BGH, Urteil vom 13.04.2011 \u2013 VIII ZR 223\/10 \u2013 ver\u00f6ffentlicht in IMR 2011, 218<\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Der Mieter hat die monatliche Gesamtmiete (Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung) um einen pauschalen Betrag gemindert. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter die tats\u00e4chlich von dem Mieter vermindert gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen von den Gesamtkosten in Abzug gebracht. Diese gek\u00fcrzten Betriebskostenvorauszahlungen stellte der Vermieter den ungek\u00fcrzten Gesamtkosten gegen\u00fcber und berechnete auf diese Weise den Saldo aus der Abrechnung und nahm den Mieter auf Ausgleich der Nebenkostenabrechnung in Anspruch. <\/p>\n
Der BGH erkl\u00e4rt die Vorgehensweise des Vermieters f\u00fcr fehlerhaft. Der Vermieter habe verkannt, dass im Falle der berechtigten Minderung der Bruttomiete und im Falle des Abzugs der tats\u00e4chlich gezahlten und mietvertraglich geschuldeten Sollvorauszahlungen von den Gesamtkosten der auf den Mieter entfallende Teil der Gesamtkosten ebenfalls im gleichen Verh\u00e4ltnis der Minderung zu k\u00fcrzen ist. Weiterhin f\u00fchrt der BGH aus, dass es im Rahmen der Verrechnung der eingehenden Zahlung nicht erforderlich ist, diese anteilig auf die Nettomiete und anteilig auf die Betriebskostenvorauszahlung zu buchen. Gesichtspunkte der Praktikabilit\u00e4t und der \u00dcbersichtlichkeit k\u00f6nnen es erfordern, die Minderung allein auf die Nettomiete zu verbuchen, so dass dann ohne Ber\u00fccksichtigung der Minderung \u00fcber die Betriebskostenvorauszahlungen abgerechnet werden kann.<\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Der BGH fordert zur Praktikabilit\u00e4t auf und kommt dadurch der Praxis entgegen. Das Problem der mit der Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen beauftragten Unternehmen, ob die Sollvorauszahlungen oder die tats\u00e4chlich geleisteten Vorauszahlungen von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen sind, erkl\u00e4rt der BGH nunmehr scheinbar f\u00fcr erledigt. Die Entscheidung des BGH l\u00f6st das Problem jedoch nicht wirklich und l\u00e4sst wesentliche weitere Aspekte au\u00dfer Acht. <\/p>\n
Zum einen erkl\u00e4rte der BGH noch mit seiner Entscheidung vom 23.9.2009 eine Nebenkostenabrechnung f\u00fcr inhaltlich falsch, wenn entgegen dem tats\u00e4chlichen Zahlungsverhalten des Mieters der Vermieter in die Nebenkostenabrechnung die Sollvorauszahlungen von den Gesamtkosten in Abzug bringt (BGH, VIII ZA 2\/08). Zum anderen erkl\u00e4rt der BGH \u2013 dogmatisch h\u00f6chst fraglich \u2013, dass die Berechtigung zur Minderung der Bruttomiete nicht im Widerspruch dazu steht, \u00fcber die Sollvorauszahlungen (ungek\u00fcrzte Vorauszahlungen) abzurechnen. Warum soll jedoch der Mieter zur Minderung der Bruttomiete berechtigt sein, wenn sich diese Bruttomietminderung nicht auswirkt? Schlie\u00dflich l\u00e4sst der BGH die Frage unbeantwortet, ob auch dann \u00fcber die Sollvorauszahlungen \u2013 entgegen dem tats\u00e4chlichen Zahlungsverhalten des Mieters \u2013 abgerechnet werden kann, wenn dieser einerseits bei der Zahlung der Miete eine Tilgungsbestimmung angibt oder andererseits die Berechtigung zur Minderung zwischen den Parteien im Streit steht. Letztere Fallvarianten sind in der Praxis jedoch die \u00dcberwiegenden. Die Entscheidung des BGH erfreut einerseits, weil sie wirtschaftlich den richtigen Ansatz hat, andererseits ist sie jedoch unbefriedigend, weil hiermit die Problematik nicht abschlie\u00dfend gekl\u00e4rt wird.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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