BGH, Urteil vom 19.08.2010 \u2013 VII ZR 113\/09<\/b><\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Die Kl\u00e4ger, zwei Wohnungseigent\u00fcmer, verlangen von der beklagten Bautr\u00e4gerin im Wege des gro\u00dfen Schadensersatzes wegen M\u00e4ngeln am Gemeinschaftseigentum jeweils die R\u00fcckabwicklung der geschlossenen Kaufvertr\u00e4ge, Schadensersatz und die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten f\u00fcr k\u00fcnftige Sch\u00e4den aus dem Wohnungserwerb. Die Beklagte h\u00e4lt dahingehende Anspr\u00fcche f\u00fcr unberechtigt zumindest aber f\u00fcr verj\u00e4hrt.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: <\/b>
Nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums am 01.01.2000 traten M\u00e4ngel am Gemeinschaftseigentum auf, \u00fcber die am 22.04.2004 erstmalig eine Unterredung zwischen dem Verwalter der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft und der Beklagten stattfand. Daraufhin bevollm\u00e4chtigten die Wohnungseigent\u00fcmer den Verwalter in der Eigent\u00fcmerversammlung am 28.04.2004, die Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche bez\u00fcglich der M\u00e4ngel am Gemeinschaftseigentum gegen\u00fcber der Beklagten gerichtlich geltend zu machen. Zur Kl\u00e4rung der Mangelursache wurden zwischenzeitlich mehrere Sachverst\u00e4ndigengutachten eingeholt und bis Ende 2007 zwischen dem Verwalter und der Beklagten \u00fcber die ger\u00fcgten M\u00e4ngel verhandelt. Zwischenzeitlich wurde die Beklagte von den Kl\u00e4gern mit Schreiben vom 24.07.2006 und 14.08.2006 zur Beseitigung verschiedener Baum\u00e4ngel aufgefordert und ihr daf\u00fcr eine Frist bis zum 30.11.2006 gesetzt. Sie k\u00fcndigten zugleich an, nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist Wandlung, Minderung oder Schadensersatz Zug um Zug gegen R\u00fcckgabe der Wohnung, einschlie\u00dflich aller sich daraus ergebender Sch\u00e4den, insbesondere m\u00f6glicher Steuersch\u00e4den geltend zu machen. Gleichzeitig erkl\u00e4rten sie die Frist f\u00fcr verl\u00e4ngerbar, wenn die M\u00e4ngelbeseitigung in der Abstimmung mit den Vertretern der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft zeitnah in Aussicht gestellt bzw. hinsichtlich der einzelnen M\u00e4ngel verbindlich schriftlich zugesichert werde. Nachdem die Beklagte dieser Aufforderung nicht nachgekommen ist, lehnten die Kl\u00e4ger weitere M\u00e4ngelbeseitigungsarbeiten ab und erkl\u00e4rten, Schadensersatz wegen Nichterf\u00fcllung geltend zu machen. <\/p>\n
Die Klage hatte Erfolg.<\/p>\n
Da die Erwerbsvertr\u00e4ge vor dem 01.01.2002 geschlossen wurden, ist auf diese Vertr\u00e4ge das bis 31.12.2001 geltende Schuldrecht anwendbar. Um sich von dem Vertrag l\u00f6sen zu k\u00f6nnen, setzt \u00a7 634 Abs. 1 BGB a. F. voraus, dass die Kl\u00e4ger der Beklagten eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt haben und diese der Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist nicht nachgekommen ist. Entgegen der Ansicht der Beklagten wurde ihr durch Schreiben der Kl\u00e4ger vom 24.07\/14.08.2006 wirksam eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt. <\/p>\n
Zum einen steht der Wirksamkeit nicht entgegen, dass die Kl\u00e4ger sich bereit erkl\u00e4rt haben, die Frist unter Umst\u00e4nden zu verl\u00e4ngern. Denn dadurch wurde die Fristsetzung weder aufgehoben, noch in das Belieben der Beklagte gestellt. Dar\u00fcber hinaus bedarf es f\u00fcr die Wirksamkeit einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung keiner Wiederholung des Gesetzeswortlauts. Indem die Kl\u00e4ger der Beklagten angek\u00fcndigt haben, Wandlung und gro\u00dfen Schadensersatz zu verlangen, wurde der Beklagten deutlich vor Augen gef\u00fchrt, dass die Kl\u00e4ger nach fruchtlosem Ablauf der Frist die M\u00e4ngelbeseitigung ablehnen werden. Dies entspricht dem Sinn und Zweck einer Ablehnungsandrohung. Insofern ist auch unerheblich, dass die Kl\u00e4ger zugleich in ihren Schreiben angek\u00fcndigt haben, m\u00f6glicherweise nur Minderung oder kleinen Schadensersatz zu verlangen.<\/p>\n
Die Klage scheitert auch nicht daran, dass die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zu einem Zeitpunkt erfolgt ist, zu dem die Eigent\u00fcmergemeinschaft die Verfolgung das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche bereits an sich gezogen hatte. Die Kl\u00e4ger bleiben auch in diesem Fall grunds\u00e4tzlich weiterhin berechtigt, ihre individuellen Anspr\u00fcche auf R\u00fcckabwicklung und gro\u00dfen Schadensersatz selbst\u00e4ndig zu verfolgen, solange durch ihr Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigent\u00fcmer oder sch\u00fctzenswerte Interessen der Beklagten nicht beeintr\u00e4chtigt sind. Dies ist nicht der Fall, solange sich die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft \u2013 wie hier \u2013 mit der Beklagten in Verhandlungen befindet.<\/p>\n
Die Anspr\u00fcche der Kl\u00e4ger sind auch nicht verj\u00e4hrt. Ist der Verwalter von der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft berechtigt worden, \u00fcber die Beseitigung von M\u00e4ngeln am Gemeinschaftseigentum mit der Beklagten zu verhandeln, wird durch dessen T\u00e4tigkeit die Verj\u00e4hrung der darauf gerichteten gemeinschaftsbezogenen Anspr\u00fcche gehemmt. Indem die Kl\u00e4ger der Beklagten eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt haben, k\u00f6nnen sie mit Ablauf der Frist von der Beklagten keine M\u00e4ngelbeseitigung mehr verlangen. Damit endet f\u00fcr sie zugleich die vom Verwalter herbeigef\u00fchrte Hemmung der Verj\u00e4hrung, d. h. dass die Anspr\u00fcche der Kl\u00e4ger infolge der Verhandlungen des Verwalters f\u00fcr den Zeitraum vom 22.04.2004 (Beginn der Verhandlungen) bis zum 30.11.2006 (Ablauf der Frist zur M\u00e4ngelbeseitigung) gehemmt waren. Die Klageerhebung erfolgte am 03.09.2007 und somit rechtzeitig vor Ablauf der vereinbarten Gew\u00e4hrleistungsfrist von f\u00fcnf Jahren, die unter Ber\u00fccksichtigung des Hemmungszeitraums zum 31.12.2007 geendet h\u00e4tte.<\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Das Recht des Erwerbers gro\u00dfen Schadensersatz zu verlangen, besteht selbst dann noch, wenn die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft die Verfolgung von M\u00e4ngeln am Gemeinschaftseigentum an sich gezogen hat.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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