BGH, Urteil vom 03.03.2010 \u2013 XII ZR 131\/08 \u2013 ver\u00f6ffentlicht in IBR-online<\/b><\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Die Kl\u00e4gerin mietete in einem damals beh\u00f6rdlich genehmigten aber noch nicht errichteten Einkaufszentrum eine Ladenfl\u00e4che. Der Mietvertrag enthielt u. a. die Regelung, dass die Vermietung ausschlie\u00dflich zur Nutzung als T.-Discount einschlie\u00dflich der dazugeh\u00f6rigen Rand- und Nebensortimente erfolgt. Zugleich wurde der Kl\u00e4gerin keine Sortimentsausschlie\u00dflichkeit zugesichert sowie der Konkurrenzschutz ausgeschlossen. Daneben enthielt der Mietvertrag folgende Regelung einer Betriebspflicht:<\/p>\n
\u201eDer Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand w\u00e4hrend der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen. Er wird die Mietr\u00e4ume weder ganz noch teilweise unbenutzt oder leerstehen lassen. Das Gesch\u00e4ftslokal ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen \u00fcber die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen zu den vom Vermieter festgelegten \u00d6ffnungszeiten offen zu halten. Aus der blo\u00dfen Duldung abweichender \u00d6ffnungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine Rechte herleiten. Zeitweise Schlie\u00dfungen (wie Mittagspausen, Ruhetage, Betriebsferien) sind nicht zul\u00e4ssig, ausgenommen sind Inventuren oder Betriebsversammlungen\u201c.<\/p>\n
Die Kl\u00e4gerin h\u00e4lt die Klausel, welche die Betriebspflicht regelt, f\u00fcr unwirksam. Daneben begehrt sie die Feststellung, das von ihr betriebene Ladengesch\u00e4ft nach eigenem Belieben \u00f6ffnen und schlie\u00dfen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n
Zu Unrecht!<\/b>
Nach Ansicht des BGH stellt eine formularm\u00e4\u00dfige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht im Regelfall keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist damit wirksam. Nicht unangemessen ist zugleich eine formularm\u00e4\u00dfige Abrede, die den Mieter von Gewerber\u00e4umen an ein bestimmtes Sortiment bindet. F\u00fcr sich genommen stellt auch eine Formularklausel, die den Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz befreit, keine unwirksame Regelung dar. Streitig ist allerdings, wie die F\u00e4lle zu behandeln sind, in denen wie vorliegend diese Klauseln kumulativ vereinbart werden. <\/p>\n
Diese Streitfrage hat der BGH nicht vollumf\u00e4nglich beantwortet, da nach dessen Ansicht der Kl\u00e4gerin keine hinreichend konkretisierte Sortimentsbindung auferlegt wurde. Die Regelung, wonach die Vermietung zur ausschlie\u00dflichen Nutzung als T.-Discount einschlie\u00dflich der dazugeh\u00f6renden Rand- und Nebensortimente erfolgt, l\u00e4sst keine R\u00fcckschl\u00fcsse darauf zu, um welches Sortiment es sich handelt. Aus der blo\u00dfen Namensbezeichnung \u201eT.-Discount\u201c kann kein R\u00fcckschluss auf eine bestimmte Angebotspalette gezogen werden. Selbst wenn gewollt war, das Sortiment auf ein solches zu beschr\u00e4nken, was f\u00fcr die T.-Discount Filialen gerade typisch ist, erh\u00e4lt die Klausel durch die Einbeziehung des Rand- und Nebensortiments eine kaum begrenzbare Reichweite. Letztendlich war nur zu entscheiden, ob die kumulative Vereinbarung der Betriebspflicht neben dem Ausschluss des Konkurrenzschutzes wirksam vereinbart werden kann. Dies hat er ausdr\u00fccklich bejaht. <\/p>\n
Insgesamt ist nach Ansicht des BGH davon auszugehen, dass die vereinbarte Betriebspflicht wirksam vereinbart wurde. Anhaltspunkte daf\u00fcr, dass sich die Kl\u00e4gerin auf den Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage oder auf die Grunds\u00e4tze von Treu und Glauben berufen kann, wurden vom BGH nicht gesehen.<\/p>\n
Praxishinweis <\/b>
Es bleibt damit weiterhin unklar, ob eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung sowie der Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz kumulativ als Formularklausel wirksam vereinbart werden kann. In der Vorinstanz hat das OLG Naumburg dies f\u00fcr m\u00f6glich gehalten. In der Praxis sollten jedoch derartige Vereinbarungen sicherheitshalber individuell ausgehandelt werden.<\/p>\n
Dar\u00fcber hinaus f\u00fchrt das Urteil noch einmal deutlich vor Augen, dass es notwendig ist, im Fall einer Sortimentsvereinbarung dahingehende Regelungen konkret auszugestalten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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