BGH, Urteil vom 14.07.2010 \u2013 VIII ZR 45\/09 \u2013 ver\u00f6ffentlicht in IMR 2010, 416<\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Der Wohnungsmieter war f\u00fcr mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt abwesend und wurde sogar von seiner Verwandtschaft als vermisst gemeldet. Nachdem der Mieter mit zwei Mieten im R\u00fcckstand war, k\u00fcndigte der Vermieter den Mietvertrag durch Einwurf des K\u00fcndigungsschreibens in den Briefkasten des Mieters. Nachdem die Polizei die Wohnung durchsucht hatte und der Aufenthalt des Mieters weiterhin nicht ermittelt werden konnte, \u00f6ffnete der Vermieter ohne zuvor R\u00e4umungsklage zu erheben die Wohnung. Er erstellt ein Protokoll \u00fcber die R\u00e4umung und fertigt Lichtbilder der Einrichtungsgegenst\u00e4nde. Weiterhin entsorgte er einen gro\u00dfen Teil der Wohnungseinrichtung und lagerte die restlichen Gegenst\u00e4nde bei sich ein. <\/p>\n
Nach R\u00fcckkehr des Mieters verlangte dieser vom Vermieter auf der Basis eines von ihm erstellten Gutachtens f\u00fcr die von ihm durch die Entsorgung oder auf sonstige Weise abhanden gekommenen, besch\u00e4digten und verschmutzen Gegenst\u00e4nde Schadensersatz in H\u00f6he von 61.812,65 \u20ac zuz\u00fcglich der ihm entstandenen Gutachterkosten. Der BGH gibt dem Mieter Recht.<\/p>\n
Wird eine Wohnung eigenm\u00e4chtig in Besitz genommen und ausger\u00e4umt, handelt es sich um einen Fall der verbotenen Eigenmacht im Sinne des \u00a7 858 Abs. 1 BGB und zugleich um eine unerlaubte Selbsthilfe nach \u00a7 229 BGB, wenn der Mieter die Wohnung nicht erkennbar aufgegeben hat. Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen. Der Umstand, dass der Mieter vermisst gemeldet und dessen Aufenthalt auch nicht zu ermitteln war, l\u00e4sst noch keinen R\u00fcckschluss darauf zu, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung aufgeben wollte. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet, sich auch in solchen F\u00e4llen \u2013 gegebenenfalls nach \u00f6ffentlicher Zustellung \u2013 einen R\u00e4umungstitel zu beschaffen und daraus vorzugehen. <\/p>\n
Als Folge seines unberechtigten Handelns haftet der Vermieter verschuldensunabh\u00e4ngig f\u00fcr die dem Mieter entstandenen Sch\u00e4den. Darauf, dass er \u00fcber die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt hat, kann sich der Vermieter nicht berufen. Die Ersatzpflicht erstreckt sich insbesondere auf die von ihm entsorgten Einrichtungsgegenst\u00e4nde des Mieters.<\/p>\n
Beachtlich ist insoweit, dass es bez\u00fcglich dem dem Mieter entstandenen Schaden zu einer Umkehr der Darlegungs- und Beweislast kommt. Dem Vermieter obliegt insoweit eine Obhutspflicht an den Gegenst\u00e4nden des Mieters. Daraus folgt, dass der Vermieter bei Inbesitznahme ein vollst\u00e4ndiges Bestandsverzeichnis h\u00e4tte aufstellen und den Wert der darin aufgenommenen Gegenst\u00e4nde h\u00e4tte feststellen m\u00fcssen. Das Protokoll der Wohnungs\u00f6ffnung und die Lichtbilder der Einrichtung gen\u00fcgen dieser Inventarisierungspflicht nicht. Indem er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Umfang nachgekommen ist, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenst\u00e4nde bei der R\u00e4umung abhanden gekommen oder besch\u00e4digt worden sind und beweisen, dass diese einen geringeren Wert hatten, als vom Mieter behauptet.<\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Welcher Vermieter kennt das Problem nicht? Der Mieter zahlt keine Miete, ihm wird gek\u00fcndigt aber er r\u00e4umt die Mietfl\u00e4chen nicht. Nutzungsentsch\u00e4digung kann oder will der Mieter nicht zahlen. Der Schaden, der dem Vermieter droht, ist erheblich. Eine Vielzahl von Vermietern haben sicherlich in Erw\u00e4gung gezogen, einfach das Schloss auszuwechseln, die Sachen des Mieters rauszur\u00e4umen, einzulagern oder gar zu entsorgen, um Platz f\u00fcr einen zahlenden Mieter zu schaffen. <\/p>\n
Die Entscheidung des BGH macht allerdings deutlich, welches Risiko der Vermieter auf sich nimmt, wenn er wie geschildert verf\u00e4hrt. In der Politik, diversen Gremien und der mietrechtlichen Literatur wird dieses Thema und dem Stichwort \u201eMietnomadentum\u201c heftig diskutiert. Allein Wohnungsmieter sollen nach Angaben des Immobilienverband Deutschland (IVD) j\u00e4hrlich Mietausf\u00e4lle in H\u00f6he von 2,2 Milliarden \u20ac verursachen. Vor diesem Hintergrund wird vielfach eine Gesetzes\u00e4nderung verlangt. Ein erster Entwurf, der die Erleichterung einer K\u00fcndigung von Mietnomaden vorsieht, wurde nunmehr von der Bundesjustizministerin Leutheusser-Schnarrenberger vorgelegt (siehe dazu die nachfolgenden Ausf\u00fchrungen in dieser Ausgabe unter dem Kapitel Vorschau\/Gesetzes\u00e4nderungen). Bis zu dessen Umsetzung bleibt der Handlungsspielraum des Vermieters zur Verhinderung von Mietausf\u00e4llen weiterhin sehr begrenzt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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