{"id":3568,"date":"2022-10-28T10:59:29","date_gmt":"2022-10-28T08:59:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mek-law.de\/?p=3568"},"modified":"2022-10-28T10:59:29","modified_gmt":"2022-10-28T08:59:29","slug":"kein-anspruch-auf-mieteraustausch-bei-wg","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mek-law.de\/en\/2022\/10\/28\/kein-anspruch-auf-mieteraustausch-bei-wg\/","title":{"rendered":"Kein Anspruch auf Mieteraustausch bei WG!"},"content":{"rendered":"<p>BGH, Urteil vom 27.04.2022 &#8211; VIII ZR 304\/21<\/p>\n<p>In seinem Urteil vom 27.04.2022 nimmt der BGH zur Problematik des Mieteraustauschs in Wohngemeinschaften Stellung.<\/p>\n<p>Die Kl\u00e4ger bilden zu sechst eine Wohngemeinschaft in einer vom Beklagten vermieteten Wohnung. Sie fordern von ihm die Zustimmung zum Austausch von vier alten Mietern durch vier neue Mieter. Der Mietvertrag soll dabei ansonsten unver\u00e4ndert erhalten bleiben. Die vier neuen Mieter wohnen bereits als Untermieter in der Wohnung. In der Vergangenheit hatte der Vermieter bereits zwei einzelnen Mieterwechseln zugestimmt; dem streitgegenst\u00e4ndlichen erneuten Austausch widerspricht er jedoch.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Die Entscheidung<\/strong><\/p>\n<p>Der BGH lehnt einen grunds\u00e4tzlichen Anspruch auf Zustimmung zum Austausch von Mietern gegen den Vermieter ab. Sofern keine vertragliche Regelung besteht, ist nach Ansicht des BGH die Frage, ob ein Anspruch auf Zustimmung vereinbart wurde, allein im Wege der Auslegung der Willenserkl\u00e4rungen der Parteien bei Abschluss des Mietvertrages zu beantworten.<\/p>\n<p>Dabei sind die oft gegens\u00e4tzlichen Interessen der Parteien zu ber\u00fccksichtigen. Die Mieter werden durch die Annahme eines Anspruchs auf Zustimmung bessergestellt als durch die gesetzlichen Regelungen zum Mieterwechsel.<\/p>\n<p>Dem Bed\u00fcrfnis der Mieter auf Flexibilit\u00e4t tr\u00e4gt der Gesetzgeber Rechnung durch die Normen \u00a7 553 BGB (Untervermietung) und \u00a7 573c BGB (kurze K\u00fcndigungsfrist). Die Annahme eines Zustimmungsanspruchs geht \u00fcber das gesetzlich Geregelte hinaus und benachteiligt den Vermieter erheblich.<\/p>\n<p>Ist er verpflichtet dem Wechsel zuzustimmen, hat er keinen Einfluss mehr auf die Solvenz seiner Mieter. Diese profitieren m\u00f6glicherweise auch noch von einer g\u00fcnstigeren Miete, da das Mietverh\u00e4ltnis bereits l\u00e4nger andauert und gleichzeitig dem Vermieter bei der Erh\u00f6hung der Miete in laufenden Vertr\u00e4gen Grenzen gesetzt sind, vgl. \u00a7\u00a7 558 ff. BGB.<\/p>\n<p>Dazu kommt, dass anders als der Untermieter, der alte Mieter bei einer Vertrags\u00fcbernahme aus dem Mietvertrag ausscheidet und ab diesem Moment nicht mehr f\u00fcr Sch\u00e4den an der Wohnung haftet.<\/p>\n<p>Zus\u00e4tzlich k\u00f6nnen die Mieter \u2013 anders als im Fall der Untervermietung \u2013 jederzeit und ohne gr\u00f6\u00dferen Aufwand das Mietverh\u00e4ltnis beenden.<\/p>\n<p>Diese umfassende Beg\u00fcnstigung der Mieter im Vergleich zu der gesetzlichen Ausgangslage f\u00fchrt dazu, dass konkrete Anhaltspunkte auf Seiten des Vermieters ben\u00f6tigt werden, um anzunehmen, dass dieser den Mietern ein derartiges Recht zugestehen wollte.<\/p>\n<p>Das Gericht widerspricht der Ansicht der Kl\u00e4ger, dass dem Vermieter von vorneherein bewusst gewesen ist, dass die Mieter (hier: M\u00e4nner) in einer Wohngemeinschaft leben wollen und deshalb mit h\u00e4ufigen Wechseln der Mieter zu rechnen ist. Der Begriff der Wohngemeinschaft ist gesetzlich nicht definiert und impliziert nach Ansicht des BGH nicht allein durch seine Bezeichnung, dass mit h\u00e4ufigen Mieterwechseln zu rechnen ist und das Zusammenleben nicht auf Dauer angelegt ist.<\/p>\n<p>Zus\u00e4tzlich ist auch nicht allein aus der Personenzahl, dem Geschlecht, sowie dem Alter der Mieter zu erkennen, ob der Mietvertrag einer dauerhaften Lebensgemeinschaft dienen soll oder nur f\u00fcr die begrenzte Zeit einer Zweckgemeinschaft geschlossen wurde.<\/p>\n<p>Aus der Zustimmung des Vermieters zu vorherigen Mieterwechseln l\u00e4sst sich kein genereller Wille des Vermieters ableiten, allen zuk\u00fcnftigen Wechseln zuzustimmen.<\/p>\n<p>Die Rechtsprechung erkennt den Fall des Mieters an, der eine Entlassung aus dem Mietverh\u00e4ltnis verlangt und dem Vermieter gleichzeitig einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt (BGH-Urteil v. 07.10.2015, VIII ZR 247\/14). In diesem Fall besteht jedoch nur ein Anspruch auf Entlassung aus dem Mietverh\u00e4ltnis; es wird kein neuer Anspruch auf Abschluss des Mietvertrages mit dem Ersatzmieter begr\u00fcndet. Dar\u00fcber hinaus sind die F\u00e4lle auch nur schwer vergleichbar, da Ziel der Mieter im vorliegenden Fall nicht die Entlassung aus dem Mietvertrag, sondern die Auswechslung von Mietern in einem fortbestehenden Mietverh\u00e4ltnis ist.<\/p>\n<p>Ohne Anhaltspunkte f\u00fcr einen \u00fcbereinstimmenden Willen der Parteien zu einem h\u00e4ufigen Mieterwechsel gibt es nach Ansicht des BGH keinen Grund ein Recht der Mieter auf Zustimmung zum Wechsel der Mieter anzunehmen. Insgesamt ist bei der Auslegung der Willenserkl\u00e4rungen der Parteien ein strenger Ma\u00dfstab zu w\u00e4hlen, da die Nachteile f\u00fcr den Vermieter teilweise erheblich sind.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Praxistipp<\/strong><\/p>\n<p>Der BGH macht in seinem Urteil deutlich, dass die Frage nach einem Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel durch den Vermieter nicht schematisch zu beantworten ist. Gibt es keine vertraglichen Regelungen, so ist im Rahmen der Auslegung der Willen der Parteien zu ermitteln, ob ein solches Recht besteht oder nicht.<\/p>\n<p>Weder die gemeinsame Anmietung durch mehrere M\u00e4nner noch die Zustimmung des Vermieters zu fr\u00fcheren Wechseln sind ausreichende Anhaltspunkte f\u00fcr die Annahme eines \u00fcbereinstimmenden Willens zur Vereinbarung einer Zustimmungspflicht des Vermieters.<\/p>\n<p>Allerdings kann ein solcher Wille dann angenommen werden, wenn die Mieter von Anfang als Au\u00dfen-GbR auftreten oder z. B. auch dann, wenn die Parteien als Mietzweck eine \u201eStudenten-WG\u201c angeben. Im Fall der Studenten-WG ist allgemein anerkannt, dass mit h\u00e4ufigen Wechseln der Mieter zu rechnen ist.<\/p>\n<p>Soll dennoch ein solches Recht auf Zustimmung vereinbart werden, liegt es regelm\u00e4\u00dfig im Interesse der Mieter daf\u00fcr zu sorgen, dass eine entsprechende Bestimmung in den Mietvertrag mitaufgenommen wird, da sie \u00fcberwiegend von den Vorteilen gegen\u00fcber den gesetzlichen Regelungen profitieren.<\/p>\n<p>F\u00fcr Vermieter besteht dabei jedoch die Gefahr, dass sie ihre Wohnung als \u201eWG-Wohnung\u201c widmen und f\u00fcr lange Zeit an den Mietvertrag gebunden werden, ohne einen Einfluss auf die Wahl der Mieter zu haben. Eine die Interessen ausgleichende L\u00f6sung w\u00e4re wohl am ehesten durch eine Untervermietung zu erreichen.<\/p>\n<p>Rechtsanwalt Carl Mang<\/p>\n<p>Fachanwalt f\u00fcr Miet- und Wohnungseigentumsrecht<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>BGH, Urteil vom 27.04.2022 &#8211; VIII ZR 304\/21 In seinem [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-3568","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-allgemein"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.5 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Kein Anspruch auf Mieteraustausch bei WG!<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.mek-law.de\/en\/2022\/10\/28\/kein-anspruch-auf-mieteraustausch-bei-wg\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:locale:alternate\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Kein Anspruch auf Mieteraustausch bei WG!\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"BGH, Urteil vom 27.04.2022 &#8211; 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