Gesetzesänderungen 30.03.2010

Folgen der EU-Dienstleistungsrichtlinie für Makler, Bauträger und Baubetreuer: Änderung der Gewerbeordnung (GewO), Einführung der Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV), Änderung der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV)

Die Bundesrepublik Deutschland war verpflichtet die Vorgaben der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12.12.2006 über Dienstleistungen am Binnenmarkt (Dienstleistungsrichtlinie – ABl. L 376 vom 27.12.2006, S. 36) bis zum 28.12.2009 in nationales Recht umzusetzen. Daraufhin wurden u. a. die Vorschriften des Gewerberechts durch das Gesetz zur Umsetzung der Dienstleistungsrichtlinie im Gewerberecht und in weiteren Vorschriften vom 17.07.2009 (BGBl. I S. 2091) angepasst. Anhand der nachfolgenden Ausführungen soll ein kurzer Überblick über die praktischen Folgen dieser Änderungen insbesondere für Makler (nicht Finanzmakler), Bauträger und Baubetreuer verschafft werden.

1. Änderung der Gewerbeordnung (GewO)
Beachtlich sind in Bezug auf das deutsche Gewerberecht insbesondere die Bestimmungen des Art. 16 der Dienstleistungsrichtlinie, wonach die Mitgliedstaaten die freie Aufnahme und Ausübung von Dienstleistungstätigkeiten durch in einem anderen Mitgliedstaat niedergelassene Dienstleister nicht vom Vorliegen einer Genehmigung abhängig machen dürfen, es sei denn, dass dies aus Gründen der öffentlichen Ordnung, der öffentlichen Sicherheit, der öffentlichen Gesundheit oder des Schutzes der Umwelt gerechtfertigt wäre. Art. 16 der Dienstleistungsrichtlinie wurde maßgeblich durch den neuen § 4 GewO in nationales Recht umgesetzt. § 4 GewO regelt, dass für Gewerbetreibende, die unter Inanspruchnahme der Dienstleistungsfreiheit im Inland tätig werden, bestimmte Genehmigungsregelungen der GewO nicht anwendbar sind. Für Makler (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO), Bauträger und Baubetreuer (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO), die aus einem der EU-Mitgliedstaaten bzw. den Vertragsstaaten des EWR stammen, ist damit die bisherige Erlaubnispflicht entfallen. Wesentlich für den Wegfall der Erlaubnispflicht ist allerdings, dass der Dienstleister von seiner Niederlassung in einem anderen EU-Mitgliedstaat bzw. einem Vertragsstaat des EWR heraus in Deutschland tätig wird. Hat der Dienstleister eine Niederlassung in Deutschland und erbringt er von dort die Dienstleistungen im Inland, benötigt er weiterhin der Erlaubnis entsprechend den Bestimmungen der GewO.

Die Erlaubnispflicht entfällt jedoch dann nicht, wenn die grenzüberschreitende Tätigkeit zur Umgehung der Bestimmungen des § 4 Abs. 1 GewO ausgeübt wird (§ 4 Abs. 2 GewO). Davon ist nach § 4 Abs. 2 Satz 2 GewO auszugehen, wenn ein Gewerbetreibender, um sich den in § 4 Abs. 1 GewO genannten Vorschriften zu entziehen, von einem anderen Mitgliedstaat der EU oder einem Vertragsstaat des EWR aus ganz oder vorwiegend in Deutschland tätig wird. Damit soll unter anderem der Fall ausgeschlossen werden, dass ein Gewerbetreibender, dem die Erlaubnis nach deutschem Recht nicht erteilt wurde, sich in einem Nachbarstaat niederlässt, der keine dahingehende Erlaubnis fordert, um fast ausschließlich in Deutschland tätig zu werden. Die Regelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 GewO ist nicht abschließend, andere Fallkonstellationen sind daher durchaus denkbar.

Die aus § 4 GewO resultierende unterschiedliche Behandlung inländischer und ausländischer Gewerbetreibender rechtfertigt der Gesetzgeber damit, dass die Gewerbetreibenden weiterhin den Erlaubnissen oder sonstigen Anforderungen des EU-Mitgliedstaates bzw. den Vertragsstaaten des EWR unterliegen, die teilweise höhere Anforderungen an die Gewerbetreibenden stellen als in den deutschen Gesetzen/Verordnungen formuliert.

Mit § 6a GewO wurde ferner eine Genehmigungsfiktion im Sinne von § 42a Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) eingeführt, wonach der Antrag auf Erlaubnis zur Ausübung eines Gewerbes nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 - 4 GewO als erteilt gilt, sofern die Behörde nicht innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Eingang des Antrages nebst aller erforderlichen Unterlagen darüber entschieden hat. Da es sich hierbei allerdings um Regelungen des Verwaltungsverfahrens handelt, gilt zu beachten, dass Länder aufgrund ihrer Gesetzgebungskompetenz nach Art. 84 Abs. 1 GG die Möglichkeit haben, abweichendes Landesrecht zu erlassen. Ob sie von ihrem Recht davon Gebrauch machen werden, bleibt abzuwarten.

Anhand der Bestimmung des neu eingefügten § 6b GewO wurde u. a. für den Bereich der Gewerbeordnung die Möglichkeit geschaffen, die einheitliche Stelle im Sinne der §§ 71a ff. VwVfG in Anspruch nehmen zu können. Hierdurch soll eine weitere Beschleunigung der Verwaltungsverfahren erreicht werden, die auf Grundlage der GewO oder den daraufhin erlassenen Rechtsverordnungen (siehe dazu nachfolgend die Ausführungen in diesem Kapitel zu § 6c GewO sowie Kapitel 2 und 3) abzuwickeln sind.

In die GewO wurde als neuer Paragraph § 6c GewO eingefügt. Dieser ermächtigt die Bundesregierung, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Regelungen über Informationen zu treffen, die der Dienstleister den Dienstleistungsempfängern zur Verfügung zu stellen hat. Die Bundesregierung hat daraufhin den Entwurf der Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) vorgelegt, dem der Bundesrat kürzlich bedingt zugestimmt hat (siehe dazu die Ausführungen in Kapitel 2).

Der neu eingeführte § 13b GewO regelt die Anerkennung ausländischer Unterlagen und Bescheinigungen. Sind die Zuverlässigkeit oder die Vermögensverhältnisse des Gewerbetreibenden nach der GewO oder auf deren Grundlage erlassenen Rechtsverordnungen zu prüfen, ist die Vorlage solcher Unterlagen ausreichend, die in einem Mitgliedstaat der EU oder einem Vertragsstaat des EWR ausgestellt wurden und die die inländischen Anforderungen an die Zuverlässigkeit bzw. die geordneten Vermögensverhältnisse belegen. Diesbezüglich kann verlangt werden, dass die Unterlagen in beglaubigter Kopie oder beglaubigter deutscher Übersetzung vorgelegt werden (§ 13b Abs. 1 Satz 2 GewO). Werden derartige Unterlagen im Herkunftsland nicht ausgestellt, können sie durch eine Versicherung an Eides Statt des Gewerbetreibenden oder einer nach dem Recht des Herkunftslands vergleichbaren Handlung ersetzt werden (§ 13b Abs. 1 Satz 3 GewO).

Wird nach der GewO oder den daraufhin erlassenen Rechtsvorschriften der Abschluss einer Haftpflichtversicherung gefordert, hat der Gewerbetreibende aus einem EU-Mitgliedsstaat oder einem Vertragsstaat des EWR eine Bescheinigung über den Abschluss einer solchen vorzulegen, die von einem Kreditinstitut oder einem Versicherungsunternehmen eines EU-Mitgliedsstaates oder einem Vertragsstaates des EWR ausgestellt wurde und im Wesentlichen einer Haftpflichtversicherung der inländischen Gewerbetreibenden entspricht. Die Gleichwertigkeit der Haftpflichtversicherung ist anhand des versicherten Risikos, der Versicherungssumme und möglicher Ausnahmen von der Deckung zu beurteilen. Bei nur teilweiser Gleichwertigkeit kann eine zusätzliche Sicherheit verlangt werden, die die nicht gedeckten Risiken absichert (§ 13b Abs. 2 GewO).

§ 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO erstreckte sich bisher auf den Abschluss, die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Wohnraum- bzw. Darlehensverträgen. Diese Bereiche wurden jetzt voneinander getrennt. Dahingehende Tätigkeiten, die Darlehensverträge betreffen, sind jetzt eigenständig in § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a GewO geregelt.

Darüber hinaus wurden die Ordnungswidrigkeitentatbestände in den §§ 144 und 146 GewO entsprechend angepasst. Ordnungswidrig handelt nunmehr auch derjenige, der gegen die Vorschriften der DL-InfoV verstößt, soweit diese auf die Bußgeldvorschriften der GewO verweisen.

2. Einführung der Dienstleistungs-Informations-pflichten-Verordnung (DL-InfoV)
Auf der Ermächtigungsgrundlage des § 6c GewO hat die Bundesregierung die Verordnung über Informationspflichten für Dienstleitungserbringer (Dienstleistungs-Informa-tionspflichten-Verordnung – DL-InfoV) beschlossen und dem Bundesrat zur Entscheidung vorgelegt (BR-Drcks. 888/09).

Dieser hat der Verordnung in seiner 866. Sitzung am 12.02.2010 grundsätzlich zugestimmt, allerdings weitergehende Änderungen gefordert.

Die DL-InfoV erstreckt sich auf alle Dienstleister, auf die die Dienstleistungsrichtlinie Anwendung findet (§ 1 Abs. 1 DL-InfoV); sie gilt damit zunächst für inländische Dienstleister, die ihre Tätigkeit in Deutschland erbringen, aber auch dann, wenn sie ihre Tätigkeit in einem anderen Mitgliedsstaat der EU oder einem Vertragsstaat des EWR unter Inanspruchnahme der Dienstleistungsfreiheit ausüben (§ 1 Abs. 2 DL-InfoV). Eine solche grenzüberschreitende Dienstleistung liegt insbesondere dann vor, wenn der im Inland niedergelassene Dienstleister seine Dienstleistungen gegenüber Personen oder Unternehmen erbringt, die in einem anderen Mitgliedsstaat der EU oder einem Vertragsstaat des EWR niedergelassen sind oder z. B. auch gegenüber Touristen und Grenzgängern. Sie gilt aber nicht für solche Dienstleister, die in Deutschland tätig werden, aber in einem EU-Mitgliedstaat bzw. Vertragsstaat des EWR niedergelassen sind. Für sie gelten die Bestimmungen des Staates, in dem der Dienstleister niedergelassen ist. Große Abweichungen sind jedoch nicht zu erwarten, da die EU-Mitgliedsstaaten nach Artikel 22 der Dienstleistungsrichtlinie verpflichtet sind, einen bestimmten Mindeststandard hinsichtlich Inhalt, Umfang und Art in nationales Recht umzusetzen.

Anhand der DL-InfoV wird dem Dienstleister vorgeschrieben, welche Informationen er dem Dienstleistungsempfänger zur Verfügung zu stellen hat, in welchem Umfang und in welcher Form dies geschehen muss. Insgesamt werden elf Informationspflichten eingeführt, die der Dienstleister stets zu beachten hat (§ 2 DL-InfoV). Danach ist der Dienst-leister verpflichtet, folgende Mindestangaben dem Dienstleistungsempfänger vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages oder, sofern ein solcher nicht abgeschlossen wird, vor Erbringung der Dienstleistung in verständlicher Form zur Verfügung zu stellen:

  • Familien-, Vorname, bei rechtsfähigen Personengesellschaften und juristischen Personen die Firma unter Angabe der Rechtsform (Nr. 1);
  • Anschrift der Niederlassung oder, sofern nicht vorhanden, eine ladungsfähige Anschrift, Angaben zur schnellen und unmittelbaren Kontaktaufnahme, insbesondere Telefonnummer, E-Mail-Adresse oder Faxnummer (Nr. 2);
  • Angabe des Registergerichts und der Registernummer des Handelsregisters, Vereinsregisters, Partnerschaftsregisters oder Genossenschaftsregisters, falls eine solche Eintragung besteht (Nr. 3);
  • bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten die Angabe des Namens und der Anschrift der Behörde oder der einheitlichen Stelle (Nr. 4);
  • die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer nach § 27a Umsatzsteuergesetz, sofern vorhanden (Nr.5);
  • die gesetzliche Berufsbezeichnung, den Staat, in dem sie verliehen wurde sowie den Namen der Kammer, des Berufsverbands oder einer ähnlichen Einrichtung, sofern die Dienstleistung in Ausübung eines reglementierten Berufs im Sinne von Artikel 3 Abs. 1a der Richtlinie 2005/36/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 07.09.2005 über die Anerkennung von Berufsqualifikationen – Al L 255 v. 30.09.2005, S. 22 – erbracht wird (Nr. 6);
  • die von ihm verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Nr. 7);
  • die von ihm verwendeten Vertragsklauseln über das auf den Vertrag anzuwendende Recht oder den Gerichtsstand (Nr. 8);
  • bestehende Garantien, die über die gesetzlichen Gewährleistungsrechte hinaus gehen (Nr. 9);
  • die wesentlichen Merkmale der Dienstleistung, soweit sich diese nicht bereits aus dem Zusammenhang ergeben (Nr. 10);
  • Angaben zur Berufshaftlichtversicherung, insbesondere Namen, Anschrift des Versicherers und zum räumlichen Geltungsbereich, sofern eine solche besteht (Nr. 11).


Die mitzuteilenden Informationen müssen nur einmal zur Verfügung gestellt werden. In welcher Art und Weise dies der Dienstleister zu tun hat, wird in § 2 Abs. 2 DL-InfoV festgelegt. Zwischen folgenden Alternativen kann der Dienstleister frei wählen:

  • er teilt sie dem Dienstleistungsempfänger von sich aus mit,
  • sie werden am Ort des Vertragsabschlusses oder der Leistungserbringung derart vorgehalten, dass sie dem Dienstleistungsempfänger leicht zugänglich sind,
  • sie sind dem Dienstleistungsempfänger über eine von ihm angegebene Adresse elektronisch leicht zugänglich oder
  • sie sind in die vom Dienstleister zur Verfügung gestellten ausführlichen Informationsunterlagen über die gebotene Dienstleistung aufzunehmen.


Der Bundesrat hat darüber hinaus gefordert, dass die nach dieser Verordnung zur Verfügung zu stellenden Informationen in deutscher Sprache zu erbringen sind.
Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Diensleister seine Leistung im Ausland erbringt.

Daneben bestehen vier Informationspflichten, denen der Dienstleister ebenfalls vor Vertragsabschluss bzw. Erbringung der Dienstleistung auf Anfrage des Dienstleistungsempfängers nachkommen muss (§ 3 Abs. 1 DL-InfoV). Dazu zählen:

  • falls die Dienstleistung in Ausübung eines reglementierten Berufs im Sinne von Art. 3 Abs. 1 a der Richtlinie 2005/36/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 07.09.2005 über die Anerkennung von Berufsqualifikationen erbracht wird, eine Verweisung auf die berufsrechtlichen Regelungen und dazu, wie diese zugänglich sind (Nr. 1);
  • Angaben zu den vom Dienstleister ausgeübten multidisziplinären Tätigkeiten und den mit anderen Personen bestehenden beruflichen Gemeinschaften, die in direkter Verbindung zu der Dienstleistung stehen und, soweit erforderlich, zu Maßnahmen, die er ergriffen hat, um Interessenkonflikte zu vermeiden (Nr. 2);
  • die Verhaltenskodizes, denen er sich unterworfen hat, die Adresse, unter der diese elektronisch abgerufen werden können und die Sprachen, in denen sie vorliegen (Nr. 3);
  • falls er sich keinem Verhaltenskodex unterworfen hat oder einer Vereinigung angehört, der oder die ein außergerichtliches Streitschlichtungsverfahren vorsieht, Angaben zu diesem, insbesondere zum Zugang zum Verfahren und zu näheren Informationen über seine Voraussetzungen (Nr. 4).


§ 3 Abs. 2 DL-InfoV regelt weiterhin, dass die Informationen des § 3 Abs. 1 Nr. 2 - 4 in allen ausführlichen Informationsunterlagen vorhanden sein müssen, sofern der Dienstleister solche herausgibt.

Zusätzlich hat der Dienstleister dem Dienstleistungsempfänger vor Abschluss des Vertrages bzw. vor Erbringung der Dienstleistung bestimmte Preisangaben zu machen (§ 4 DL-InfoV). Auf Letztverbraucher, die bereits nach den Bestimmungen der Preis-angabenverordnung geschützt werden, findet die DL-InfoV keine Anwendung (§ 4 Abs. 2
DL-InfoV). Nach § 4 Abs. 1 DL-InfoV hat der Dienstleister folgen Preisangaben zu machen:

  • sofern der Preis für die Dienstleistung im Vornhinein festgelegt ist, den Preis in Form des § 2 Abs. 2 DL-InfoV,
  • sofern der Preis für die Dienstleistung im Vornhinein nicht festgelegt ist, auf Anfrage den Preis der Dienstleistung oder, wenn kein genauer Preis angegeben werden kann, entweder die näheren Einzelheiten der Berechnung, anhand derer der Dienstleistungsempfänger die Höhe des Preises leicht errechnen kann, oder einen Kostenvoranschlag.


§ 5 DL-InfoV verbietet es dem Dienstleister, Bedingungen für den Zugang zu der Dienstleistung bekanntzumachen, die hinsichtlich der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitz des Dienstleistungsempfängers diskriminierende Bestimmungen enthalten. Unterschiedliche Zusatzanforderungen an einen ausländischen Dienstleistungsempfängern sind aber dann möglich, wenn sie objektiv gerechtfertigt sind, so etwa wenn entfernungsabhängige Zusatzkosten entstehen, unterschiedliche Marktbedingungen bestehen oder zusätzliche Risiken damit verbunden sind. Zugleich werden in § 6 DL-InfoV Bußgeldtatbestände geschaffen, mit denen Verstöße gegen die Informationspflichten der §§ 2 - 5 DL-InfoV mit einem Bußgeld von bis zu 1.000,00 EUR geahndet werden können.

Die Verordnung tritt zwei Monate nach ihrer Verkündung in Kraft (§ 7 DL-InfoV), was trotz der nicht uneingeschränkten Zustimmung des Bundesrates in naher Zukunft zu erwarten sein wird.

3. Änderung der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV)

Nachdem aufgrund der Änderungen der GewO die Erlaubnispflicht für Makler, Bauträger und Baubetreuer gemäß § 34c GewO teilweise entfallen ist, war die MaBV folgerichtig ebenfalls den Vorgaben der Dienstleistungsrichtlinie anzupassen. Dem Bundesrat wurde dazu vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie der Entwurf der Verordnung zur Anpassung gewerberechtlicher Verordnungen an die Dienstleistungsrichtlinie (BR-Drcks. 25/10) zum Zwecke der Zustimmung vorgelegt. Dieser sieht in Art. 2 folgende Änderungen der MaBV vor:

§ 1 Abs. 1 Satz 1 MaBV stellt klar, dass die MaBV für alle Gewerbetreibenden gilt, die Tätigkeiten nach § 34c GewO ausüben, und zwar unabhängig vom Bestehen einer Erlaubnispflicht, es sei den, dass § 34c Abs. 5 GewO Anwendung findet. Damit sind die Bestimmungen grundsätzlich auch von ausländischen Dienstleistern zu berücksichtigen.

Dem bisherigen § 2 MaBV wird ein Absatz 6 hinzugefügt. Danach sind Bürgschaften oder Versicherungen, die nach den Bestimmungen des § 2 Abs. 2 und 3 MaBV verlangt werden, als ausreichend anzusehen, wenn der Gewerbetreibende eines EU-Mitgliedstaates bzw. Vertragsstaates des EWR eine Versicherung vorlegt, die von einem Kreditinstitut oder einer Versicherung ausgestellt wurde, welche aus einem dieser Mitgliedsländer bzw. Vertragsstaaten stammt. Diese muss jedoch einer Versicherung vergleichbar sein, die von einem inländischen Gewerbetreibenden verlangt werden kann, und zwar hinsichtlich der Zweckbestimmung, der vorgesehenen Deckung bezüglich des gesicherten Risikos, der Versicherungssumme und möglicher Ausnahmen von der Deckung. Bei nur teilweiser Gleichwertigkeit kann eine zusätzliche Sicherheit verlangt werden, welche die nicht gedeckten Risiken absichert (§ 2 Abs. 6 Satz 2 MaBV).

§ 11 Abs. 1 Satz 1 MaBV wird ergänzt. Gewerbetreibende und Auftraggeber können alternativ zur deutschen Sprache auch die Verwendung einer anderen Sprache vereinbaren. Handelt es sich bei dem Auftraggeber um eine natürliche Person, kann er die Übermittlung der Angaben in der Amtssprache eines Mitgliedstaates der EU bzw. eines Vertragsstaates des EWR verlangen, wenn er dort seinen Wohnsitz hat.

Nach § 16 Abs. 2 MaBV kann die Behörde einen Gewerbetreibenden im Sinne des § 34c Abs. 1 nach wie vor aus besonderem Anlass einer außerordentlichen Prüfung unterziehen. § 16 Abs. 3 MaBV regelt insoweit, wer als Prüfer dafür geeignet ist. Für Gewerbetreibende nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO sind weitere Personen zur Prüfung berechtigt (§ 16 Abs. 3 Satz 2 MaBV). Diese haben dabei neuerdings auch die Bestimmungen des § 13a Abs. 1, 2 Satz 1 uns 2,
5 - 7 GewO zu berücksichtigen, die die Anzeigepflichten grenzüberschreitender Dienstleistungen in reglementierten Berufen regeln.

§ 19 MaBV wird neu gefasst und regelt die Anwendung der Vorschriften der MaBV für grenzüberschreitende Dienstleistungen. In Absatz 1 wird klargestellt, dass für Gewerbetreibende, die aus einem EU Mitgliedstaat bzw. Vertragsstaat des EWR stammen und in Deutschland Tätigkeiten nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder 4 selbständig gewerbsmäßig ausüben, die Vorschriften der §§ 8 - 11, 17, 18 Abs. 1 Nr. 6 - 13 in Verbindung mit § 18 Abs. 2 und 3 MaBV nicht anwendbar sind und § 4 Abs. 2 GewO entsprechend gilt. Demgegenüber sind die Vorschriften der §§ 2, 4 - 8, 10 - 18 Abs. 1 Nr. 1, 2, 4, 5 und 7 - 13 in Verbindung mit § 18 Abs. 2 und 3 MaBV von einem inländischen Gewerbetreibenden auch dann zu berücksichtigen, wenn er seine Tätigkeit nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder 4 GewO in einem anderen EU-Mitgliedsstaat oder Vertragsstaat des EWR ausübt.

Im Übrigen sind weitgehend redaktionelle Änderungen erfolgt.

Die geänderte MaBV tritt am Tag nach ihrer Verkündung in Kraft. Wann dies erfolgen wird, ist derzeit nicht absehbar, da die Änderungen zunächst noch der Zustimmung des Bundesrates bedürfen. Eine Entscheidung dazu wird frühestens in der 867. Sitzung des Bundesrates zu erwarten sein, die am 05.03.2010 stattfindet.

RAin Anke Keiner