OLG München, Beschluss vom 27.06.2011 – 34 Wx 135/11

Jetzt steht es zwei zu zwei! Die Oberlandesgerichte urteilen unterschiedlich, wenn es um die Frage geht, ob in dem Fall, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung zustimmungspflichtig ist, für die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch die einmal erteilte Zustimmung eines Rechtsvorgängers, sei es durch den Verwalter oder einen Miteigentümer ausreicht, oder ob es einer erneuten Zustimmung des Rechtsnachfolgers bedarf.

Das OLG München stellt sich gegen die vom OLG Celle (Beschluss vom 19.01.2005 – 4 W 14/05) und OLG Hamm (Beschluss vom 12.05.2010 – 15 W 139/10) getroffenen Entscheidungen und schließt sich der Rechtsansicht des OLG Düsseldorf (Beschluss vom 11.05.2011 – 3 Wx 70/11) und einer immer stärker werdenden Literaturansicht an. Danach hat eine Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch auch dann zu erfolgen, wenn wie hier der Verwalter dem bereits geschlossenen Wohnungskaufvertrag zugestimmt, seine Amtszeit jedoch vor Eintragung in das Grundbuch geendet hat. Einer erneuten Zustimmung des aktuellen Verwalters bedarf es nicht. DAS OLG München stützt die Entscheidung maßgeblich auf die Rechtnatur des Zustimmungsvorbehalts. Wird ein Zustimmungsvorbehalt im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, stellt dies seiner Ansicht nach lediglich eine Beschränkung des Rechtsinhalts des Wohnungseigentums und nicht, wie vom OLG Celle und dem OLG Hamm vertreten, eine ausnahmsweise gesetzlich zugelassene rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung dar, so dass die Verfügungsbefugnis nach den §§ 873 Abs. 1, 878 und § 183 BGB zu beurteilen ist.

Praxistipp
Eine Rechtsbeschwerde zur Klärung dieser Streitfrage durch den BGH wurde vorliegend nicht zugelassen. Je nachdem, in welchem Gerichtsbezirk der Streit ausgetragen wird, wird man folglich weiterhin mit divergierenden Entscheidungen zu rechnen haben.

Anders ist die Rechtslage im Übrigen zu beurteilen, wenn die Zustimmung von einem Verwalter erteilt wird, dessen Verwalterbestellung durch Anfechtung als unzulässig bewertet wird. In diesem Fall entfällt nach der Entscheidung des KG (Beschluss vom 31.03.2009 – 1 W 209/05) rückwirkend auch die von ihm zwischenzeitlich erteilte Zustimmung.