BGH, Urteil vom 13.07.2010 \u2013 VIII ZR 129\/09 \u2013 ver\u00f6ffentlicht durch Pressemitteilung des BGH Nr. 128\/2010 vom 23.06.2010<\/b><\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Die Kl\u00e4gerin hat von dem Beklagten eine Dachgeschosswohnung gemietet. Der zwischen den Parteien geschlossene schriftliche Mietvertrag enth\u00e4lt keine Angaben zur Gr\u00f6\u00dfe der Wohnung, in dem Vertragsformular war eine solche auch nicht vorgesehen. Allerdings wurde der Kl\u00e4gerin vor Abschluss des Mietvertrages eine Skizze der Wohnung und eine \u201eWohnfl\u00e4chenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung\u201c \u00fcbersandt. Darin war eine Gesamtgr\u00f6\u00dfe der Wohnung von 76,45 qm ausgewiesen. Demzufolge sind beide Parteien beim Abschluss des Mietvertrages davon ausgegangen, dass die Wohnung dieser Gr\u00f6\u00dfenangabe entspricht. Durch ein Sachverst\u00e4ndigengutachten wurde nachtr\u00e4glich festgestellt, dass die Berechnung fehlerhaft ist und die Wohnung tats\u00e4chlich nur eine Gesamtgr\u00f6\u00dfe von 51,44 qm hat. Die Kl\u00e4gerin verlangt von dem Beklagten wegen der Wohnfl\u00e4chenunterschreitung u. a. die Zur\u00fcckzahlung zuviel gezahlter Miete. <\/p>\n
Zu Recht!<\/b>
Unter den im vorliegenden Fall zu Grunde liegenden Umst\u00e4nden ist vom Abschluss einer konkludenten Wohnfl\u00e4chenvereinbarung auszugehen, obwohl der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfl\u00e4che enth\u00e4lt. Schlie\u00dfen die Parteien den schriftlichen Mietvertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung, die Wohnung weise die zuvor in der Wohnfl\u00e4chenberechnung angegebene Gr\u00f6\u00dfe auf, ist davon auszugehen, dass eine Wohnfl\u00e4chenvereinbarung konkludent geschlossen wurde, selbst wenn der Mietvertrag dazu schweigt. Etwas anderes k\u00f6nnte nur dann gelten, wenn der formularm\u00e4\u00dfige Vertragstext Angaben zur Wohnfl\u00e4che vorsieht und die Textpassage gestrichen oder bewusst nicht ausgef\u00fcllt worden w\u00e4re. Dies ist im vorliegenden Fall jedoch nicht geschehen.
Aufgrund dessen, dass die Wohnfl\u00e4che um mehr als 10 % geringer ist, ist die Kl\u00e4gerin zur Minderung der Miete berechtigt. Die Kl\u00e4gerin kann folglich entsprechend der Minderfl\u00e4che einen prozentualen Abschlag von der vereinbarten und auch gezahlten Bruttomiete \u2013 hier 22 % \u2013 vom Beklagten herausverlangen. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist er bei der Berechnung der Mietminderung nicht berechtigt, die h\u00f6heren Quadratmetermieten zu Grunde zu legen, die der Mietspiegel f\u00fcr entsprechend kleinere Wohnungen ausweist. Eine dahingehende erg\u00e4nzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht, weil die L\u00fccke durch die gesetzlichen Gew\u00e4hrleistungsbestimmungen geschlossen wird. Diese gestehen lediglich dem Mieter bei M\u00e4ngeln der Mietsache bestimmte Rechte zu. Der Vertragsinhalt bleibt im \u00dcbrigen unber\u00fchrt.<\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Das Urteil macht deutlich, dass ein Mangel der Mietsache und damit eine Mietminderung der Miete auch dann in Betracht kommen kann, wenn im schriftlichen Mietvertrag keine Abrede zur Gr\u00f6\u00dfe des Mietgegenstandes getroffen wurde. <\/p>\n
Enth\u00e4lt der Mietvertrag hingegen Gr\u00f6\u00dfenangaben, so gilt Folgendes:<\/p>\n
Bei einer Circa-Angabe der Mietfl\u00e4che f\u00fchrt eine Abweichung um mehr als 10 % nach unten zu einem Mangel der Mietsache. Fl\u00e4chenabweichungen von weniger als 10 % begr\u00fcnden hingegen nur dann einen Mangel der Mietsache, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch gemindert oder ausgeschlossen ist.<\/p>\n
Wird in dem Mietvertrag eine feste Gr\u00f6\u00dfe vereinbart, ist wesentlich, ob es sich dabei um eine zugesicherte Eigenschaft handelt, was zur Folge hat, dass jede Abweichung einen Mangel der Mietsache begr\u00fcndet. Soll die Gr\u00f6\u00dfenangabe jedoch nur der Beschreibung des Mietgegenstandes dienen, gelten die Grunds\u00e4tze entsprechend der Circa-Angabe. <\/p>\n
Will man also verhindern, dass die Gr\u00f6\u00dfe der Mietfl\u00e4che keine Rolle f\u00fcr die Bemessung des Mietpreises spielt, sollte dies zwischen den Parteien klar und unmissverst\u00e4ndlich geregelt werden.<\/p>\n
Die vorliegende Entscheidung betrifft zwar das Wohnungsmietrecht, die darin festgestellten Grunds\u00e4tze lassen sich jedoch auch auf das Gewerberaummietrecht \u00fcbertragen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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