BGH, Urteil vom 04.12.2009 \u2013 V ZR 44\/09<\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft. Sie streiten dar\u00fcber, ob die R\u00fccklage f\u00fcr die Instandhaltung in der Jahresabrechnung zutreffend dargestellt ist. In dieser Jahresabrechnung ist unter dem Abschnitt \u201e1. Ausgaben\/Einnahmen\u201c unter sonstigen Kosten die Position \u201eZuf\u00fchrung R\u00fccklage Haus\u201c ein Gesamtbetrag in H\u00f6he von \u20ac 13.400,00 ausgewiesen nebst einem Verteilungsschl\u00fcssel entsprechend dem Anteil des jeweiligen Wohnungseigent\u00fcmers daran. Abschnitt \u201e6. Entwicklung der R\u00fccklagen\u201c enth\u00e4lt eine Position \u201eZugang zur R\u00fccklage Haus\u201c, in der der Gesamtbetrag in H\u00f6he von \u20ac 13.400,00 der dahingehenden Sollbetr\u00e4ge dargestellt ist. Tats\u00e4chlich wurden jedoch nicht von allen Wohnungseigent\u00fcmern die geschuldeten Betr\u00e4ge f\u00fcr die Instandhaltungsr\u00fccklage gezahlt. Die Kl\u00e4ger haben mit der Klage den in der Jahresversammlung mehrheitlich gefassten Beschluss \u00fcber die Jahresabrechnung angefochten. Sie sind der Ansicht, dass in der Jahresabrechnung nur die tats\u00e4chlich geleisteten Zahlungen auf die Instandhaltungsr\u00fccklage ausgewiesen werden d\u00fcrfe, wohingegen die Beklagten es f\u00fcr ausreichend erachten, nicht die Ist-, sondern die Soll-Betr\u00e4ge in die Jahresabrechnung einstellen zu k\u00f6nnen. <\/p>\n
Der BGH folgt der Ansicht der Kl\u00e4ger. Es h\u00e4lt den Beschluss \u00fcber die Abrechnung im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrages der Zuf\u00fchrungen zur Instandhaltungsr\u00fccklage in Abschnitt 1 und der Darstellung der Entwicklung in Abschnitt 6 f\u00fcr ung\u00fcltig, weil die Abrechnung insoweit \u00a7 28 Abs. 3 WEG widerspricht. Nach dieser Bestimmung hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung \u00fcber die Einnahmen und Ausgaben zu erstellen, wozu eine geordnete und \u00fcbersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung geh\u00f6rt, die auch Angaben \u00fcber die H\u00f6he der gebildeten R\u00fccklagen enth\u00e4lt. Dieser Anforderungen entspricht die streitgegenst\u00e4ndliche Jahresabrechnung nicht, da sie nur diejenigen Betr\u00e4ge ausweist, die der Instandhaltungsr\u00fccklage zugef\u00fchrt werden sollten, nicht aber die Betr\u00e4ge, die tats\u00e4chlich gezahlt wurden.<\/p>\n
Eine Ausnahme von diesen Grunds\u00e4tzen, kann \u2013 entsprechend einer weit verbreiteten Ansicht \u2013 f\u00fcr die Zuf\u00fchrung zur R\u00fccklage nicht gemacht werden. Vielmehr sind die tats\u00e4chlichen Zahlungen der Wohnungseigent\u00fcmer auf die R\u00fccklage als Einnahme darzustellen sowie die geschuldeten Zahlungen im Rahmen der Entwicklung der Instandhaltungsr\u00fccklage auszuweisen. Wie die Zahlungen auf die Instandhaltungsr\u00fccklage in der Jahresabrechnung auszuweisen sind, ergibt sich einerseits aus dem Zweck der Abrechnung sowie andererseits aus dem Zweck der Darstellung der Entwicklung der R\u00fccklage. Zweck der Abrechnung ist es, den Wohnungseigent\u00fcmern aufzuzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Deshalb d\u00fcrfen in ihr nur die tats\u00e4chlich erzielten Einnahmen und tats\u00e4chlich erfolgten Ausgaben gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der R\u00fccklage in der Jahresabrechnung soll den Wohnungseigent\u00fcmern die Verm\u00f6genslage der Gemeinschaft zu erkennen geben und ihnen erm\u00f6glichen, diese auf ihre Plausibilit\u00e4t hin zu pr\u00fcfen. Dies ist aber nur dann m\u00f6glich, wenn die Darstellung erkennen l\u00e4sst, in welchem Umfang die Wohnungseigent\u00fcmer mit Ihren Zahlungen im R\u00fcckstand sind. Hierzu sind die Zahlungen auszuweisen, welche die Wohnungseigent\u00fcmer auf die Instandhaltungsr\u00fccklage tats\u00e4chlich erbracht haben, als auch die Betr\u00e4ge, die sie schuldeten, aber nicht geleistet haben.<\/p>\n
Praxishinweis
<\/b>\u00dcber die Frage, in welcher Art und Weise Jahresabrechnungen zu erstellen sind, besteht seit jeher Streit. Deshalb ist diese Entscheidung von erheblicher Bedeutung. Sie setzt sich ausf\u00fchrlich mit den bisher dazu vertretenen Ansichten auseinander und erteilt der bislang herrschenden Meinung eine deutliche Absage. In der Verwaltungspraxis wurden entsprechend dieser herrschenden Ansicht die Sollzahlungen der Wohnungseigent\u00fcmer als fiktive Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt. Alle bekannten Abrechnungsprogramme sahen diese Vorgehensweise in ihrer Maske vor. Sie werden zuk\u00fcnftig umzustellen sein. Ein Verwalter, der in Kenntnis dieser Rechtslage diese Programme weiter verwendet bzw. nicht gem\u00e4\u00df den Vorgaben des BGH \u00fcber die Zahlungen zur Instandhaltungsr\u00fccklage abrechnet, tr\u00e4gt zuk\u00fcnftig ein erhebliches Haftungsrisiko.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
BGH, Urteil vom 04.12.2009 \u2013 V ZR 44\/09 EntscheidungDie Parteien […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[3],"class_list":["post-2851","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-allgemein","tag-old-blogposts"],"yoast_head":"\n