BGH, Urteil vom 06.05.2009 \u2013 XII ZR 137\/07 \u2013 ver\u00f6ffentlicht in NJW 2009, 1947<\/p>\n
Entscheidung<\/b>
In einem Gewerbemietvertrag war vorgesehen, dass der Mieter Warmwasser und Heizleistung nicht direkt von den Versorgungsunternehmen, sondern vom Vermieter bezieht. Nach einem Streit \u00fcber die Verpflichtung des Vermieters zur Erstellung von Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter zun\u00e4chst die Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen, sp\u00e4ter auch die Zahlung der Grundmiete ein. Im Laufe der Jahre k\u00fcndigte der Vermieter das Mietverh\u00e4ltnis mehrfach wegen Zahlungsverzuges und machte die R\u00e4umung gerichtlich geltend. Schlie\u00dflich drohte der Vermieter dem Mieter an, die Versorgung der Mietr\u00e4ume mit Heizenergie einzustellen.<\/p>\n
Zu Recht!<\/b>
Der BGH hat entgegen der bisher \u00fcberwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur festgestellt, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses nicht mehr verpflichtet ist, die Versorgung des Mieters mit Heizenergie aufrechtzuerhalten. Zwar stehen auch dem unrechtm\u00e4\u00dfigen Besitzer grunds\u00e4tzlich Besitzschutzrechte zu, jedoch dienen diese allein zur Abwehr von St\u00f6rungen. Aus dem Besitz als reiner Sachherrschaft folgt aber kein Anspruch auf eine bestimmte Nutzung, also z. B. die Belieferung mit Versorgungsleistungen. Die Sachlage sei vergleichbar mit der Einstellung von Leistungen durch Versorgungsunternehmen, die auch schon bisher nicht als Besitzverletzung angesehen worden waren.<\/p>\n
Einen Anspruch auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann der Mieter daher nur aus dem Mietverh\u00e4ltnis oder \u2013 nach dessen Beendigung \u2013 im Einzelfall aus Treu und Glauben herleiten. Die Grenze der Zumutbarkeit der Belieferungspflicht sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter kein Entgelt f\u00fcr die Belieferung erhalte und ihm, wegen seiner eigenen Verpflichtung zur Zahlung an die Versorgungsunternehmen, ein Schaden drohe.<\/p>\n
\fPraxishinweis<\/b>
Voraussetzung daf\u00fcr, dass der Vermieter Versorgungsleistungen einstellen kann, ist, dass das Mietverh\u00e4ltnis wirksam gek\u00fcndigt ist, der Vermieter keine Zahlungen auf die Versorgungsleistungen erh\u00e4lt, aber selbst zur Zahlung an die Versorgungsunternehmen verpflichtet bleibt und die Einstellung der Versorgung so fr\u00fchzeitig ank\u00fcndigt, dass der Mieter sich darauf einstellen kann. Praktische Probleme der Versorgungseinstellung k\u00f6nnen sich dadurch ergeben, dass eine Absperrung der Versorgung h\u00e4ufig nur innerhalb der Mietr\u00e4ume m\u00f6glich ist, zu denen der Vermieter nur in Ausnahmef\u00e4llen ein Zutrittsrecht hat. <\/p>\n
Im \u00dcbrigen ist die Entscheidung des BGH nur zum Gewerbemietrecht ergangen. Ob sie auch auf Wohnungsmietverh\u00e4ltnisse anwendbar ist, ist fraglich. Zwar hat der BGH dies ausdr\u00fccklich offen gelassen, jedoch d\u00fcrften die besonderen Mieterschutzvorschriften, vor allem der R\u00e4umungsschutz nach \u00a7\u00a7 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, 721, 765a, 794a ZPO, im Wohnungsmietrecht zu einer auch nachvertraglichen Versorgungspflicht mindestens bis zum Ablauf einer eventuellen R\u00e4umungsfrist f\u00fchren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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