OLG Hamburg (Commercial Court), Urteil vom 01.04.2026 - I CC 2/25
Die Klägerin, eine Bauherrin, plante die Neubebauung ihres Grundstücks in Hamburg mit einem Mehrfamilienhaus samt Tiefgarage. Mit der Projektsteuerung – also der übergeordneten Koordination, Überwachung und Termin- und Kostenkontrolle des Bauvorhabens – beauftragte sie die Beklagte. Zeitgleich baute der Grundstücksnachbar ebenfalls mit Tiefgarage. Damit die Klägerin ihre Baugrube später gefahrlos ausheben konnte, hätte der zuerst bauende Nachbar sein Fundament tiefer führen müssen. Diese Maßnahme wurde zwar in einer Besprechung der Baubeteiligten erörtert, jedoch nie rechtsverbindlich mit dem Nachbarn vereinbart. Der Nachbar baute ohne Fundamenttieferführung; der Klägerin entstanden dadurch nach ihrem Vortrag Mehrkosten von über 580.000 EUR. Nachdem eine Klage gegen den Nachbarn rechtskräftig gescheitert war, nahm die Klägerin im Jahr 2025 die Projektsteuerin auf Schadensersatz in Anspruch: Diese habe es pflichtwidrig versäumt, die Absprachen verbindlich festzuhalten und deren Umsetzung nachzuhalten. Der Projektsteuerungsvertrag war bereits 2016 einvernehmlich aufgehoben und die Schlussrechnung der Projektsteuerin von der Klägerin vorbehaltlos bezahlt worden. Der Vertrag sah eine fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche ab Abnahme vor. Die Beklagte berief sich auf Verjährung.
Die Entscheidung
Das OLG Hamburg wies die Klage ab – die Ansprüche waren verjährt. Entscheidend war die rechtliche Einordnung des Projektsteuerungsvertrags: Das Gericht qualifizierte ihn als Werkvertrag. Bei einem gemischten Vertrag, der Elemente verschiedener Vertragstypen enthält, kommt es auf den Schwerpunkt der vertraglichen Pflichten an. Stehen beratende, unterstützende Tätigkeiten im Vordergrund, liegt ein Dienstvertrag vor; prägen dagegen erfolgsbezogene Aufgaben wie die Gesamtkoordination des Bauvorhabens, die Überwachung der übrigen Planer sowie die Termin- und Kostenkontrolle den Vertrag, ist Werkvertragsrecht anzuwenden. Hier hatte die Projektsteuerin nach dem Leistungsbild ausdrücklich die "Sicherstellung der Erreichung der Projektziele" und eine "zielorientierte, Termin- und Kostenüberschreitungen vermeidende Steuerung" übernommen – also einen Erfolg versprochen.
Als Folge der werkvertraglichen Einordnung galt die vertraglich vereinbarte fünfjährige Verjährungsfrist ab Abnahme, die das Gericht auch am Maßstab des AGB-Rechts für wirksam hielt – sie entspricht ohnehin der gesetzlichen werkvertraglichen Regelung (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Abnahme der Projektsteuerungsleistung sah das Gericht spätestens in der vorbehaltlosen Bezahlung der Schlussrechnung im November 2016. Die Verjährung wurde durch eine Streitverkündung im Vorprozess gegen den Nachbarn nur vorübergehend gehemmt und lief spätestens Anfang 2023 ab. Die erst im Oktober 2025 erhobene Klage kam zu spät. Ohne Bedeutung war, dass die Klägerin von der Pflichtverletzung erst spät – durch eine Zeugenaussage im Vorprozess – Kenntnis erlangt hatte: Die werkvertragliche Verjährung läuft kenntnisunabhängig ab Abnahme.
Die Entscheidung liegt auf der Linie der Rechtsprechung des BGH. Bereits mit Beschluss vom 25.01.2007 (VII ZR 112/06) hatte der BGH bestätigt, dass auf einen Projektsteuerungsvertrag mit erfolgsbezogenen Leistungspflichten Werkvertragsrecht anzuwenden ist. Zugleich hat der BGH mit Urteil vom 02.09.1999 (VII ZR 225/98) die besondere Vertrauensstellung des Projektsteuerers betont: Er ist maßgeblich am Kernbereich der Investitionsentscheidung und des Investitionserfolgs beteiligt und schuldet dem Auftraggeber Loyalität und die gewissenhafte Wahrung seiner Interessen. Das OLG Hamburg führt diese Rechtsprechung konsequent fort und wendet die werkvertraglichen Regeln – einschließlich der Abnahme durch vorbehaltlose Schlusszahlung und der abnahmegebundenen Verjährung – auf den Projektsteuerungsvertrag an.
Praxistipp
Die Entscheidung betrifft alle Bauherren, die einen Projektsteuerer eingeschaltet haben und diesem später Versäumnisse vorwerfen – etwa unterbliebene Koordination, fehlende Dokumentation von Absprachen oder mangelhafte Überwachung anderer Baubeteiligter. Das Werkvertragsrecht hat – wie im vorstehenden Fall geschehen – auch Nachteile bei der Verjährung. Bei einer Pflichtverletzung im Rahmen eines Dienstvertrages wäre die dreijährige Verjährungsfrist nicht vor der Kenntnis des Auftraggebers gestartet (mit der allerdings zu beachtenden Höchstfrist von 10 Jahren ab Entstehen des Anspruchs) und es wäre der mögliche Anspruch noch nicht verjährt gewesen.
Wer sich in einer ähnlichen Lage befindet, sollte vor allem daher die Verjährung im Blick behalten und deren Beginn mit der konkludenten Abnahme durch Zahlung der Schlussrechnung. Viele Auftraggeber vergessen diesen Verjährungsstart und meinen, dass mangels einer ausdrücklichen Abnahmeerklärung der Verjährungsstart viel später liegt. Baumängel und ihre Ursachen zeigen sich oft erst Jahre später; wer den Projektsteuerer in Anspruch nehmen will, obwohl er ihn durch eine Vertragsaufhebung lange vor dem Ende der Baumaßnahme aus der Verantwortung entlässt, muss daher frühzeitig verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen. Eine Streitverkündung in einem Prozess gegen andere Beteiligte hemmt die Verjährung nur vorübergehend – nach Abschluss jenes Verfahrens läuft die Restfrist weiter. Projektsteuerer wiederum sollten wissen, dass sie mit der Übernahme von Koordinations-, Termin- und Kostensteuerungsaufgaben regelmäßig einen Erfolg versprechen und damit der strengeren werkvertraglichen Haftung unterliegen.
Ursula von Minckwitz
Rechtsanwältin/Geschäftsführende Gesellschafterin MEK