundesgerichtshof in der Regel als gegeben an, wenn das Kaufobjekt zum Zeitpunkt des Verkaufs mit Schadstoffen belastet ist, deren Gef\u00e4hrdungspotential zu einem fr\u00fcheren Zeitpunkt nicht gesehen oder als geringf\u00fcgig eingestuft wurde. Allerdings betont er zugleich, dass dies eine Frage des Einzelfalles ist und nicht blo\u00df auf das abstrakte Gef\u00e4hrdungspotential der Schadstoffbelastung abgestellt werden kann. Vielmehr ist erforderlich, dass die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen Gef\u00e4hrdungspotential im Rahmen der \u201e\u00fcblichen Nutzung des Kaufobjekts\u201c austreten k\u00f6nnen. Die Nutzbarkeit eines Wohnhauses geht dabei \u00fcber das blo\u00dfe Wohnen hinaus. Insofern muss auch die M\u00f6glichkeit bestehen, ohne Gesundheitsgef\u00e4hrdung im \u00fcblichen Ma\u00dfe Umgestaltungen, bauliche Ver\u00e4nderungen oder Renovierungen vorzunehmen.<\/p>\n
Um sich vor Schadensersatzanspr\u00fcchen zu sch\u00fctzen, sollte daher der Verk\u00e4ufer den K\u00e4ufer im Rahmen der Verkaufsverhandlungen umfassend \u00fcber vorhandene M\u00e4ngel, insbesondere bestehende Schadstoffbelastungen aufkl\u00e4ren und dessen Fragen vollst\u00e4ndig und richtig beantworten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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