BGH, Urteil vom 12.03.2010 \u2013 V ZR 147\/09 \u2013 ver\u00f6ffentlicht in IMR 2010, 246<\/b><\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Bei einer von mehreren Eigentumswohnungen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft tritt Wasser ein. Daraufhin wird ein Architekt von der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft beauftragt, die Ursachen f\u00fcr diesen Wassereintritt und die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten zu ermitteln. Noch vor Abschluss der Ermittlungen des Architekten ver\u00e4u\u00dfert ein Wohnungseigent\u00fcmer seine nicht vom Wassereintritt betroffene Wohnung an einen K\u00e4ufer (K). Im Rahmen dieses Kaufvertrages werden s\u00e4mtliche Sachm\u00e4ngelanspr\u00fcche des K\u00e4ufers ausgeschlossen. Auf den Wassereintritt in der Parallelwohnung und den von der Eigent\u00fcmergemeinschaft gefassten und umgesetzten Beschluss, den Architekten mit der Ursachen- und Kostenermittlung zu beauftragen, weist der Wohnungseigent\u00fcmer den K\u00e4ufer nicht hin. Der K\u00e4ufer erf\u00e4hrt von dem Wassereintritt erst im Rahmen der n\u00e4chsten Eigent\u00fcmerversammlung, in der der Architekt seinen Bericht \u00fcber die Ursachen und Kosten erstattet. Daraufhin setzt der K\u00e4ufer dem verkaufenden Wohnungseigent\u00fcmer eine Frist zur M\u00e4ngelbeseitigung. Binnen dieser Frist erkl\u00e4rt der verkaufende Wohnungseigent\u00fcmer, dass er den K\u00e4ufer von s\u00e4mtlichen Anspr\u00fcchen und Kosten im Zusammenhang mit dem Wassereintritt, insbesondere von Umlagen der Gemeinschaft f\u00fcr die M\u00e4ngelbeseitigung freistellen wird und bietet zudem eine entsprechende Sicherheit an. Gleichwohl erkl\u00e4rt der K\u00e4ufer kurz danach wegen arglistiger T\u00e4uschung den R\u00fccktritt vom Kaufvertrag und macht klageweise die R\u00fcckzahlung des gezahlten Kaufpreises geltend.<\/p>\n
Die Klage des K\u00e4ufers wird in letzter Instanz abgewiesen. Der BGH f\u00fchrt in diesem Urteil aus, dass zur Geltendmachung von M\u00e4ngelrechten bei Kaufvertr\u00e4gen grunds\u00e4tzliche eine Frist zur Nacherf\u00fcllung bzw. M\u00e4ngelbeseitigung gesetzt werden muss. Nach den Ausf\u00fchrungen des BGH ist aber eine solche Fristsetzung zur M\u00e4ngelbeseitigung in bestimmten F\u00e4llen entbehrlich. Eine solche Entbehrlichkeit liegt grunds\u00e4tzlich, so der BGH weiter, in F\u00e4llen bzw. Situationen vor, in denen der Verk\u00e4ufer den K\u00e4ufer arglistig get\u00e4uscht bzw. vorhandene M\u00e4ngel arglistig verschwiegen hat. Hier hat der K\u00e4ufer jedoch explizit eine Frist zur Nacherf\u00fcllung gesetzt. Binnen dieser Frist ist der Mangel zwar nicht beseitigt worden, der K\u00e4ufer habe hier aber eine Freistellung von entsprechenden Zahlungsanspr\u00fcchen angeboten. Die Freistellungserkl\u00e4rung steht nach Auffassung des BGH einer Erf\u00fcllung des Anspruchs auf Nacherf\u00fcllung, also einer erfolgreichen Durchf\u00fchrung der M\u00e4ngelbeseitigung gleich. Hinzu komme, so der BGH weiter, dass hier bereits festgestanden habe, dass die M\u00e4ngelbeseitigung in angemessener Zeit vorgenommen werde.<\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Das vorliegende Urteil zeigt, dass Entscheidungen und Erkl\u00e4rungen bei M\u00e4ngeln erst nach sorgf\u00e4ltiger Pr\u00fcfung der Rechtslage getroffen werden sollten. Hier hat sich der K\u00e4ufer sein ihm grunds\u00e4tzlich aufgrund der T\u00e4uschung zustehendes R\u00fccktrittsrecht dadurch selbst vereitelt, dass er eine Nachfrist gesetzt hat. Da innerhalb der gesetzten Frist der Mangel behoben bzw. ein gleichwertiger Ersatz vom Verk\u00e4ufer beschafft wurde, verlor der K\u00e4ufer das R\u00fccktrittsrecht. Auf der anderen Seite darf jedoch nicht au\u00dfer Acht gelassen werden, dass das Erfordernis der Fristsetzung bei einer arglistigen T\u00e4uschung nach der Rechtsprechung des BGH \u201enur im Regelfall\u201c, also nicht immer entf\u00e4llt. Bei au\u00dfergew\u00f6hnlichen Konstellationen kann es im Falle einer arglistigen T\u00e4uschung trotzdem notwendig sein, vor Erkl\u00e4rung des R\u00fccktrittes den Verk\u00e4ufer zur M\u00e4ngelbeseitigung aufzufordern.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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