BGH Urteil vom 24.02.2010 \u2013 XII ZR 120\/06 \u2013 ver\u00f6ffentlicht in IMR-online 2010, 180<\/b><\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Vermieter und Mieter haben einen gewerblichen Mietvertrag f\u00fcr eine Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen. Die Parteien haben vereinbart, dass das Angebot zum Abschluss des Mietvertrages binnen einer bestimmten Frist (durch Gegenzeichnung) angenommen werden soll. Aus der Vertragsurkunde selbst ergab sich nicht, ob die Annahmeerkl\u00e4rung\/Gegenzeichnung des Mieters innerhalb der vereinbarten Frist erfolgt ist. <\/p>\n
Das OLG N\u00fcrnberg hat in der II. Instanz das erstinstanzliche Urteil best\u00e4tigt und der Klage des Mieters auf Feststellung, dass der Mietvertrag aufgrund eines Versto\u00dfes gegen die gesetzliche Schriftform auf unbestimmte Zeit l\u00e4uft, stattgegeben. Der BGH hat das Urteil des OLG N\u00fcrnberg aufgehoben und die Klage des Mieters abgewiesen. <\/p>\n
Der BGH hat mit seiner Entscheidung eine lange bestehende Unsicherheit beseitigt. Bislang ging die Rechtsprechung davon aus, dass ein Mietvertrag gegen die gesetzliche Schriftform (\u00a7\u00a7 550, 126 BGB) verst\u00f6\u00dft, wenn die gegengezeichnete Annahmeerkl\u00e4rung nicht innerhalb der vereinbarten oder innerhalb einer Frist erfolgt ist, in welcher der zuerst Unterzeichnende (Antragende) mit der Gegenzeichnung rechnen durfte. Die versp\u00e4tete Annahmeerkl\u00e4rung gilt als erneutes Angebot (\u00a7 150 Abs. 1 BGB), welches regelm\u00e4\u00dfig nicht durch erneute Gegenzeichnung, sondern durch Vollzug des Mietvertrages angenommen wurde. In diesem Fall wurde nach der oberlandgesgerichtlichen Rechtsprechung ein Versto\u00df gegen die gesetzliche Schriftform bejaht. Unsicherheiten ergaben sich insbesondere daraus, dass die Gerichte sich nicht dar\u00fcber einig waren, wann eine Annahme versp\u00e4tet und als neues Angebot galt. Die Gerichte differenzierten zwischen einem Zeitraum von 3 Tagen bis zu 4 \u00bd Wochen. <\/p>\n
Der BGH verneint nunmehr einen Schriftformversto\u00df durch eine versp\u00e4tete Annahmeerkl\u00e4rung. Zum Einen geh\u00f6re die Annahmefrist nicht zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen, die zwingend der gesetzlichen Schriftform bed\u00fcrfen. Zum Anderen sei auch im Falle der versp\u00e4teten Annahmeerkl\u00e4rung\/Gegenzeichnung die \u00e4u\u00dfere Form zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform erf\u00fcllt. Der \u00e4u\u00dferen Form des Mietvertrages k\u00f6nnen auch im Falle der versp\u00e4teten Gegenzeichnung die Unterschriften beider Parteien entnommen werden; dies reiche zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform im Mietrecht aus. Die Frage, ob die Gegenzeichnung\/Annahme-erkl\u00e4rung fristgerecht erfolgt sei, sei allein f\u00fcr die Frage des wirksamen Vertragsschlusses entscheidend. Die Wirksamkeit eines Vertragsschlusses werde jedoch durch die gesetzliche Schriftform im Mietrecht nicht gesch\u00fctzt.<\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Die Laufzeitbindung und damit die Wahrung der gesetzlichen Schriftform ist f\u00fcr den wirtschaftlichen Wert einer vermieteten Immobilie von immenser Bedeutung. Da ein Erwerber einer vermieteten Immobilie auf Vermieterseite in die bestehenden Mietvertr\u00e4ge eintritt (\u00a7 566 BGB) kalkuliert sich der Wert der Immobilie insbesondere aus den Mieteinnahmen und der Laufzeit des Vertrages. Der BGH erteilt mit dieser Entscheidung der Auffassung vieler Oberlandesgerichte eine Absage und beseitigt ein weiteres Risiko eines Schriftformversto\u00dfes. Dennoch macht die Entscheidung des BGH die Pr\u00fcfung, ob ein Vertrag wirksam durch fristgerechte Annahmeerkl\u00e4rungen zu Stande gekommen ist, nicht entbehrlich.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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