{"id":3429,"date":"2022-01-28T10:53:17","date_gmt":"2022-01-28T09:53:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mek-law.de\/?p=3429"},"modified":"2022-01-28T10:53:17","modified_gmt":"2022-01-28T09:53:17","slug":"keine-einheitliche-minderung-fuer-gewerbliche-mietzahlung-waehrend-des-lockdowns","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mek-law.de\/en\/2022\/01\/28\/keine-einheitliche-minderung-fuer-gewerbliche-mietzahlung-waehrend-des-lockdowns\/","title":{"rendered":"Keine einheitliche Minderung f\u00fcr gewerbliche Mietzahlung w\u00e4hrend des Lockdowns"},"content":{"rendered":"

BGH, Urteil vom 12.01.2022 \u2013 XII ZR 8\/21<\/p>\n

Die Parteien streiten \u00fcber eine Nachzahlung der Miete von April 2020. Wegen der Verbreitung des SARS-CoV-2-Virus im M\u00e4rz 2020 wurden zur Eind\u00e4mmung Allgemeinverf\u00fcgungen durch das S\u00e4chsische Staatsministerium f\u00fcr Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt erlassen. Aufgrund einer der Allgemeinverf\u00fcgungen musste die Beklagte ihr Textileinzelhandelsgesch\u00e4ft vom 19.03.2020 bis zum 19.04.2020 schlie\u00dfen und entrichtete daraufhin keine Miete f\u00fcr den April 2020. Der Bundesgerichtshof musste vorliegend entscheiden, ob f\u00fcr die Zeit einer beh\u00f6rdlich angeordneten Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung w\u00e4hrend der COVID-19-Pandemie die vollst\u00e4ndige Zahlung der Miete geschuldet ist oder nicht.<\/p>\n

Entscheidung des BGH<\/strong><\/p>\n

Die Frage, ob die COVID-19 Pandemie einen Mangel der Mietsache darstellt oder nur nach den Regeln des Wegfalls der Gesch\u00e4ftsgrundlage (\u00a7 313 BGB) zu behandeln ist und welche Minderungsquoten daraus ggf. resultieren war unter den Gerichten bisher umstritten. Die L\u00f6sungen reichten von einer Bejahung eines Mangels (wohl eine Mindermeinung) \u00fcber eine Verneinung eines Mangels und ebenso eines Anpassungsanspruches (wohl auch eine Mindermeinung) bis zur Bejahung eines Anpassungsanspruchs im Einzelfall (wohl die meisten Gerichte) bzw. mit fixen Quoten 50% (so etwa das KG Berlin).<\/p>\n

Das OLG Dresden hatte ebenfalls die Beklagte zur Zahlung der H\u00e4lfte der Miete verurteilt und bejahte in den Entscheidungsgr\u00fcnden das Vorliegen der Voraussetzungen des \u00a7 313 I BGB unabh\u00e4ngig von etwaigen gezahlten staatlichen Leistungen. Eine Absenkung der Kaltmiete um 50 % sei gerechtfertigt, da keine der Vertragsparteien eine Ursache f\u00fcr die St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe.<\/p>\n

Dieses Urteil hob der Bundesgerichtshof auf und verwies es an das OLG zur\u00fcck zur weiteren Pr\u00fcfung.<\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich hat auch der BGH einen m\u00f6glichen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage nach \u00a7 313 I BGB bejaht. Jedoch ist, in Hinblick auf das normative Element des \u00a7\u00a0313 BGB eine umfassende Interessenabw\u00e4gung vorzunehmen.<\/p>\n

Dieser Anspruch ist auch nicht wegen Art. 240 \u00a7 2 EGBGB ausgeschlossen. In dieser Vorschrift soll, ihrem Wortlaut und Gesetzeszweck nach, allein das K\u00fcndigungsrecht des Vermieters beschr\u00e4nkt werden. Aussagen \u00fcber die H\u00f6he der Miete werden nicht getroffen. Art. 240 \u00a7 2 EGBGB stellt folglich keine abschlie\u00dfende Regelung f\u00fcr gewerbliche Mietverh\u00e4ltnisse dar.<\/p>\n

Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung stellt allerdings keinen Mangel i.S.v. \u00a7 536 I 1 BGB dar, weshalb eine potentielle Minderung nicht hierauf gest\u00fctzt werden kann. Voraussetzung f\u00fcr die Annahme eines Mangels w\u00e4re eine gesetzgeberische Ma\u00dfnahme, welche unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Hingegen liegt das Verwendungsrisiko der Mietsache bei der Gewerberaummiete beim Mieter. Durch die vorliegende Allgemeinverf\u00fcgung wurde jedoch weder der Beklagten die Nutzung der angemieteten Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume im \u00dcbrigen, noch der Kl\u00e4gerin tats\u00e4chlich oder rechtlich die \u00dcberlassung der Mietr\u00e4ume verboten. Das Mietobjekt stand trotz der Schlie\u00dfungsanordnung weiterhin f\u00fcr den vereinbarten Mietzweck zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n

Dem Mieter von Gewerber\u00e4umen kann allerdings ein Anspruch auf Anpassung der Miete nach \u00a7\u00a0313\u00a0I\u00a0BGB zukommen, wenn eine Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung vorliegt, die auf einer hoheitlichen Ma\u00dfnahme zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie beruht. Gem\u00e4\u00df \u00a7 313 I BGB kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich die Umst\u00e4nde, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen h\u00e4tten, wenn sie diese Ver\u00e4nderung vorausgesehen h\u00e4tten. Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.<\/p>\n

Durch die schwerwiegenden Folgen der Covid-19-Pandemie hat sich die Gesch\u00e4ftsgrundlage der Parteien bedeutend ge\u00e4ndert. Vorliegend ist die sogenannte gro\u00dfe Gesch\u00e4ftsgrundlage betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-)Katastrophe \u00e4ndern und die Sozialexistenz nicht ersch\u00fcttert werde. Diese Erwartung wurde durch die beh\u00f6rdliche Schlie\u00dfungsanordnung schwerwiegend gest\u00f6rt. Entgegen der Auffassung der Kl\u00e4gerin hat die Beklagte im vorliegenden Fall nicht vertraglich das alleinige Verwendungsrisiko f\u00fcr den Fall einer pandemiebedingten Schlie\u00dfung ihres Einzelhandelsgesch\u00e4fts \u00fcbernommen.<\/p>\n

Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte ist auch nicht davon auszugehen, dass bei Einbeziehen einer m\u00f6glichen Pandemie, die Parteien den Vertrag unver\u00e4ndert geschlossen h\u00e4tten. Erforderlich ist jedoch i.S.d. \u00a7 313 I BGB auch, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung f\u00fcr die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis f\u00fchrt.<\/p>\n

Im Mietverh\u00e4ltnis tr\u00e4gt auch grunds\u00e4tzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. In Hinblick auf die Pandemie geht dies jedoch \u00fcber das gew\u00f6hnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Durch die Pandemie hat sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst ist.<\/p>\n

Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete f\u00fcr den Zeitraum der Schlie\u00dfung verlangen kann. Es ist in jedem Fall eine umfassende Abw\u00e4gung vorzunehmen, bei der unter anderem zu ber\u00fccksichtigen ist, ob der Mieter pandemiebedingte Leistungen oder Zahlungen aus einer Betriebsversicherung erlangt hat. Der Mieter muss auch darlegen welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um den negativen Auswirkungen zu entgehen. Staatliche Unterst\u00fctzungen, die nur auf Basis eines Darlehens gew\u00e4hrt wurden, bleiben hingegen au\u00dfer Betracht, weil der Mieter dadurch keine endg\u00fcltige Kompensation der Umsatzeinbu\u00dfen erlangt.<\/p>\n

Diese Pr\u00fcfung muss nun das OLG nachholen.<\/p>\n

Hinweis<\/strong><\/p>\n

Der BGH gibt damit die Marschroute f\u00fcr k\u00fcnftige Verfahren vor. Der Mieter von gewerblich genutzten R\u00e4umen hat dem Grunde nach einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach \u00a7 313 I BGB, kann diesen aber nur erfolgreich geltend machen, wenn er ganz genau darlegen kann welche Nachteile ihm endg\u00fcltig durch die Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung entstanden sind.<\/p>\n

Der BGH m\u00f6chte damit eine \u00dcberkompensation der entstandenen Sch\u00e4den des Mieters verhindern und die Vermieter sch\u00fctzen. Als nicht erforderlich sieht der BGH die tats\u00e4chliche wirtschaftliche Gef\u00e4hrdung der Existenz des Mieters.<\/p>\n

Es wurde vorliegend allerdings (noch) nicht entschieden ab welchen Einbu\u00dfen eine Vertragsanpassung denkbar erscheint. Der Mieter muss damit zuk\u00fcnftig so genau wie m\u00f6glich darlegen:<\/p>\n