1.
Eine vom Bautr\u00e4ger gestellte AGB, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Verk\u00e4ufer bezahlten Sachverst\u00e4ndigen erkl\u00e4rt werden soll, ist unwirksam.
<\/b><\/p>\n
2.
Eine dennoch von dem Sachverst\u00e4ndigen abgegebene Abnahmeerkl\u00e4rung kann die Abnahmewirkungen nicht herbeif\u00fchren. Auch eine Abnahme durch Ingebrauchnahme kommt in dieser Situation nicht in Frage.<\/p>\n
LG M\u00fcnchen I, Urteil vom 02.07.2008 \u2013 18 O 21458\/07 \u2013 OLG M\u00fcnchen, Urteil vom 05.12.2008 \u2013 9 U 4149\/08 \u2013 ver\u00f6ffentlicht in IBR-online, Werkstatt-Beitrag vom 06.02.2009<\/p>\n
Entscheidung<\/b>
Ein vom Bautr\u00e4ger vorformulierter Bautr\u00e4gervertrag enth\u00e4lt die (nicht un\u00fcbliche) Klausel, dass die rechtsgesch\u00e4ftliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vereidigten Sachverst\u00e4ndigen erkl\u00e4rt werde, den der Bautr\u00e4ger beauftragt und bezahlt. Die Erwerber ziehen 2001 in die Wohnungen ein; im Januar 2002 erkl\u00e4rt der Sachverst\u00e4ndige im Rahmen eines Abnahmeprotokolls die rechtsgesch\u00e4ftliche Abnahme. Im Mai 2007 zeigen sich massive M\u00e4ngel der Abdichtung der Dachterrassen.<\/p>\n
Als die Erwerber diesbez\u00fcglich M\u00e4ngelanspr\u00fcche geltend machen, wendet der Bautr\u00e4ger unter Hinweis auf die durch den Sachverst\u00e4ndigen erkl\u00e4rte Abnahme Verj\u00e4hrung ein. Eine Abnahme liege zudem auch in der Ingebrauchnahme des Objektes durch die Erwerber im Jahr 2001.
Beiden Argumenten folgt das Landgericht M\u00fcnchen I nicht.<\/b>
Die als Allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingung zu wertende Vertragsklausel, wonach die Abnahme durch einen Sachverst\u00e4ndigen erkl\u00e4rt werden kann und soll, der vom Bautr\u00e4ger beauftragt und bezahlt ist, ist unwirksam. Ein Sachverst\u00e4ndiger, der \u2013 wenn auch vereidigt \u2013 quasi im Lager des Bautr\u00e4gers steht, kann nicht das Vertrauen der Erwerber \u00e4hnlich dem eines Treuh\u00e4nders genie\u00dfen; die Klausel benachteiligt die Erwerber daher in unangemessener Weise. Eine dennoch von dem insoweit nicht wirksam bevollm\u00e4chtigten Sachverst\u00e4ndigen erkl\u00e4rte Abnahme kann die Abnahmewirkungen (und damit u. a. den Beginn der Gew\u00e4hrleistungsfristen) nicht hervorrufen.<\/p>\n
Der Bautr\u00e4ger kann sich aber auch nicht damit behelfen, dass er sich auf die konkludente Abnahme in Form der Ingebrauchnahme beruft. Auch eine solche Abnahme durch schl\u00fcssiges Verhalten setzt das entsprechende Erkl\u00e4rungsbewusstsein der Erwerber voraus. Da diese aber davon ausgingen, dass eine Abnahmeerkl\u00e4rung durch den Sachverst\u00e4ndigen erfolgen w\u00fcrde, konnten sie bei der Ingebrauchnahme des Objektes nicht in dem Bewusstsein handeln, dieses damit als vertragsgerecht hinzunehmen.<\/p>\n
Praxishinweis<\/b>
Die Entscheidung ist konsequente Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung zu diesem Thema, und ihr ist uneingeschr\u00e4nkt zuzustimmen. F\u00fcr Bautr\u00e4ger, die seit langer Zeit solche Klauseln verwenden, hat das gravierende Folgen, da in den meisten F\u00e4llen die Gew\u00e4hrleistungsfristen nicht laufen.<\/p>\n
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