{"id":3626,"date":"2023-08-07T18:54:52","date_gmt":"2023-08-07T16:54:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mek-law.de\/2023\/08\/07\/hoai-nov-copy-copy-copy\/"},"modified":"2023-08-07T18:58:56","modified_gmt":"2023-08-07T16:58:56","slug":"nl0823-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mek-law.de\/en\/2023\/08\/07\/nl0823-3\/","title":{"rendered":"Beschlusszwang bei baulichen Ver\u00e4nderungen"},"content":{"rendered":"<p><strong>BGH, Urteil vom 17.03.2023 \u2013 V ZR 140\/22<\/strong><\/p>\n<p>Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus zwei Doppelhaush\u00e4lften, deren jeweilige Eigent\u00fcmer die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer (GdWE) bilden. In der aus dem Jahr 1971 stammenden Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass sich das Verh\u00e4ltnis der Wohnungseigent\u00fcmer untereinander nach dem Gesetzt bestimmt, wobei die Grundst\u00fccksnutzung ausschlie\u00dflich auf den an das jeweiligen Sondereigentum anschlie\u00dfende Teil des Grundst\u00fccks beschr\u00e4nkt wird. In einer separaten Erg\u00e4nzung der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Wohnungseigent\u00fcmer insoweit f\u00fcr Reparaturen und Instandhaltungen allein verantwortlich und kostenpflichtig sind. Die Beklagten beabsichtigten gegen den Willen der Kl\u00e4ger den Bau eines Swimmingpools in der von Ihnen genutzten Gartenh\u00e4lfte. Die Kl\u00e4ger hatten zun\u00e4chst im Wege der einstweiligen Verf\u00fcgung einen Baustopp erwirkt und im November 2020 eine Klage auf Unterlassung und Erstattung au\u00dfergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten erhoben, die vor dem Amtsgericht Bremen Erfolg hatte. Eine hiergegen gerichtete Berufung hat das LG Bremen zur\u00fcckgewiesen, mit der Begr\u00fcndung, dass es an einem gestattenden Beschluss gem. \u00a7 20 Abs. 1 WEG fehle und das Beschlusserfordernis nicht abbedungen sei. Auch aus den Gedanken von Treu und Glauben (\u00a7 242 BGB) sei der Anspruch auf Unterlassung gerechtfertigt, weil sonst ein Versto\u00df gegen Beschlusszwang und Vorbefassungsgebot folgenlos bliebe.<\/p>\n<p>Die hiergegen gerichtete Revision hat in der Sache auch keinen Erfolg.<\/p>\n<p><strong>Die Entscheidung<\/strong><\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong>Die tragenden Gr\u00fcnde f\u00fcr die Entscheidung des BGH sind die Folgenden:<\/p>\n<ul>\n<li>Zun\u00e4chst hat der BGH die prozessual noch f\u00fcr eine \u00dcbergangsphase m\u00f6glicherweise wichtige Frage gekl\u00e4rt, dass die Prozessf\u00fchrungsbefugnis eines Wohnungseigent\u00fcmers, der die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte geltend macht, f\u00fcr vor dem 01.12.2020 bei Gericht anh\u00e4ngigen Verfahren, fortbesteht. Dies jedenfalls so lange, bis dem Gericht eine schriftliche \u00c4u\u00dferung des nach \u00a7 9b WEG vertretungsberechtigten Organs \u00fcber einen entgegenstehenden Willen der GdWE vorliegt.<\/li>\n<li>Ein Unterlassungsanspruch gem. \u00a7 1004 Abs. 1 S. 2 BGB i. V. m. \u00a7 20 WEG besteht, da es an dem erforderlichen Beschluss gem. \u00a7 20 Abs. 1 WEG fehlt. Zwar ist diese Vorschrift erst durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz am 01.12.2020 in Kraft getreten, da aber eine \u00dcbergangsvorschrift fehlt, sei diese Neuregelung grunds\u00e4tzlich in bereits laufenden Prozessen anzuwenden.<\/li>\n<li>Der BGH l\u00e4sst in der Folge offen, ob dies bei bereits abgeschlossenen Sachverhalten anders sein kann, da ein solcher im entschiedenen Fall nicht vorlag, da der Bau des Swimmingpools aufgrund der erwirkten einstweiligen Verf\u00fcgung gestoppt worden war.<\/li>\n<li>Fehlt damit ein entsprechender Beschluss, darf eine bauliche Ver\u00e4nderung durch einen einzelnen Wohnungseigent\u00fcmer nicht vorgenommen werden und stellt eine rechtswidrige Eigentumsbeeintr\u00e4chtigung dar.<\/li>\n<li>Dieses Beschlusserfordernis war hier auch durch die Gemeinschaftsordnung nicht (konkludent) abbedungen worden. Der BGH legt dabei den Verweis der Gemeinschaftsordnung auf das Gesetz so aus, dass damit grunds\u00e4tzlich eine dynamische Verweisung auf die jeweils aktuellen gesetzlichen Regelungen zu verstehen sei, so lange sich nicht eindeutig etwas anderes aus der Gemeinschaftsordnung ergebe.<\/li>\n<li>Soweit der die bauliche Ver\u00e4nderung begehrende Wohnungseigent\u00fcmer einen Anspruch auf Gestattung gem. \u00a7 20 Abs. 3 WEG hat (keine \u00fcber das unvermeidliche Ma\u00df hinausgehende Beeintr\u00e4chtigung der Rechte der \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmer) muss auch diese durch Beschluss ausgesprochen werden. Dies kann grunds\u00e4tzlich auch nicht deswegen entfallen, weil es gegen \u00a7\u00a0242 BGB (Treu und Glauben) versto\u00dfen k\u00f6nnte, wenn die \u00fcbrigen Eigent\u00fcmer einen solchen Beschluss nicht fassen. F\u00fcr diesen Fall sieht das Gesetz die Beschlussersetzungsklage vor.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Praxistipp<\/strong><\/p>\n<p>Die Entscheidung zeigt, dass die Auslegung der Gemeinschaftsordnung und aller zugeh\u00f6rigen nachtr\u00e4glichen Vereinbarungen von entscheidender Bedeutung f\u00fcr die Analyse der rechtlichen Situation innerhalb der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft ist.<\/p>\n<p>In prozessualer Hinsicht ist dar\u00fcber hinaus die Entscheidung des BGH vom 08.07.2022 \u2013 V ZR 202\/21 \u2013 zu beachten, in der der BGH klargestellt hat, dass eine Beschlussersetzungsklage in einer <u>verwalterlosen<\/u> WEG (wie bei WEGs aus zwei oder drei Parteien nicht selten der Fall sein wird) dazu f\u00fchrt, dass der oder die klagenden Wohnungseigent\u00fcmer von der nach \u00a7 9b Abs. 1 S. 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung ausgeschlossen sind und die \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmer die WEG gemeinschaftlich vertreten. Allerdings ist die Klage nach wie vor gegen die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft zu richten und nicht (wie fr\u00fcher) gegen die \u201e\u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmer\u201c.<\/p>\n<p>Bei allen baulichen Ver\u00e4nderungen ist daher jedenfalls sowohl Verwaltern, als auch der GdWE zu raten, entsprechende Beschlussfassungen herbeizuf\u00fchren. Nur in besonders gelagerten F\u00e4llen kann dies anders sein (etwa, wenn aufgrund klarer Stimmrechtsverh\u00e4ltnisse ein Beschluss eine reine Formalie w\u00e4re) \u2013 hierauf sollte sich aber die GdWE nicht verlassen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Dr. Tassilo Eichberger<\/p>\n<p>Rechtsanwalt<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>BGH, Urteil vom 17.03.2023 \u2013 V ZR 140\/22 Eine Wohnungseigentumsanlage [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-3626","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-allgemein"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.5 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Beschlusszwang bei baulichen Ver\u00e4nderungen<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, 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