BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 164\/14<\/b><\/p>\n
Die Frage, welche werkvertraglichen M\u00e4ngelrechte der einzelne Wohnungseigent\u00fcmer aus einem Bautr\u00e4gervertrag geltend machen kann und welche \u201egemeinschaftsbezogen\u201c sind, d. h. nur durch die Eigent\u00fcmergemeinschaft als solche verfolgt werden k\u00f6nnen, ist in der Rechtsprechung bereits entschieden. Der BGH hat nunmehr klargestellt, inwieweit diese Grunds\u00e4tze auf kaufrechtliche M\u00e4ngelrechte \u00fcbertragbar sind.<\/p>\n
Im vorliegenden Fall hatte der Kl\u00e4ger im Jahr 2010 eine gebrauchte Eigentumswohnung von der Beklagten erworben. Im Kaufvertrag war die Haftung f\u00fcr Sachm\u00e4ngel ausgeschlossen und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden. Im Nachgang stellte sich heraus, dass das Haus nicht standsicher und dar\u00fcber hinaus der Keller infolge einer mangelnden Abdichtung durchfeuchtet war \u2013 beides war dem Beklagten aufgrund sachverst\u00e4ndiger Untersuchungen bekannt, wurde dem Kl\u00e4ger beim Verkauf der Wohnung aber verschwiegen. Der Kl\u00e4ger verlangte nunmehr Schadensersatz in H\u00f6he der Verkehrswertminderung der Eigentumswohnung.<\/p>\n
Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab \u2013 der Kl\u00e4ger sei zur Geltendmachung von Minderung und dem sogenannten kleinen Schadensersatz nicht befugt, vielmehr m\u00fcsse die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft gem. \u00a7 10 Abs. 6 S. 3 WEG klagen. Die Grunds\u00e4tze f\u00fcr werkvertragliche M\u00e4ngelrechte seien auch hier anwendbar.<\/p>\n
Das sieht der BGH anders! Jedenfalls, wenn wie hier eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmangelhaftung verkauft wird, kann der K\u00e4ufer Minderung und kleinen Schadensersatz auch eigenst\u00e4ndig verfolgen. Da \u2013 anders als in Bautr\u00e4gervertr\u00e4gen \u2013 die \u00fcbrigen Eigent\u00fcmer in der Regel keinen gleichgerichteten Anspruch gegen den Verk\u00e4ufer haben, fehlt das schutzw\u00fcrdige Interesse der Gemeinschaft an einer gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung; \u00a7 10 Abs. 6 S.3 WEG greift hier deshalb nicht. Ist die Sachmangelhaftung ausgeschlossen, so kommen Anspr\u00fcche gegen den Verk\u00e4ufer wegen \u00a7 444 BGB ohnehin nur bei Arglist in Betracht \u2013 dies kn\u00fcpft an ein individuelles Verhalten des Verk\u00e4ufers im Einzelfall an und hat schon deshalb keinen Bezug zur Eigent\u00fcmergemeinschaft. Es besteht auch nicht die Gefahr, dass der Verk\u00e4ufer doppelt in Anspruch genommen wird. Soweit ausschlie\u00dflich Kaufrecht anwendbar ist, kann jeder Eigent\u00fcmer ohnehin nur den Minderwert verlangen, der auf seinen Eigentumsanteil entf\u00e4llt. Wenn der K\u00e4ufer also ohnehin nur seinen anteiligen Minderwert als Schaden verlangen kann, so muss er dies nach Ansicht des BGH auch alleine durchsetzen k\u00f6nnen.<\/p>\n
Praxistipp<\/b><\/p>\n
Das Urteil des BGH st\u00e4rkt die Rechte von K\u00e4ufern einer gebrauchten Eigentumswohnung, bzw. erleichtert deren Durchsetzung enorm. Dennoch bleibt die Geltendmachung von M\u00e4ngeln gegen den Verk\u00e4ufer einer Eigentumswohnung ein komplexes Feld, das abh\u00e4ngig vom verfolgten Anspruch und Gestaltung des Kaufvertrages zahlreiche Einzelprobleme und Fallen bereit h\u00e4lt. Die Ermittlung der richtigen Vorgehensweise auch im Zusammenspiel mit der Eigent\u00fcmergemeinschaft ist entscheidend, um nicht an formellen Fragen zu scheitern und z. B. Verj\u00e4hrung zu riskieren. Gerne stehen wir Ihnen dabei zur Seite!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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