BGH, Urteil vom 29.04.2009 \u2013 VII ZR 66\/07 \u2013 ver\u00f6ffentlicht in IMR 2009, 234<\/p>\n
Entscheidung<\/b><\/p>\n
Der Kl\u00e4ger hat als Mieter von Gewerber\u00e4umen mittels eines nicht im Mietvertrag dokumentierten Baukostenzuschusses erhebliche Investitionen in das Mietobjekt erbracht. Der Beklagte hat das Mietobjekt nachfolgend noch vor Ablauf der im Mietvertrag vorgesehenen Mietzeit im Wege der Zwangsversteigerung erworben und unverz\u00fcglich gek\u00fcndigt. Die Parteien streiten \u00fcber die Wirksamkeit der K\u00fcndigung bzw. \u00fcber einen hilfsweise vom Kl\u00e4ger geltend gemachten Bereicherungsanspruch wegen der von ihm erbrachten Investitionen.<\/p>\n
Die K\u00fcndigung wurde vom BGH bereits aufgrund des Versto\u00dfes gegen das Schriftformerfordernis des \u00a7 550 BGB f\u00fcr wirksam erachtet. Aufgrund dessen, dass der Erwerber infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters gelangt ist, gesteht der BGH dem Mieter einen dahingehenden Bereicherungsanspruch zu. Dass das Mietverh\u00e4ltnis aufgrund des Schriftformversto\u00dfes innerhalb der gesetzlichen K\u00fcndigungsfrist vorzeitig k\u00fcndbar war, schlie\u00dft den Bereicherungsanspruch nach Auffassung des BGH nicht aus.<\/p>\n
Bei einem Vermieterwechsel ist der Erwerber, der die Mietsache vorzeitig zur\u00fcckerh\u00e4lt, Bereicherungsschuldner, nicht der Voreigent\u00fcmer. Dieser Grundsatz gilt nicht nur f\u00fcr den rechtsgesch\u00e4ftlichen Erwerb, sondern auch f\u00fcr den Erwerb durch Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Wie weit der Erwerber bereichert ist, bestimmt sich allein an der H\u00f6he des Ertragswertes, den der Erwerber fr\u00fcher als vertraglich vorgesehen durch eine anderweitige Vermietung realisieren kann. Dass es tats\u00e4chlich zu einer Neuvermietung kommt, ist jedoch nicht Voraussetzung f\u00fcr einen Bereicherungsanspruch, ma\u00dfgeblich ist vielmehr die konkrete Vermietbarkeit zu einem h\u00f6heren als dem bisherigen Mietzins.<\/p>\n
Praxishinweis\u2028\u2028Der BGH f\u00fchrt mit dieser Entscheidung die in seinem Urteil vom 05.10.2005 (VII ZR 43\/02 \u2013 NJW-RR 2006, 294) getroffenen Grunds\u00e4tze fort. Er best\u00e4tigt nochmals, dass der Vermieter, der vorzeitig und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters gekommen ist, dem Mieter einen Wertersatz zu leisten hat. Neu ist, dass diese Grunds\u00e4tze auch dann gelten, wenn das Mietverh\u00e4ltnis durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erworben wird.
Ein Mieter, der erhebliche Investitionen auf die Mietsache t\u00e4tigt, wird durch dieses Urteil vor erheblichen Verm\u00f6genseinbu\u00dfen infolge einer vorzeitigen Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses gesch\u00fctzt. <\/p>\n
Der Erwerber einer Immobilie sollte insoweit beachten, dass ihn Bereicherungsanspr\u00fcche des Mieters im Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses auch dann treffen k\u00f6nnen, wenn Baukostenvorsch\u00fcsse im Mietvertrag nicht ausdr\u00fccklich geregelt sind.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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