BGH, Urteil vom 04.03.2009 \u2013 VIII ZR 110\/08 <\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Der Vermieter einer Wohnung wurde durch das zust\u00e4ndige Umweltamt \u2013 zuletzt unter Androhung eines Bu\u00dfgeldbescheides \u2013 aufgefordert, die in den Mietwohnungen vorhandenen Gaseinzel\u00f6fen, welche nicht die erforderlichen Abgaswerte aufwiesen, gegen eine neue Heizungsanlage auszutauschen. Er entschied sich daraufhin zum Einbau einer Zentralheizung und k\u00fcndigte dem beklagten Mieter die zum Anschluss seiner Wohnung an die Heizungsanlage erforderlichen Arbeiten an. Der Mieter lehnte die Durchf\u00fchrung der Arbeiten insbesondere mit dem Argument ab, dass die formellen Voraussetzungen des \u00a7 545 Abs. 3 BGB (ordnungsgem\u00e4\u00dfe Ank\u00fcndigung der Bauma\u00dfnahmen) vom Vermieter nicht eingehalten worden seien.<\/p>\n
Zu Unrecht!<\/b>
Der BGH hat entschieden, dass der Mieter bauliche Ma\u00dfnahmen, die der Vermieter aufgrund beh\u00f6rdlicher Anordnungen in einer Mietwohnung durchf\u00fchren muss, zu dulden hat. Er stellt dabei zun\u00e4chst fest, dass solche Arbeiten nicht unter die in \u00a7 554 Abs. 2 BGB genannten Ma\u00dfnahmen fallen, wozu die Verbesserung der Mietsache, die Einsparung von Energie oder Wasser oder die Schaffung neuen Wohnraums geh\u00f6ren. <\/p>\n
Als Folge dessen habe der Vermieter die formellen Anforderungen nach \u00a7 554 Abs. 3 BGB nicht zu ber\u00fccksichtigen, der regelt, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter sp\u00e4testens drei Monate vor Beginn der Arbeiten deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterh\u00f6hung in Textform mitzuteilen. Ebenfalls steht dem Mieter kein nach \u00a7 545 Abs. 3 BGB bestehendes au\u00dferordentliches Recht zur K\u00fcndigung zu, selbst wenn die Arbeiten mit nicht unerheblichen Einwirkungen auf die vermieteten R\u00e4ume verbunden sind.
\u2028Eine Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich solcher Ma\u00dfnahmen, die beh\u00f6rdlich angeordnet wurden, ergibt sich nach Ansicht des BGH aus \u00a7 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben), soweit es sich nicht ohnehin um bereits nach \u00a7 554 Abs. 1 BGB zu duldende Erhaltungsma\u00dfnahmen handelt. Allerdings k\u00f6nnen auch diese Ma\u00dfnahmen nicht ohne jede R\u00fccksichtnahme auf die Belange des Mieters durchgef\u00fchrt werden. Die Anforderungen an die Ank\u00fcndigung richten sich in diesem Fall nach den konkreten Umst\u00e4nden unter Ber\u00fccksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Ma\u00dfnahme. Der Mieter ist insoweit verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die Arbeiten zeitnah ausgef\u00fchrt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Der Entscheidung des BGH ist nur zuzustimmen. Der Vermieter muss in der Lage sein, beh\u00f6rdliche Anordnungen umzusetzen.<\/p>\n
Die Vorschriften des \u00a7 554 Abs. 2 bis 4 sind grunds\u00e4tzlich auch im Gewerberaummietrecht anwendbar. Obwohl die Entscheidung zum Wohnungsmietrecht ergangen ist, wird man daher davon ausgehen m\u00fcssen, dass die hier vom BGH aufgestellten Grunds\u00e4tze auch im Gewerberaummietrecht gelten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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