OLG Celle, Urteil vom 10.06.2026 - 14 U 136/25
Der Architekt war mit den Leistungen der Gebäudeplanung, Tragwerksplanung und Bauphysik für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses beauftragt. Nachdem der Bauherr die Schlussrechnung nicht ausgleicht, klagt der Architekt sein offenen Resthonorar ein. Im Verfahren wendet der Bauherr Schadensersatzansprüche gegen den Architekten wegen umfangreichen Rissbildungen am Gebäude ein. Der gerichtlich beauftragte Sachverständige bestätigt, dass diese auf Planungsfehler des Architekten zurückzuführen sind, da dieser keine Dehnfugen geplant habe. Eine Sanierung der Risse hat der Bauherr zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorgenommen. Nachdem das Landgericht der insofern erhobenen Widerklage des Bauherrn stattgegeben hat und ihm die geltend gemachten Schadensersatzansprüche zugesprochen hat, geht der Architekt in Berufung.
Er ist der Ansicht, zum einen bestehe gegen ihn kein Anspruch auf Schadenersatzanspruch, sondern allenfalls auf Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung. Zum anderen beruft er sich darauf, dass der Bauherr sich einen „Abzug neu für alt“ anrechnen lassen müsse, denn immerhin habe er die Mängel erst Jahre später erstmals im Prozess ihm gegenüber gerügt.
Die Entscheidung
Das OLG Celle folgt dem Architekten nicht. Das OLG Celle stellt nochmals klar, dass, wie durch den BGH entschieden (Urteil vom 22.02.20218, AZ VII ZR 46/17; Beschluss vom 08.10.2020, VII ARZ 1/20), gegenüber einem Architekten kein Kostenvorschussanspruch im Sinne des § 637 Abs. 3 BGB besteht. Als Anspruch kommt (rechtsdogmatisch) vielmehr lediglich ein Schadensersatzanspruch in Betracht, weil sich der Planungs-/Überwachungsfehler des Architekten ja bereits im Bauwerk verwirklich hat (der Schaden also bereits eingetreten ist), und damit ein Nachbesserungsanspruch gegenüber dem Architekten nicht mehr besteht. Allerdings erfordert ein umfassender Ausgleich der verletzten Interessen des Bauherrn danach auch die Überwälzung der Vorfinanzierung der Mangelbeseitigung auf den Architekten, dies in Form der vorherigen Zahlung eines zweckgebundenen und nach Mangelbeseitigung abzurechnenden Betrages an den Bauherrn. Dem Bauherrn wird daher gegenüber dem Architekten kein abstrakter Schadensersatzanspruch zuerkannt, sondern im Ergebnis ebenfalls (nur) ein abrechnungspflichtiger Vorschuss.
Was den vom Architekten erhobenen Einwand eines vorzunehmenden Abzugs „neu für alt“ anbelangt, so kommt ein solcher Abzug nach der Entscheidung des OLG Celle nicht in Betracht. Das OLG Celle verweist auch hierzu auf eine neue Rechtsprechung des BGH zum Bauvertrag (Urteil vom 27.11.2025, VII ZR 112/24) und überträgt diese auf den Architektenvertrag. Eine Überkompensation des Bauherrn durch den Erhalt eines neuen Werkes nach Sanierung liegt schon bereits deshalb nicht vor, weil sich der Bauherr eine erhebliche Zeit lang mit dem mit einem fehlerhaften Werk habe begnügen müssen. Daran ändere es aber auch nichts, dass der Bauherr das (mangelhafte) Werk zunächst 2,5 Jahre ohne Beanstandungen genutzt habe und die Mängel erstmalig in der Klageerwiderung gerügt habe. Ein Ausgleich des durch die Mangelbeseitigung erhaltenen Vorteils durch einen Abzug „neu für alt“ komme vielmehr auch dann nicht in Betracht, wenn der Mangel sich relativ spät auswirkt und der Bauherr keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste. Denn die Vorteile, die dem Bauherrn entstehen können, weil die Mängelbeseitigung relativ spät erfolgt (und der Bauherr so viele Jahre später quasi ein „neuwertiges Werk“ erhält) stehen nicht mit dem Werkvertrag und dem Ausgleich von Herstellungs- und Vergütungspflicht in Zusammenhang.
Das OLG Celle folgt hier der Begründung des BGH (Urteil vom 27.11.2025, VII ZR 112/24), dass der Bauherr nämlich erst durch die Mangelbeseitigung erstmalig das Werk in der vereinbarten Beschaffenheit erhält.
Praxistipp
Dem Einwand des Abzugs „neu für alt“ beim Schaden des Bauherrn für einen Planungs- und/Objektüberwachungsfehler, der sich bereits im Gebäude – wie hier z.B. in Form von Rissen – niedergeschlagen hat, ist damit auch im Architekten-/Ingenieurvertrag eine Absage erteilt. Und dies unabhängig davon, wann der Bauherr die Mängel (soweit nicht verjährt) erstmalig rügt. Dass der Bauherr daher bei einer Mangelbeseitigung nach in der Regel mehrjähriger Prozessdauer (je nach Prozessstoff) eine neue Tiefgaragenabdichtung, ein neues Dach, eine neue technische Anlage oder einen neuen Außenputz erhält, und damit zumindest heute, d.h. Jahre später, „besser dasteht, als wenn keine Mängel vorhanden gewesen wären“, berücksichtigt zutreffend, dass er jetzt erstmalig so dasteht.
Die Entscheidung kann als weiterer Grund gesehen werden, Verfahren möglichst zu beschleunigen und Mangelbeseitigungen, dort, wo die Verantwortlichkeiten zumindest einschätzbar sind, möglichst, z.B. durch Schiedsgutachten, zu forcieren.
Alexandra Riemann
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht