Urteil, OLG Naumburg vom 30.09.2008 \u2013 9 U 25\/08 \u2013 ver\u00f6ffentlicht in NZM 2009, 557<\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Der Leasinggeber und der Leasingnehmer streiten \u00fcber die Verpflichtung des Leasingnehmers zur \u00dcbernahme der Kosten zur Sanierung des Daches des Immobilienleasingobjektes. <\/p>\n
Die Parteien des Leasingvertrages haben vertraglich vereinbart, dass der Leasingnehmer die Instandsetzung und Instandhaltung einschlie\u00dflich von Dach und Fach des Immobilienleasingobjektes w\u00e4hrend der Leasingzeit auf seine Kosten \u00fcbernimmt. Im Verlauf der Leasingzeit wurde ein Schaden an dem Dach des Leasingobjektes festgestellt, welcher bereits bei Beginn des Leasingvertrages, d. h. bei \u00dcbergabe des Leasingobjektes, vorhanden war.<\/p>\n
Zutreffend differenziert das OLG Naumburg zwischen der Verpflichtung des Leasinggebers zur \u00dcberlassung des Leasingobjektes in einem vertragsgem\u00e4\u00dfen Zustand bei Beginn des Leasingvertrages (\u00a7 535 Abs. 1 Satz 2, 1. Halbsatz BGB) und der Verpflichtung zur Erhaltung dieses vertragsgem\u00e4\u00dfen Zustandes des Leasingobjektes w\u00e4hrend der Leasingzeit (\u00a7 535 Abs. 1 Satz 2,
2. Halbsatz BGB). Das OLG Naumburg hat eine Verpflichtung zur \u00dcbernahme der Kosten zur Reparatur des Daches verneint. Eine Haftungsfreistellung f\u00fcr anf\u00e4ngliche M\u00e4ngel sei gerade nicht mit der umfassenden \u00dcberw\u00e4lzung der Erhaltungslast auf den Leasingnehmer verbunden. Die vertragliche Umlage der Pflicht zur Erhaltung des Leasingobjektes auf den Leasingnehmer hat vielmehr ausschlie\u00dflich zur Folge, dass der Leasingnehmer den bei Vertragsbeginn vorhandenen ordnungsgem\u00e4\u00dfen Zustand des Leasingobjektes w\u00e4hrend der Leasingzeit durch die geeigneten Instandhaltungs- und Instandsetzungsma\u00dfnahmen zu erhalten hat.
Dies folgt bereits aus der Begriffsdefintion \u201eInstandsetzung\u201c, wonach der vertragsgem\u00e4\u00dfe und ordnungsgem\u00e4\u00dfe Zustand des Leasingobjektes wiederherzustellen ist und demnach voraussetzt, dass ein solcher Zustand bei Beginn der Vertragslaufzeit vorhanden war. Der Leasingnehmer hat durch die \u00dcbernahme der Erhaltungslast keinen besseren Zustand des Leasingobjektes herzustellen, als bei Vertragsbeginn vorhanden war. <\/p>\n
Eine andere Beurteilung w\u00e4re nach zutreffender Ansicht des OLG Naumburg nur dann gerechtfertigt, wenn die Parteien wirksam vereinbart h\u00e4tten, dass der Leasinggeber nicht f\u00fcr anf\u00e4ngliche M\u00e4ngel des Leasingobjektes haftet. Auch kann die Vereinbarung zur \u00dcberw\u00e4lzung der umfassenden Erhaltungslast auf den Leasingnehmer in eine Haftungsfreizeichnung des Leasinggebers f\u00fcr anf\u00e4ngliche M\u00e4ngel nicht dahingehend ausgelegt werden. Eine dahingehende Auslegung w\u00e4re ausnahmsweise nur dann gerechtfertigt, wenn der Leasingnehmer das Leasingobjekt eigens hergestellt h\u00e4tte. In diesem Fall k\u00f6nnte der Leasingnehmer und nicht der Leasinggeber die zur Errichtung des Leasingobjektes beauftragten Unternehmer auf Beseitigung der Herstellungsm\u00e4ngel in Anspruch nehmen. Diese Interessenslage w\u00fcrde es dann rechtfertigen, dass die Vereinbarung zur umfassenden Umlage der Erhaltungslast einschlie\u00dflich Dach und Fach auch in eine Vereinbarung zur Freizeichnung des Leasinggebers f\u00fcr anf\u00e4ngliche M\u00e4ngel ausgelegt werden kann. Im Grundsatz ist jedoch von einer solchen weiten Auslegung der Vereinbarung nicht auszugehen. <\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Diese Entscheidung erstreckt sich nicht nur auf Immobilienleasingobjekte, sondern ist zugleich im gewerblichen Mietrecht zu beachten. Gerade im Falle der Vermietung von Spezialimmobilien (bspw. Hotel, Kaufh\u00e4user, Pflegeheime) gebietet es die Interessenslage, dass der Vermieter im Wege so genannter \u201eTriple Net Klauseln\u201c dem Mieter die vollst\u00e4ndige Erhaltungslast einschlie\u00dflich der Verpflichtung der Instandhaltung und Instandsetzung der konstruktiven Teile (Dach und Fach) des Mietobjektes auferlegt. Diese umfassende Umlage der Erhaltungslast auf den Mieter hat jedoch nur zur Folge, dass der Mieter M\u00e4ngel im Rahmen seiner Instandsetzungspflicht zu beseitigen hat, die durch seinen Mietgebrauch verursacht werden und dementsprechend erst nach Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses entstehen. <\/p>\n
M\u00f6chte der Vermieter insbesondere bei der Vermietung von Bestandsgeb\u00e4uden nicht auf die Beseitigung von M\u00e4ngeln in die Pflicht genommen werden, die bereits vor Mietbeginn vorhandenen waren, so muss diese Haftungsfreistellung des Vermieters f\u00fcr anf\u00e4ngliche M\u00e4ngel ausdr\u00fccklich vereinbart werden. Zur Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung in Verbindung mit einer so genannten Triple Net Klausel ist zu empfehlen, dass vertraglich ausdr\u00fccklich geregelt wird, dass dem Mieter als Gegenwert zu der umfassenden Erhaltungspflicht und der Verpflichtung zur Beseitigung anf\u00e4nglicher M\u00e4ngel Intencives wie z. B. ein Budget oder eine mietfreie Zeit einger\u00e4umt oder aber die Verpflichtung zur Beseitigung anf\u00e4nglicher M\u00e4ngel und die umfassende Erhaltungslast im Rahmen der Kalkulation der Miete ber\u00fccksichtigt wird. Durch eine solche Regelung wird deutlich gemacht, dass die Umlage der origin\u00e4ren Verpflichtungen des Vermieters zur erstmaligen Zur-verf\u00fcgungstellung und Erhaltung der Mietsache in einem ordnungsgem\u00e4\u00dfen Zustand w\u00e4hrend der Mietzeit auf den Mieter nicht zu einer unbilligen, zu Lasten des Mieters gereichenden Risikoverteilung f\u00fchrt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Urteil, OLG Naumburg vom 30.09.2008 \u2013 9 U 25\/08 \u2013 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[3],"class_list":["post-2784","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-allgemein","tag-old-blogposts"],"yoast_head":"\n