OLG D\u00fcsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009 \u2013 24 U 6\/08 \u2013 ver\u00f6ffentlicht in IMR 2009, 421<\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Die Parteien hatten einen Mietvertrag \u00fcber Gewerber\u00e4ume bis zum 31.01.2005 abgeschlossen. Bereits zum 27.09.2004 r\u00e4umt der Mieter die Mietsache vollst\u00e4ndig und \u00fcbergibt am 08.10.2004 einen Schl\u00fcsselsatz an den Vermieter. Im Mai 2005 stellt der Vermieter fest, dass ein weiterer Schl\u00fcsselsatz fehlt und erh\u00e4lt diesen unverz\u00fcglich nach Aufforderung am 09.05.2005 zur\u00fcck. Die Parteien streiten sich \u00fcber die geschuldeten Sch\u00f6nheitsreparaturen. \u2028Am 03.06.2005 beantragt der Vermieter ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren \u00fcber die Kosten der durchzuf\u00fchrenden Sch\u00f6nheitsreparaturen, die er sp\u00e4ter klageweise geltend macht.<\/p>\n
Das Gericht weist diesen Anspruch wegen Verj\u00e4hrung zur\u00fcck. Nach \u00a7 548 BGB gilt eine sechsmonatige Verj\u00e4hrungsfrist, die mit \u201eZur\u00fcckerhalten\u201c der Mietsache beginnt. Dies setzt voraus, dass der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgibt und der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich vom Zustand der Mietsache unbeeintr\u00e4chtigt zu informieren. Unerheblich ist zum einen das vertragliche Ende des Mietvertrags. Zum anderen ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter alle Schl\u00fcssel zur\u00fcckerh\u00e4lt, zumindest wenn f\u00fcr ihn erkennbar ist, dass der Mieter den Besitz an der Mietsache endg\u00fcltig aufgibt. Auch wenn er nicht alle Schl\u00fcssel erh\u00e4lt, kann der Vermieter die Mietsache begutachten und innerhalb kurzer Zeit Anspr\u00fcche gegen den Mieter geltend machen. Damit kann das Ziel des Gesetzes, kurzfristig Gewissheit \u00fcber die m\u00f6glichen Zustandsverschlechterungen zu erlangen, erreicht werden. Es kam somit auf die R\u00fcckgabe des ersten Schl\u00fcsselsatzes am 08.10.2003 und nicht auf die endg\u00fcltige \u00dcbergabe aller Schl\u00fcssel am 09.05.2004 an. Zum Zeitpunkt der Einleitung des Beweissicherungsverfahrens, was zur Hemmung einer noch laufenden Verj\u00e4hrungsfrist gef\u00fchrt h\u00e4tte, war die Verj\u00e4hrung also bereits eingetreten.<\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Die kurze Verj\u00e4hrungsfrist des \u00a7 548 BGB ist immer wieder problematisch. Insbesondere bei R\u00e4umungen vor Vertragsende besteht die Gefahr, dass die erforderlichen Schritte zu sp\u00e4t eingeleitet werden. R\u00e4umt der Mieter die Mietsache vollst\u00e4ndig, sollte man vorsichtshalber die Frist bereits ab dem Tag berechnen, an dem der Vermieter den Zugang zu den R\u00e4umlichkeiten erh\u00e4lt. Ob noch weitere Schl\u00fcssel, Zugangskarten etc. zur\u00fcckzugeben sind oder ob Sch\u00f6nheitsreparaturen, R\u00fcckbauten oder sonstige Ma\u00dfnahmen durchgef\u00fchrt werden m\u00fcssen, ist dann unerheblich. Wegen der K\u00fcrze der Frist sollte der Vermieter auch nicht z\u00f6gern, verj\u00e4hrungshemmende Ma\u00dfnahmen zu ergreifen. Neben dem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren, das f\u00fcr eine unmittelbare Nachvermietung zu lange dauern kann, kommt auch eine Zahlungs- bzw. Feststellungsklage aufgrund eines privat beauftragten Sachverst\u00e4ndigengutachtens \u00fcber den Zustand der Mietsache oder zumindest anhand eines konkreten Kostenvoranschlags eines auch als Zeuge zur Verf\u00fcgung stehenden Fachunternehmens in Betracht.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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