Die Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger hat k\u00fcrzlich den Gesetzentwurf eines Mietrechts\u00e4nderungsgesetzes (MietR\u00c4ndG) vorgelegt, der im Wesentlichen die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und die vereinfachte Durchsetzung von R\u00e4umungstiteln zum Gegenstand hat (siehe F.A.Z. vom 14.10.2010). Das Thema Energiekosten und Energieverbrauch wird zugleich in einem vom Land Berlin eingebrachten Gesetzentwurf aufgegriffen (Entwurf eines Gesetzes zur Sicherung bezahlbarer Mieten und zur Begrenzung von Energieverbrauch und Energiekosten, Bundesrat Drucksache 637\/10). Aufgrund der jeweils unterschiedlichen Zielrichtung weichen jedoch beide Gesetzentw\u00fcrfe erheblich voneinander ab. Zu den Gesetzentw\u00fcrfen im Einzelnen:<\/p>\n
1. Mietrechts\u00e4nderungsgesetz (MietR\u00c4ndG)<\/b>
Erhaltungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen<\/i><\/p>\n
\u2028\u2028Die bestehenden Vorschriften der \u00a7\u00a7 554, 559 ff. BGB zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen sowie zur Mieterh\u00f6hung bei Modernisierung werden nach Ansicht des Bundesjustizministeriums den Anforderungen an Energieeffizienz und Klimaschutz nicht gerecht. Durch die Reform soll das Recht betreffend Erhaltungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen in einem eigenen Kapitel neu geregelt werden (\u00a7\u00a7 555a – 559 BGB NEU). <\/p>\n
\u00a7 555a BGB NEU regelt die Duldung von Erhaltungsma\u00dfnahmen, was derzeit in \u00a7 554 Abs. 1 BGB erfolgt ist. Der Reformvorschlag sieht darin erstmals eine Definition des Begriffes \u201eErhaltungsma\u00dfnahmen\u201c vor. Erhaltungsma\u00dfnahmen sind danach solche der Instandhaltung als auch der Instandsetzung. Diese Ma\u00dfnahmen sind vom Mieter wie bisher zu dulden. Die Grunds\u00e4tze, wonach der Vermieter dem Mieter dahingehende Ma\u00dfnahmen rechtzeitig vorher anzuk\u00fcndigen und ihm diejenigen Aufwendungen, die er infolge der Erhaltungsma\u00dfnahmen machen muss, zu erstatten hat, bleiben weiterhin bestehen. <\/p>\n
Die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsma\u00dfnahmen soll k\u00fcnftig in \u00a7 555b BGB NEU geregelt werden. Welche Arbeiten als Modernisierungsma\u00dfnahmen anzusehen sind, wird in \u00a7 555b Abs. 1 BGB NEU beispielhaft genannt. Neu geschaffen wird insoweit der Tatbestand der \u201eenergetischen Modernisierung\u201c (\u00a7 555b Abs. 1 Nr. 1 BGB NEU). Dieser umfasst alle Ma\u00dfnahmen, durch die nachhaltig der Wasserverbrauch reduziert, Prim\u00e4r- oder Endenergie eingespart, Energie effizienter genutzt oder das Klima auf sonstige Weise gesch\u00fctzt wird. <\/p>\n
Unter welchen Voraussetzungen der Mieter die Durchf\u00fchrung von Modernisierungsarbeiten zu dulden hat, wird in \u00a7 555b Abs. 2 BGB NEU geregelt. Der Entwurf differenziert insoweit danach, ob der Vermieter zur Durchf\u00fchrung der Modernisierungsma\u00dfnahmen verpflichtet ist oder nicht. Besteht eine rechtliche Verpflichtung des Vermieters, ist der Mieter uneingeschr\u00e4nkt zu dessen Duldung verpflichtet (\u00a7 555b Abs. 2 Nr. 1 BGB neu). Daneben soll der Mieter mit der Minderung der Miete ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten ordnungsgem\u00e4\u00df durchf\u00fchrt (\u00a7 536 Abs. 1 Satz 3 BGB NEU). Was unter einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Durchf\u00fchrung zu verstehen ist, wird jedoch weder im Gesetzestext selbst noch in der Begr\u00fcndung n\u00e4her erl\u00e4utert.<\/p>\n
Will der Vermieter energetische Modernisierungsma\u00dfnahmen durchf\u00fchren, zu denen er rechtlich nicht verpflichtet ist, besteht eine Duldungsverpflichtung des Mieters hingegen nur dann, wenn damit keine Mieterh\u00f6hung verbunden ist (\u00a7 555b Abs. 2 Nr. 2 BGB NEU). <\/p>\n
F\u00fcr alle weiteren nicht der energetischen Modernisierung dienenden Ma\u00dfnahmen gelten die bisherigen Grunds\u00e4tze des \u00a7 554 Abs. 2 BGB weiter, d.h. dass der Mieter zur Duldung dieser Ma\u00dfnahmen verpflichtet ist, sofern kein H\u00e4rtefall vorliegt.<\/p>\n
Will der Vermieter modernisieren, hat er diese Ma\u00dfnahmen dem Mieter vorher in Textform anzuk\u00fcndigen (\u00a7 555c BGB NEU), es sei denn, dass wie bisher die Modernisierungsma\u00dfnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mitsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterh\u00f6hung berechtigen (\u00a7 555c Abs. 4 BGB NEU). Inhaltlich muss die Modernisierungsank\u00fcndigung weiterhin alle Angaben enthalten, die nach \u00a7 554 Abs. 3 BGB erforderlich sind. Hinzu kommt, dass der Vermieter dem Mieter neben der zu erwartenden Mieterh\u00f6hung auch die H\u00f6he der k\u00fcnftigen Betriebskosten mitzuteilen hat, sofern die Mietsache nicht in einen Zustand versetzt wird, der allgemein \u00fcblich ist (\u00a7 555c Abs. 3 Nr. 5 BGB NEU). Erfolgt eine energetische Modernisierung, kann der Vermieter im Rahmen der Ank\u00fcndigung auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um den Mieter ausreichend \u00fcber die Einsparung von Energie zu informieren (\u00a7 555c Abs. 2 BGB NEU). <\/p>\n
Die Vorschriften des \u00a7 555d Abs. 1 und 2 BGB NEU gew\u00e4hren dem Mieter wie bisher ein Sonderk\u00fcndigungsrecht, es sei denn, dass die Modernisierungsma\u00dfnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterh\u00f6hung berechtigen. Wie bisher soll der Mieter das Mietverh\u00e4ltnis bis zum Ablauf des auf den Zugang der Modernisierungsank\u00fcndigung folgenden Monats zum Ablauf des \u00fcbern\u00e4chsten Monats au\u00dferordentlich k\u00fcndigen k\u00f6nnen.<\/p>\n
Bislang enth\u00e4lt das BGB keine Regelung dazu, innerhalb welcher Frist der Mieter dem Vermieter die H\u00e4rtegr\u00fcnde mitzuteilen hat. Dies soll durch die Einf\u00fchrung des \u00a7 555d Abs. 3 BGB NEU ge\u00e4ndert werden. Liegen Umst\u00e4nde vor, die f\u00fcr den Mieter eine besondere H\u00e4rte nach \u00a7 555b BGB NEU begr\u00fcnden, hat er diese innerhalb des gleichen Zeitraums, in der die K\u00fcndigung auszusprechen w\u00e4re, dem Vermieter in Textform mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist sind die H\u00e4rtegr\u00fcnde nur noch dann zu ber\u00fccksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war oder die H\u00e4rtegr\u00fcnde erst nach Ablauf der Frist entstanden sind.<\/p>\n
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung soll hinsichtlich \u00a7 555d Abs. 1 – 3 BGB NEU unwirksam sein (\u00a7 555d Abs. 4 BGB NEU).<\/p>\n
Neu ist ebenfalls die Regelung des \u00a7 555e BGB NEU, die es den Mietvertragsparteien erm\u00f6glicht, Vereinbarungen \u00fcber bestimmte Erhaltungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen zu treffen, so insbesondere \u00fcber die zeitliche und technische Durchf\u00fchrung der Ma\u00dfnahmen, Gew\u00e4hrleistungs- und Aufwendungsersatzanspr\u00fcche des Mieters sowie die k\u00fcnftige H\u00f6he der Miete. Damit soll den Mietvertragsparteien, insbesondere Privatpersonen, die M\u00f6glichkeit vor Augen gef\u00fchrt werden, f\u00fcr bestimmte Modernisierungsma\u00dfnahmen Vereinbarungen treffen zu k\u00f6nnen. Diese Regelung steht nicht im Widerspruch zu den in \u00a7\u00a7 555a ff. und 559 ff BGB NEU enthaltenen Verboten, abweichende Regelungen zu Ungunsten des Mieters zu vereinbaren. Diese Verbote betreffen nur generelle Abreden im Mietvertrag oder Nachtr\u00e4gen, die f\u00fcr jeden Fall der Modernisierung gelten sollen, nicht aber solche, die auf einzelne konkrete Ma\u00dfnahmen gerichtet sind.<\/p>\n
Hat der Vermieter Modernisierungsma\u00dfnahmen des \u00a7 555b Abs. 1 Nr. 1 – 4 BGB NEU durchgef\u00fchrt, soll er die j\u00e4hrliche Miete wie bisher um elf Prozent der f\u00fcr die Wohnung aufgewendeten Kosten erh\u00f6hen k\u00f6nnen (\u00a7 559 Abs. 1 BGB NEU). Neu hingegen ist die vorgesehene Regelung in \u00a7 559 Abs. 2 BGB NEU, wonach Kosten, die f\u00fcr Erhaltungsma\u00dfnahmen erforderlich gewesen w\u00e4ren, nach billigem Ermessen zu ermitteln und von den Kosten der Modernisierung abzuziehen sind. Werden Modernisierungsma\u00dfnahmen f\u00fcr mehrere Wohnungen durchgef\u00fchrt, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen (\u00a7 559 Abs. 3 BGB NEU). <\/p>\n
Die Mieterh\u00f6hung soll dem Mieter weiterhin in Textform mitgeteilt werden, sie wird erstmalig mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung f\u00e4llig. Diese Frist verl\u00e4ngert sich nach der derzeitigen Gesetzesfassung um sechs Monate, wenn der Vermieter die Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung unterl\u00e4sst oder wenn die tats\u00e4chliche Mieth\u00f6he den angek\u00fcndigten Betrag um mehr als 10 von Hundert \u00fcberschreitet (\u00a7 559b Abs. 2 Satz 2 BGB). Nicht von dieser Regelung umfasst werden sonstige M\u00e4ngel der Modernisierungsank\u00fcndigung. \u00a7 559 Absatz 2 Satz 2 BGB NEU soll dem Abhilfe schaffen und verl\u00e4ngert die Frist auf alle F\u00e4lle, in denen der Vermieter seiner Ank\u00fcndigungspflicht nicht oder nicht ordnungsgem\u00e4\u00df nachgekommen ist. <\/p>\n
F\u00fcr den Bereich der Gewerberaummiete sind \u00fcber \u00a7 578 Abs. 2 BGB NEU nunmehr anstelle des zu streichenden \u00a7 554 Abs. 1 – 4 BGB die Vorschriften der \u00a7\u00a7 555a Abs. 1 – 3, 555b Abs. 1 – 4, \u00a7 555c Abs. 1 – 4, \u00a7 555d Abs. 1 – 3 und 555e BGB zu beachten. Insoweit werden alle Bestimmungen des Wohnraummietrechts \u00fcbernommen. Allerdings k\u00f6nnen in der Gewerberaummiete anders als in der Wohnraummiete auch zu Lasten des Mieters Vereinbarungen \u00fcber die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen getroffen werden. Verbindlich sind jedoch auch bei der Gewerberaummiete die Vorschriften \u00fcber die Ank\u00fcndigung von Modernisierungsma\u00dfnahmen.<\/p>\n
F\u00e4lligkeit der Kaution \/ K\u00fcndigung bei Nichtleistung<\/i><\/p>\n
Ist der Wohnungsmieter verpflichtet eine Barkaution zu stellen, so kann er diese nach der derzeitigen Rechtslage gem\u00e4\u00df \u00a7 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen Teilen leisten. Bislang regelte das Gesetz in \u00a7 551 Abs. 2 BGB jedoch nur die F\u00e4lligkeit der ersten Teilzahlung (Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses). Diese Regelung soll nunmehr hinsichtlich der zweiten und dritten Teilzahlung erg\u00e4nzt werden; diese sollen nach dem Gesetzentwurf jeweils mit der Miete f\u00e4llig werden (\u00a7 551 Abs. 2 Satz 3 BGB NEU).<\/p>\n
Daran anschlie\u00dfend soll in \u00a7 569 Abs. 3 BGB NEU dem Vermieter von Wohnraum ein K\u00fcndigungsrecht f\u00fcr den Fall einger\u00e4umt werden, dass der Mieter seiner Verpflichtung zur Kautionsleistung nicht bzw. nicht wie vertraglich vereinbart nachkommt. Der einzuf\u00fchrende Abs. 3a gew\u00e4hrt dem Wohnungsvermieter das Recht zur au\u00dferordentlichen fristlosen K\u00fcndigung unter der Voraussetzung, dass sich der Mieter in H\u00f6he eines Betrages, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht, im Verzug befindet. Einer Abhilfefrist oder Abmahnung bedarf es in diesem Fall nicht. <\/p>\n
F\u00fcr Vermieter von Gewerberaum wurde ein dahingehendes K\u00fcndigungsrecht nicht vorgesehen. Insoweit bleibt die bisherige Rechtsprechung zu beachten, die dem Vermieter ein Recht zur fristlosen K\u00fcndigung bei Nichtleistung der gesamten Kaution einr\u00e4umt (BGH, Urteil vom 21.03.2007 \u2013 XII ZR 36\/05, NZM 2007, 400). Soll jedoch einem nach dem Gesetz schutzw\u00fcrdigeren Wohnungsmieter bereits aufgrund einer teilweisen Nichtzahlung der Kaution au\u00dferordentlich gek\u00fcndigt werden k\u00f6nnen, ist anzunehmen, dass die Rechtsprechung k\u00fcnftig auch im Gewerberaummietrecht eine au\u00dferordentliche fristlose K\u00fcndigung in diesem Fall zul\u00e4sst. Zumindest wird man davon ausgehen k\u00f6nnen, dass eine dahingehende vertragliche Vereinbarung zul\u00e4ssig sein wird. <\/p>\n
K\u00fcndigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen nach dem \u201eM\u00fcnchener Modell\u201c<\/i><\/p>\n
Wird ein Wohnhaus nach \u00dcberlassung der Wohnung an einen Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und ver\u00e4u\u00dfert, besteht derzeit f\u00fcr den Erwerber des Wohnungseigentums nach \u00a7 577a BGB eine K\u00fcndigungsbeschr\u00e4nkung von drei bzw. zehn Jahren. Danach kann der Erwerber das Mietverh\u00e4ltnis erst nach Ablauf dieses Zeitraums wegen Eigenbedarf oder zum Zwecke der wirtschaftlichen Verwertung (\u00a7 573 Abs. 2, 3 BGB) k\u00fcndigen. In der Praxis hat man diese K\u00fcndigungsbeschr\u00e4nkung vielfach dadurch umgangen, indem eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts oder eine Miteigent\u00fcmergemeinschaft zun\u00e4chst auf die Umwandlung in Wohneigentum und den Verkauf der Wohnungen an die Interessenten verzichtet hat. Die K\u00fcndigung des bestehenden Wohnungsmietvertrages ist dann auf Grundlage des \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfolgt und mit dem Eigenbedarf eines Gesellschafters oder Miteigent\u00fcmers begr\u00fcndet. Um eine solche Umgehung der Schutzvorschrift des \u00a7 577a BGB zuk\u00fcnftig zu verhindern, soll \u00a7 577a BGB NEU um die Abs. 1a und 2a erweitert werden, die eine K\u00fcndigungsbeschr\u00e4nkung von drei bzw. zehn Jahren nunmehr auch ausdr\u00fccklich f\u00fcr diese F\u00e4lle vorsieht.<\/p>\n
Vereinfachte Durchsetzung von R\u00e4umungsanspr\u00fcchen<\/i><\/p>\n
Wird das Mietverh\u00e4ltnis beendet und unterl\u00e4sst der Mieter die Herausgabe des Mietgegenstands, hat der Vermieter einen vollstreckbaren R\u00e4umungstitel zun\u00e4chst in einem mitunter langwierigen Hauptsacheverfahren zu erlangen. Liegt ihm schlussendlich ein R\u00e4umungstitel vor und will er daraus vollstrecken, hat er neben den verauslagten Kosten f\u00fcr die Durchf\u00fchrung des Hauptsacheverfahrens einen weiteren Kostenvorschuss f\u00fcr die anstehende R\u00e4umung durch den Gerichtsvollzieher und ggf. die Aufbewahrung der im Objekt vorgefundenen beweglichen Gegenst\u00e4nde des Mieters zu zahlen. Ist der Mieter nicht solvent, bleibt der Vermieter auf diesen Kosten h\u00e4ngen. Diese Situation soll zu Gunsten des Vermieters durch die \u00c4nderung der ZPO verbessert werden.<\/p>\n
Der bisherige \u00a7 885 Abs. 2 ZPO soll dahingehend erg\u00e4nzt werden, dass der Gerichtsvollzieher die beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, nunmehr neben dem Mieter, dessen Bevollm\u00e4chtigten und den erwachsenen Familienangeh\u00f6rigen bzw. deren Besch\u00e4ftigten auch einem erwachsenen st\u00e4ndigen Mitbewohner \u00fcbergeben oder zur Verf\u00fcgung gestellt werden k\u00f6nnen. <\/p>\n
\u00a7 885 Abs. 3 und 4 ZPO sollen durch die Abs\u00e4tze 3 bis 5 ersetzt werden. Zun\u00e4chst wird in \u00a7 885 Abs. 3 ZPO NEU klar gestellt, dass der Gerichtsvollzieher die Sachen des Mieters, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, abzutransportieren und einzulagern hat, wenn er keine der in \u00a7 885 Abs. 2 genannten Personen antrifft oder diese die \u00dcbernahme verweigern. Neu geregelt werden soll, dass der Gerichtsvollzieher, diese Sachen an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, unverz\u00fcglich vernichtet soll.
Der Gerichtsvollzieher soll die Gegenst\u00e4nde ver\u00e4u\u00dfern und den Erl\u00f6s hinterlegen, es sei denn, dass der Mieter zuvor die eingelagerten Gegenst\u00e4nde gegen Kostenerstattung heraus verlangt. Die Frist, innerhalb derer der Mieter die Ver\u00e4u\u00dferung der Gegenst\u00e4nde verhindern kann, soll von zwei auf einen Monat verk\u00fcrzt werden (\u00a7 885 Abs. 4 ZPO NEU). <\/p>\n
Welche Bestimmungen der Gerichtsvollzieher bei der Verwertung der Sachen zu beachten hatte, wurde bislang gesetzlich nicht geregelt. Diese L\u00fccke soll geschlossen werden, indem die Vorschriften \u00fcber die Pfandverwertung f\u00fcr entsprechend anwendbar erkl\u00e4rt werden. Die Bestimmungen \u00fcber den Vollstreckungsschutz bleiben dabei jedoch au\u00dfen vor.<\/p>\n
Die Regelung in \u00a7 885 Abs. 5 ZPO NEU entspricht ma\u00dfgeblich der des derzeitigen \u00a7 885 Abs. 3 Satz 2 ZPO, wonach unpf\u00e4ndbare Sachen und solche, bei denen ein Verwertungserl\u00f6s nicht zu erwarten ist, nunmehr \u201ejederzeit\u201c auf Verlangen des Mieters heraus zu geben sind. Ausweislich der Gesetzesbegr\u00fcndung soll der Begriff jederzeit allerdings nicht wortw\u00f6rtlich verstanden werden, vielmehr soll zum Ausdruck gebracht werden, dass der Mieter die Herausgabe noch bis zum endg\u00fcltigen Abschluss der Ver\u00e4u\u00dferung oder der Vernichtung der Sachen w\u00e4hrend der \u00fcblichen Gesch\u00e4ftszeiten des Gerichtsvollziehers verlangen kann.<\/p>\n
Liegt dem Vermieter ein vollstreckbarer R\u00e4umungstitel vor, soll ihm dar\u00fcber hinaus durch die Einf\u00fchrung des \u00a7 885a ZPO NEU die M\u00f6glichkeit geschaffen werden, auf gesetzlicher Grundlage den Vollstreckungsauftrag entsprechend der so genannten \u201eBerliner R\u00e4umung\u201c auf die reine Besitzverschaffung an den R\u00e4umen zu begrenzen und daneben an den in dem Mietobjekt befindlichen Gegenst\u00e4nden das Vermieterpfandrecht auszu\u00fcben. Der Vermieter hat damit die M\u00f6glichkeit, hohe Transport- und Einlagerungskosten zu vermeiden, die bislang bei der klassischen Durchsetzung des R\u00e4umungstitels regelm\u00e4\u00dfig anfallen. Zwischen der vereinfachten und der klassischen R\u00e4umung soll der Vermieter frei w\u00e4hlen k\u00f6nnen. Wird der Gerichtsvollzieher vom Vermieter nur mit der einfachen Vollstreckung beauftragt, hat dieser nach dem Gesetzentwurf die beweglichen Sachen in einem Protokoll zu dokumentieren. Die Dokumentation kann auch durch Bildaufnahmen in elektronischer Form erfolgen (\u00a7 885a Abs. 2 ZPO NEU). <\/p>\n
Das weitere Verfahren orientiert sich an der klassischen Vollstreckung des R\u00e4umungstitels, nur dass in diesem Fall der Vermieter anstelle des Gerichtsvollziehers t\u00e4tig wird. Der Vermieter soll ebenfalls die beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, wegschaffen oder verwahren bzw. solche, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, unverz\u00fcglich vernichten. Insoweit haftet der Vermieter gegen\u00fcber dem Mieter\/Schuldner nur bei Vorsatz und grober Fahrl\u00e4ssigkeit auf Schadensersatz (\u00a7 885a Abs. 3 ZPO NEU).<\/p>\n
Ein Recht zur Verwertung steht dem Vermieter nach \u00a7 885a Abs. 4 ZPO NEU ebenfalls zu, wenn der Mieter\/Schuldner die beweglichen Sachen ab Besitzabweisung nicht innerhalb eines Monats vom Vermieter heraus verlangt. Sachen, die nicht verwertet werden k\u00f6nnen, sollen vernichtet werden. Dabei sind von ihm die Vorschriften der \u00a7\u00a7 372 – 380, 382, 383, 385 BGB (Hinterlegung) zu ber\u00fccksichtigen. Eine Androhung des Versteigerungstermins hat nicht zu erfolgen. Bei der Mitteilung \u00fcber den R\u00e4umungstermin hat der Gerichtsvollzieher den Mieter\/Schuldner auf die vorgenannten Rechte des Vermieters zur Verwahrung, Verwertung und Vernichtung hinzuweisen.
\u2028Alle dabei anfallenden Kosten, wie etwa f\u00fcr den Transport, die Aufbewahrung, Verwertung und Vernichtung, sind nach dem Gesetzentwurf ausdr\u00fccklich solche der Zwangsvollstreckung, so dass es dem Vermieter erspart bleiben soll, wegen dieser Kosten ein weiteres Erkenntnisverfahren gegen\u00fcber den Mieter\/Schuldner zu f\u00fchren.
\u2028Bislang scheiterte die Durchsetzung von R\u00e4umungstiteln bei Wohnungen vielfach daran, dass sich in dem Mietobjekt Personen aufhielten, von deren Besitz der Vermieter keine Kenntnis hatte. Um die Wohnung vollst\u00e4ndig r\u00e4umen zu lassen, bedarf es aber nicht nur gegen\u00fcber dem Mieter, sondern allen im Mitbesitz befindlichen Personen (z. B. Angeh\u00f6rige des Mieters, nichteheliche Lebensgef\u00e4hrten des Mieters, Untermieter) eines R\u00e4umungstitels. Um ein langwieriges Hauptsacheverfahren gegen\u00fcber diesen im Mitbesitz befindlichen dritten Personen zu verhindern, soll \u00a7 940a Abs. 2 ZPO NEU eingef\u00fcgt werden. Liegt danach ein vollstreckbarer R\u00e4umungstitel vor, kann die R\u00e4umung von Wohnraum durch einstweilige Verf\u00fcgung auch gegen Personen angeordnet werden, die ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an den R\u00e4umen begr\u00fcndet haben.<\/p>\n
\u00dcbergangsvorschriften<\/b><\/p>\n
Die \u00a7\u00a7 536, 554, 559 bis 559b, 578 BGB sollen in der bis zum Inkrafttreten des Gesetzes geltend Fassung anwendbar bleiben, wenn bei Modernisierungsma\u00dfnahmen dem Mieter bis zum Inkrafttreten des ge\u00e4nderten Gesetzes die Ma\u00dfnahmen bereits angek\u00fcndigt oder bei unerheblichen Ma\u00dfnahmen mit den Arbeiten bereits begonnen wurde. <\/p>\n
Die Vorschrift des \u00a7 569 Abs. 3a BGB NEU (K\u00fcndigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug mit der Kaution) soll auf ein vor Inkrafttreten des Gesetzes entstandenes Mietverh\u00e4ltnis nicht anwendbar sein.<\/p>\n
2. Gesetz zur Sicherung bezahlbarer Mieten und zur Begrenzung von Energieverbrauch und Energiekosten<\/b>
\u00c4nderung des \u00a7 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954<\/i><\/p>\n
In der derzeitigen Fassung des \u00a7 5 Abs. 1 WiStrG 1954 wird der Ordnungswidrigkeitstatbestand der Mietpreis\u00fcberh\u00f6hung geregelt. Um den Sozialschutz der Vorschrift deutlicher hervorzuheben, soll \u00a7 5 Abs. 1 Satz 1 WiStrG 1954 die Regelung vorangestellt werden, wonach die Vorschrift des \u00a7 5 zur Sicherstellung einer angemessenen Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit bezahlbarem Wohnraum dient.<\/p>\n
Um beurteilen zu k\u00f6nnen, welche Mieten als \u00fcberh\u00f6ht zu bewerten sind, wird derzeit auf die Werte von Gemeinden oder vergleichbare Gemeinden insgesamt abgestellt. In gro\u00dfen Gemeinden oder Ballungszentren kann dies zu unerw\u00fcnschten Verzerrungen f\u00fchren. Der Gesetzentwurf sieht daher vor, dass zur Beurteilung der Miet\u00fcberh\u00f6hung auch auf die Mieten von Teilgebieten einer Gemeinde abgestellt werden kann. Dar\u00fcber hinaus sollen die L\u00e4nder die M\u00f6glichkeit erhalten, die Gemeinden oder Teilgebiete, die vergleichsweise zur Bewertung der Miet\u00fcberh\u00f6hung heran gezogen werden k\u00f6nnen, durch Rechtsverordnung zu bestimmen.<\/p>\n
Energieausweise<\/i><\/p>\n
Der Entwurf sieht die Einf\u00fchrung eines neuen \u00a7 550a BGB vor. Danach soll ein Mietvertrag erst dann zustande kommen, wenn der bedarfsorientierte Energieausweis f\u00fcr das Wohngeb\u00e4ude, in dem der Wohnraum liegt, dem Mieter ausgeh\u00e4ndigt wurde. Damit soll verhindert werden, dass Bewerber, die vor Vertragsabschluss die Vorlage eines Energiepasses verlangen, schlechter gestellt werden.<\/p>\n
Umstellung auf gewerbliche W\u00e4rmelieferung (W\u00e4rmecontracting)<\/i><\/p>\n
Das W\u00e4rmecontracting zeichnet sich dadurch aus, dass ein privates Unternehmen Ma\u00dfnahmen zur Verbesserung der Geb\u00e4udetechnik plant und finanziert. Einhellige Meinung ist, dass dadurch erhebliche Energie- und Kosteneinsparungen erzielt werden k\u00f6nnen. Nach der bisherigen Rechtsprechung kann ein Vermieter die W\u00e4rmelieferung bei bestehenden Mietvertr\u00e4gen grunds\u00e4tzlich nur durch eine \u00c4nderung des Mietvertrages, welche der Zustimmung des Mieters bedarf, auf das W\u00e4rmecontracting umstellen. Eine Zustimmung des Mieters wird in vielen F\u00e4llen jedoch verweigert, da die Umstellung auf W\u00e4rmecontracting trotz der eingesparten Prim\u00e4renergie mitunter eine Erh\u00f6hung der Betriebskosten zur Folge haben kann. Neben den reinen Energiekosten enthalten die Rechnungen des Contractors zus\u00e4tzliche Kostenpositionen betreffend die Instandhaltung der Anlagen, Investitionskosten bzw. die Abschreibung, Kapitalkosten und den kalkulierten Gewinn, die dem Mieter als zus\u00e4tzliche Betriebskosten auferlegt werden sollen. Der Gesetzentwurf sieht daher eine Regelung vor, die es dem Vermieter grunds\u00e4tzlich erm\u00f6glicht, auf W\u00e4rmecontracting umzusteigen aber zugleich festlegt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden k\u00f6nnen (\u00a7 556b BGB NEU). Dem Mieter k\u00f6nnen danach die Kosten der W\u00e4rme- und Warmwasserlieferung als Betriebskosten maximal in H\u00f6he der Kosten der bisherigen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bezogen auf den Zeitpunkt der Umstellung auferlegt werden. Drittmittel sind dabei in Anrechnung zu bringen (\u00a7 556b Abs. 1 BGB NEU). <\/p>\n
Etwas anderes soll nach \u00a7 556b Abs. 2 BGB NEU nur dann gelten, wenn die neu errichtete Anlage oder die Umstellung auf Fernw\u00e4rme eine Einsparung des bisherigen Prim\u00e4renergiebedarfs von mindestens 15 % bewirkt und mehr als die H\u00e4lfte der Mieter innerhalb eines Zeitraumes von zwei Monaten nach Mitteilung \u00fcber die geplante Umstellung der Ma\u00dfnahmen zustimmt.<\/p>\n
Im Gesetzentwurf ist ebenfalls vorgesehen, dass der Vermieter dem Mieter sp\u00e4testens drei Monate vor der Umstellung Zeitpunkt und Art der Umstellung, die Kosten und deren Berechnung sowie die im W\u00e4rmelieferungsvertrag vereinbarten Preise und Preisanpassungsklauseln in Textform mitzuteilen hat. Zugleich muss der Vermieter den Mieter auf die M\u00f6glichkeit eines Widerspruchs hinweisen. Das Abstimmungsergebnis der betroffenen Mieter ist ihnen vom Vermieter ebenfalls in Textform mitzuteilen (\u00a7 556b Abs. 3 BGB NEU).<\/p>\n
In \u00a7 556b Abs. 4 BGB NEU wird dem Mieter ein Sonderk\u00fcndigungsrecht f\u00fcr den Fall einger\u00e4umt, dass er nicht nur unerheblich h\u00f6here W\u00e4rmelieferungskosten zu tragen hat. Insoweit kann er innerhalb von drei Monaten nach Zugang des Abstimmungsergebnisses folgenden Monats zum Ablauf des n\u00e4chsten Monats au\u00dferordentlich k\u00fcndigen.<\/p>\n
Eine Anpassung der Preise darf nur bei nachweisbaren \u00c4nderungen der Energie-, Lohn- oder Materialkosten erfolgen. Preisanpassungen sind dem Mieter mindestens einen Monat im Voraus mitzuteilen (\u00a7 556b Abs. 5 BGB NEU).<\/p>\n
Erh\u00f6hung der Kappungsgrenze <\/i><\/p>\n
Nach \u00a7 558 Abs. 3 BGB ist derzeit eine Mieterh\u00f6hung bis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren auf 20 von Hundert beschr\u00e4nkt (sogenannte Kappungsgrenze). Der vorliegende Gesetzentwurf sieht vor, diese Erh\u00f6hungsm\u00f6glichkeit des Vermieters weiter einzugrenzen. Danach soll eine Erh\u00f6hung innerhalb von vier Jahren nur in H\u00f6he von 15 von Hundert zul\u00e4ssig sein.<\/p>\n
Zul\u00e4ssige Mieterh\u00f6hung bei Modernisierung <\/i><\/p>\n
Anders als der Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums will das Land Berlin die Grenze der Kosten, die durch den Vermieter infolge von Modernisierungsma\u00dfnahmen umgelegt werden k\u00f6nnen, reduzieren (siehe \u00a7 559 Abs. 1 BGB). Zuk\u00fcnftig soll der Mieter j\u00e4hrlich nur noch mit max. 8 statt 11 % der f\u00fcr die Wohnung aufgewendeten Kosten belastet werden.<\/p>\n
\u00c4nderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV)<\/i><\/p>\n
Nach \u00a7 16 Abs. 2 EnEV besteht bereits eine Verpflichtung des Eigent\u00fcmers, Vermieters, Verp\u00e4chters und Leasinggebers dem potenziellen K\u00e4ufer, Mieter, P\u00e4chter, Leasingnehmer einen Energieausweis zug\u00e4nglich zu machen. Der Gesetzentwurf geht dar\u00fcber hinaus und verpflichtet die vorgenannten Personen dazu, den Energieausweis bereits bei \u00dcberlassung der ersten Unterlagen bzw. dem ersten Besichtigungstermin dem Interessenten in Kopie zur Verf\u00fcgung zu stellen. <\/p>\n
Gem\u00e4\u00df dem Gesetzantrag des Landes Berlin, wurde der Gesetzentwurf in der Sitzung des Bundesrats am 05.11.2010 behandelt und den Aussch\u00fcssen zur weiteren Beratung zugewiesen werden. Das MietR\u00c4ndG wird zun\u00e4chst noch innerhalb der Fraktionen der CDU und der FDP abgestimmt werden. Welche der vorgeschlagenen \u00c4nderungen tats\u00e4chlich umgesetzt werden, bleibt damit abzuwarten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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